长沙平层豪宅市场分析报告20130805

中国·长沙平层豪宅专题研究报告?开福万达广场华远华中心保利国际广场复地琨玉国际北辰[定江洋]运达中央广场岳麓山长沙平层豪宅主要分布在二环线以内传统市中心；湘江沿线分布，大多拥有一线湘江、岳麓山、橘子洲等城市稀缺景观资源。平层大宅定义——三个标准面积体量方面：平层大宅单套面积至少170㎡以上，200-300㎡较为多见。户型品质方面：平层大宅的舒适性和尺度达到较高标准，一般都具有“套房”形式。其品质领先于市场，且产品定位走高端路线。区域环境方面：平层大宅至少要位于城市的核心区或拥有稀缺景观资源的城市区位，周边都市配套齐全。万科紫台中心无豪宅，长沙平层豪宅主要分布在湘江沿线分布，大多拥有一线湘江、岳麓山、橘子洲等城市稀缺景观资源。北辰[定江洋]运达中央广场复地琨玉国际开福万达广场华远华中心保利国际广场壹庭平层大宅定义——三个标准面积体量方面：平层大宅单套面积至少170㎡以上，200-300㎡较为多见。户型品质方面：平层大宅的舒适性和尺度达到较高标准，一般都具有“套房”形式。其品质领先于市场，且产品定位走高端路线。区域环境方面：平层大宅至少要位于城市的核心区或拥有稀缺景观资源的城市区位，周边都市配套齐全。保利国际广场毛坯均价15000元/㎡，加上市场上豪宅4000元/㎡精装修报价，故保利国际广场实际对比价格为19000元/㎡；本价格构成仅为目前市场销售状况下估算，不代表最终项目销售价格；考虑本项目未来发展潜力，项目可实现议价5%左右，届时可达20000元/㎡本案华远华中心保利国际广场运达中央广场分数分数分数分数分数分数权重权重权重地段（25%）0.25100.0096.0024.0095.0023.7595.0023.75社区（20%）0.20100.0096.0019.2097.0019.4098.0019.60建筑（5%）0.05100.0098.004.90102.005.1098.004.90户型（10%）0.10100.0095.009.5098.009.8098.009.80景观（10%）0.10100.00102.0010.20101.0010.1098.009.80配套（15%）0.10100.00102.0010.2098.009.8097.009.70交通（%5）0.05100.00103.005.1598.004.9098.004.90抗性（5%）0.05100.00101.005.05100.005.00100.005.00价格预期（5%）0.05100.00101.005.05102.005.10100.005.00口碑影响（%5）0.05100.00103.005.15102.005.10100.005.00总分1.00100.000.9898.400.9898.050.9797.45均价18000.0019000.0017800.00修正18292.6819377.8718265.78均价参考性1.000.400.400.20校对7317.077751.153653.16均价现时均价18721.38项目总建规划产品在售产品报价成交均价精装报价销售动态现有库存2014年推量开福万达广场100万㎡豪宅、写字楼、酒店、商业62-330㎡写字楼18000写字楼160004500全款97折，按揭99折2套无华远华中心100万㎡豪宅、写字楼、酒店、商业210-310㎡三房到四房19000豪宅180005000全款可享95折优惠，按揭97折。96套约250套保利国际广场80万㎡豪宅、写字楼、公寓、酒店、商业130-340㎡豪宅45-110㎡公寓60-360㎡写字楼普通15000楼王20000均价15000普通14000楼王17000毛坯豪宅A1-A2栋售完其余在售，公寓1900套销售40%，写字楼销售40%,300㎡起售。约600套无复地琨玉国际29万㎡豪宅、写字楼、酒店148㎡精装三房158-180㎡毛坯四房精装15000毛坯14000精装14000毛坯1200030002万抵10万，会员95折，一次性98折约300套116套运达中央广场60万㎡豪宅、写字楼、酒店、商业150-175㎡三房220㎡四房340㎡复式楼一口价三房16800四房17800复式218004500一口价约500套无北辰定江洋537万㎡住宅、写字楼、公寓、酒店、商业110-450㎡豪宅220-1700㎡写字楼90-188㎡二三房豪宅15000豪宅14000写字楼16000普宅9100毛坯—未售，5#样板间9月下旬开放约800套无潮宗御苑14.6万㎡高层145-208㎡三四房高层14000高层12000毛坯全款88折，按揭9折。约300套无合计约2500套约360套在售项目概况：豪宅均价12000-17000元/㎡，多数带豪华精装户型面积110-450㎡不等，主力面积段为160-300㎡多为国内一线品牌开发商，品牌实力雄厚各项目未来推货量较少，基本去化库存为主项目名称保利国际广场北辰三角洲华远华中心运达中央广场开福万达广场复地琨玉国际潮宗御苑区位南湖新城核心滨江商务区地标城市名片新崛起板块，周边改造待建规模大开发周期过长城市中心地段武广新城城际交通枢纽城市中心地段城市中心地段城市中心地段交通南湖路过江隧道地铁4号线市中心密集路网超大规模、十万人居住，出行将成极大隐患市中心密集路网地铁二号城际轻轨武广高速市中心密集路网湘江大道路网辐射范围较小市中心密集路网周边配套老城区，离两大核心商圈均十分便捷配套缺乏，正处于建设阶段；目前配套依靠湘江世纪城和伍家岭，消费档次不高商业、生活、教育、医疗成熟配套周边配套待完善商业、生活、教育、医疗成熟配套医疗配套完善，商业配套现阶段不足商业、生活、教育、医疗成熟配套景观沿江风光带、橘子洲头、四羊方尊未开发的大堤及挖沙船，周边无其他景观一线江景、橘子洲、岳麓山杜甫江阁景观资源匮乏一线江景、橘子洲、岳麓山一线江景一线江景、橘子洲区位分析：二环以内传统市中心地段，区位交通条件较好，有成熟商业配套，优越的景观资源。项目概况：保利国际广场——中国顶级滨江豪宅开发商长沙南湖广场置业有限公司位置天心区书院路9号项目规模占地8.0万㎡建筑80.0万㎡容积率6.0项目定位中国顶级滨江豪宅产品规划由8栋高层豪宅组成，1栋写字楼&酒店，1栋公寓组成核心配套地铁4号线，南湖路过江隧道，湘江橘子洲在售产品130-340㎡豪宅45-110㎡公寓60-360㎡写字楼销售情况豪宅A1-A2栋售完其余在售，公寓1900套销售40%，写字楼销售40%,300㎡起售。成交均价[元/㎡]豪宅：1.4万，楼王1.7万；公寓：毛坯1.2万，精装1.7万；写字楼：1.6万客户情况客户职业以高收入人群为主，主要以企业高管、金融机构人士为主、其次私营老板中国顶级滨江豪宅规划分析：A1A2A3A4A6A5A7A85-38层为写字楼，38-顶层为JW万豪酒店，沿湘江路1-4层为商业商住分离，打造纯粹豪宅内外双景观=4万㎡中心园林+一线江景在售未售售完酒店写字楼销售情况：130-170㎡3房去化率较高户型面积段套数销售套数销售率均价三室二厅A1、A2、A4、A7、A8130-171㎡52429656.5%14000元/㎡四室二厅A1-A5、A7-A8159-273㎡73531142.3%14000元/㎡五室二厅A3328-365㎡937075.3%17000元/㎡公寓B1-B333-119㎡1675114268.5%精装17000元/㎡毛坯12000元/㎡项目现主推住宅和公寓，住宅共8栋，除A6栋外其余7栋都已对外销售。住宅主分为三房、四房、五房，其中楼王A3栋全为五室二厅，因为正对橘子洲毛主席头像，景观最美最全，所以均价最贵达18500元/㎡，销售业最火。三房销售率比四房销售率高出14个百分点。公寓共分为三个单元，其中一个单元为精装，另两个单元为毛坯，看江精装比不看江毛坯要贵约6000元/㎡。从整体看，保利各项目销售情况较好。户型分析：普通改善型户型空间布局，无豪宅阔绰尺度。A1户型130㎡三房两厅两卫户型优点：1、进门入户花园，带来视觉美感2、主卧套房设计，带独立卫生间衣帽间大空间入户花园，功能性强3、动静分区设计，动线布局合理户型缺点：1、生活阳台过小，功能性不强2、公共卫生间针对主卧，风水不好3、主卧产生门冲现象，私密性低主卧套房设计入户花园12户型分析：普通改善型户型空间布局，无豪宅阔绰尺度。户型优点：1、入户景观阳台，私享美景2、主卧套房设计，带独立卫生间3、豪华餐厅与厨房，尽情展现。户型缺点：1、客厅稍显小气，难以彰显主人非凡气度2、布局过于紧凑，不够宽敞3、客厅餐厅相连，那以避免油烟主卧套房设计入户花园11A7户型164.8㎡四房两厅两卫23户型分析：普通改善型户型空间布局，无豪宅阔绰尺度。户型优点：1、分中西餐厅，尽享中西美味。给工人设置独立卧房，保证私密性2、书房与主卧相连，接受工作与生活的随意变换3、超宽景观阳台，湘江美景尽收眼底户型缺点：1、客厅过小，人多时过于拥挤2、主卧不带观景阳台，影响观景的同时不便晾衣3、客卧面积较小，稍显小气主卧套房设计入户花园123A3户型340.8㎡五房两厅三卫123立面分析：ArtDeco立面风格首创通体干挂石材，2000元/㎡通体干挂石材项目总结：长沙品牌资源型豪宅代表“地段资源优势”——一线橘子洲+南湖隧道+地铁项目地段区位较好，豪宅饱览一线橘子洲江景对客户吸引力较大，加上项目拥有南湖路过江隧道及地铁4号线双重交通优势，综合提升项目价值。“品牌双核”——保利+JW万豪酒店项目自身品牌为行业翘楚，品质深受客户信赖，有一大批保利忠实品牌客户资源，加上项目引进JW万豪酒店，进一步提升项目价值。“客户及销售情况”——销售不到50%项目豪宅、写字楼、公寓全面销售，整体销售不到50%；商业各产品70%左右为投资客，客户主要来自河东天心区雨花区和地级市以及长沙其它五区。“项目借鉴”——①引进品牌酒店②整体规划商住分离③江景公寓精装修价值最大化项目概况：北辰三角洲——中国最大城市综合体开发商长沙北辰房地产开发有限公司位置开福区湘江北路三段1200号新河三角洲项目规模占地110万㎡建筑537万㎡容积率4.1项目定位中国最大城市综合体产品规划近20000套住宅、一栋写字楼、洲际酒店、126米电视塔、商业组成、核心配套湘江沿江风光带，北京21世纪幼儿园，地铁一号线在售产品110-450㎡豪宅220-1700㎡写字楼90-188㎡二三房销售情况D3区基本售罄，现主推E3区5号栋成交均价[元/㎡]豪宅14000写字楼16000普宅9100客户情况客户以北上广商级客户为主中国最大城市综合体规划分析：出云写字楼+洲际酒店+五栋江景豪宅+17万㎡商业5栋定江洋（豪宅）3商业2写字楼1洲际酒店1231号栋2号栋3号栋4号栋5号栋户型分析：纯西向户型，为江景牺牲户型居住品质4号栋187-193㎡三房户型优点：1、一梯一户私密性强2、270°观江阳台3、主卧套间设计户型缺点：1、纯西向，无居住品质2、户型不规则3、次卧私密性不强123户型分析：纯西向户型，为江景牺牲户型居住品质4号栋210-211㎡三房户型优点：1、一梯一户私密性强2、180°观江阳台3、主卧套间设计户型缺点：1、纯西向，无居住品质2、户型动静无分区3、次卧私密性不强123商业规划：底层全部是商业，外加上江洋MALL，购物人群多，未来完全没有豪宅的私密性。项目总结：有豪宅的调性和高度但产品缺陷很难让客户买单。“地段资源优势”——一线橘子洲+浏阳河隧道+地铁1号线项目地段区位较好，定江洋豪宅饱览一线橘子洲江景对客户吸引力较大，加上项目拥有浏阳河隧道及地铁1号线双重交通优势，综合提升项目价值。“品牌规模优势”——最大综合体+江洋MALL+两馆一厅项目建筑面积540万㎡，是中国最大城市综合体，外加定江洋引进洲际酒店、268m出云写字楼给项目带来品牌竞争力。凤凰主题商业街让客户有不一样的购物体验。博物馆、图书馆、音乐厅无形中提升项目品质。“两无产品”——无舒