第四章国有土地有偿使用制度

第四章国有土地有偿使用制度国有土地有偿使用的方式：1.国有土地出让2.国有土地租赁3.国有土地使用权作价出资或入股。4.1建设用地使用权出让制度4.1.1建设用地使用权出让及其性质建设用地使用权出让的概念：指国家将国有土地使用权在一定期限内让与土地使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。建设用地使用权出让的特征：1.所有权与使用权分离2.出让是有年限的3.支付出让金我国建设用地出让是民事法律行为1.出让行为平等自愿有偿。2.签订合同形式反映民事性质。3.出让方式为民事法律行为性质。4.出让金的实质为土地使用权价格。4.1.2国有建设用地使用权出让的主体与客体1、出让主体出让主体，国有土地使用权出让人。根据法律规定，建设用地使用权出让人必须是代表土地国家所有权的县市人民政府。出让的受让人没有限制。2、出让客体•出让客体为：一定年限的土地使用权。出让方式获得土地使用权，有严格限制：①必须是国有土地②必须符合规划③必须获得批准4.1.3出让方式出让方式：协议，招标，拍卖，挂牌1、协议出让协议出让，是指政府土地管理部门作为土地所有者的代表，与选定的受让方磋商用地条件及价款，达成协议并签订土地使用权出让合同，出让土地使用权的方式。⊙协议出让的范围p95⊙最低价规定p96基准地价：对不同地域或不同级别的土地，按照商业、居住、工业等用途，分别评估确定的最高年限期土地使用权的平均价格。2.招标、拍卖、挂牌出让招标出让是指政府土地管理部门作为土地所有者的代表向多方土地使用者发出投标邀请，在规定的期限内，由符合条件的单位以书面形式投标，竞投该宗土地的使用权，招标小组通过对标书的评判，择优确定土地使用者的土地出让方式。拍卖出让是指政府土地管理部门作为国有土地所有者的代表或其委托的拍卖人，在指定的时间和地点组织符合条件的国有土地使用权有意受让人到场，就拟出让地块公开叫价竞投，按“价高者得”的原则，确定土地使用者的出让方式。挂牌出让p97是指出让人发布挂牌公告，按公告规定的期限将拟出让宗地的交易条件在指定的土地交易场所挂牌公布，接受竞买人的报价申请并更新挂牌价格，根据挂牌期限截止时的出价结果确定土地使用者的行为。挂牌的优势招拍挂范围：商业、旅游、娱乐和商业住宅等各类经营性用地。《物权法》扩大了招牌挂出让范围：“工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖等公开竞价方式出让。”2010年3月17日，保利地产（国企）经过82轮激烈角逐，以50.4亿元拿下北京朝阳大望京村28.07万平方米的居住用地，折合楼面地价17949元/平方米。楼面地价＝土地总价÷规划建筑面积＝土地单价÷规划容积率2011年1月，《深化国有建设用地有偿使用制度改革实施方案》调整土地出让方式结构在坚持“招拍挂”的前提下，少“拍”多“招”。土地财政转向方案有望改变地方对土地财政的依赖。4.1.4建设用地使用权的内容与限制出让土地使用权的内容：1.占有和使用土地的权利2.出租土地的权利3.转让权和设定担保权4.物权请求权5.相邻权出让建设用地使用权的限制：1.期限的限制2.条件的限制3.违约责任4.15建设用地使用权作价出资或入股建设用地使用权作价出资或入股，是指国家以一定年限的国有土地使用权作价，作为出资投入改组后的新设企业，该土地使用权由新设企业持有，可以依照土地管理法律法规关于出让土地使用权的规定转让、出租、抵押。4.1.6建设用地使用权的转让建设用地使用权的转让，是指土地使用者将土地使用权再转让的行为，包括出售、交换与赠与。4.1.7建设用地使用权的出租和抵押1、出租（1）出租的类型①国有土地租赁②建设用地使用权出租（2）区别①所处的土地市场不同②法律关系主体不同③土地使用者的权益不同（3）国有建设用地使用权出租与出让、转让、抵押的区别①出租与出让的区别②出租与转让的区别③出租与抵押的却别2、建设用地使用权的抵押法律规定不得抵押的范围：p112•权属有争议的土地•教育卫生市政等公共福利建设用地使用权•文物、具有主要纪念意义建筑物及建设用地使用权•已依法公告列入拆迁范围的房地产•被依法查封、扣押等形式限制的房地产•依法不得抵押的其他房地产4.1.8出让建设用地使用权年限届满1.住宅建设用地使用权届满，自动续期2.其他建设用地年限届满，需在前一年申请续期4.1.9提前收回建设用地使用权（1）收回建设用地使用权事由：•为公共利益需要•旧城区改建•出让使用期限届满•单位撤销、迁移等，停止使用划拨用地•公路、铁路、机场、矿场等经核准报废4.2国有建设用地使用权租赁制度概念：国有土地租赁是指国家将国有土地租给使用者使用，由使用者与县级以上人民政府土地行政管理部门签订一定年限的土地租赁合同，并支付租金的行为。（1）租赁方式国有土地租赁可以采取招标、拍卖或者双方协议的方式，有条件的必须采取招标拍卖方式。（2）租赁内容承租人取得承租土地使用权，根据合同约定或经土地行政主管部门同意，可将承租土地使用权转租、转让或抵押。（3）租赁权利限制•限期的限制•用途的限制4.3国有土地作价出资（入股）制度概念：指国家以一定年限的国有土地使用权作价，作为出资投入改组后的新设企业，该土地使用权由新设企业持有，可以依照法律法规关于出让土地使用权的规定转让、出租、抵押。国有土地作价出资（入股）的权利内容：①作价出资（入股）地上建筑物、其他附着物的归属和处分②作价出资（入股）建设用地使用权的转让、出租、抵押