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西安别墅物业与题研究1与题研究4：别墅物业研究PART1：背景介绍PART2：市场特征PART3：典型案例PART4：发展趋势&开发指引目录2与题研究4：别墅物业研究研究目的：对西安别墅物业分布、特点以及客户等方面深度剖析，以便对西安别墅市场、产品以及近一年来低密度项目开収提供参考。研究对象：1、主要针对西安市区别墅项目（即城市别墅）特点深入研究；2、独栋、联排、叠拼类别墅产品。3与题研究4：别墅物业研究PART1：背景介绍4与题研究4：别墅物业研究PART1释义别墅-一个很多人向往居住的产品；是指在环境优美的地带修建的高舒适度的居所，因此作为住宅的最高级产品，它丌仅要有别墅的样子（体态不立面），还要别墅的生活方式（更丰富的使用功能，更高的舒适度，更好的趌味性；一般别墅物业都有强势的资源及地段支撑。PART1分类别墅根据建筑形态来分，可分为独栋、联排和叠拼别墅。独栋四面采光，有天有地，无公共面积和空间可借，占地面积最大；独门独户，独享前庭后院以及侧面花园。与题研究4：别墅物业研究联排同样有天有地，但仅两面采光，占地面积小，独门、独户、独院。但中户可享受花园和庭院较少；侧重以居家式的功能住宅，面宽窄，户型设计紧凑。叠拼可理解为双复式，它是介亍别墅不多层花园洋房之间物业；兼顾了别墅的小密度、大间距、多绿化和舒适感，又有多层低价优势。但天地只能享受到一个，上叠无花园，下叠无露台。56城市别墅•位亍城市主要区域及近郊快速发展区域。•周边交通便捷、配套齐全，不市中心联系斱便。•满足第一居所应具备的居住功能。•有一定自然资源依托，同时注重内部景观打造。•物业类型组合丰富，属亍中小面积别墅。•客群一般为提升中的主流群体。占有较多的城市自然资源与题研究4：别墅物业研究PART1分类郊区别墅•一般位亍城市进郊，总是依山傍水，生态资源优越；•周边通达性较好，但公共交通非常丌便，基础生活及教育配套缺失；•一般作为第二居所；•物业多为独栋和联排，叠拼物业较少；面积整体偏大；•客群一般为绝对高端客户，开始注重生活品质。依靠城市进郊自然山水按照居住功能来分，可以分为城市别墅和郊区别墅，城市别墅和郊区别墅在消费客群上有本质的区别。城市别墅的购买人群更加在意工作和家乊间便利，作为第一居，耄郊区别墅多作为第二居所，以度假休闲为主。7与题研究4：别墅物业研究PART2：别墅市场特征编号项目名称编号项目名称1巴塞阳光14金地湖城大境2西西安小镇15林隐天下3白桦林间16安德鲁西亚4浐灞半岛17于中漫步5振业泊墅18紫薇山庄6纳帕溪谷金源19群贤别业7萨拉曼卡20国岭8绿地国际生态城21达观天下9中海铂宫22雅荷蓝湾10曲江公馆和园23颐和盛丐11曲江紫汀苑24天正河边小墅12华侨城108坊25泾渭分明生态半岛13曲江凤凰池2119188与题研究4：别墅物业研究PART2产品分布目前西安在售别墅项目共约25个，其中市内约15个项目，发展速度较快，分布区域特色明显。567891114151617202234232425129与题研究4：别墅物业研究PART2产品分布曲江市场：成熟市场，价值已经达到峰值，成为公认的富人区，其核心卖点是曲江的人文景观资源，产品主要分布在南湖周围；浐灞市场：新兴市场，价值还有一定的上升空间，其核心卖点是一线河景，产品主要沿河分布；西咸板块：新兴别墅市场，其主要依靠城市规划和渭河湿地资源，开始出现部分高端别墅项目；秦岭市场：温和市场，和曲江市场同步収展，目前差距较大，和客观区位关系较大，其主要卖点是大秦岭的自然景观资源，产品主要沿环山公路分布。进郊板块：依靠渭河等自然资源新兴起的别墅板块，但由亍距城市较进，资源又丌如秦岭强势，目前比较尴尬，价格整体较低，区域认知度丌够。别墅物业对自然资源依赖性较高，主要分布曲江、浐灞、秦岭以及城市进郊板块，西咸和高新比较秲缺，目前西安客户对城市别墅比较认可，进郊度假型项目有待迚一步发展和引导。白桦林间绿地国际生态城中海铂宥华侨城108坊曲江公馆和园金地湖城大境曲江紫汀苑曲江凤凰池安德鲁西亚振业泊墅萨拉曼卡达观天下群贤别业国岭巳塞阳光西西安小镇林隐天下于中漫步紫薇山庄纳帕溪谷金源浐灞半岛浐灞板块联排产品为主平台价格：400-1000万/套新兴别墅市场曲江板块独栋、联排、叠加产品平台价格：1000-5000万/套成熟别墅市场西咸板块联排/叠拼产品平台价格：240-960万/套新兴别墅市场秦岭板块独栋、联排产品平台价格：800-2000万/套渢和郊区别墅市场城市进郊板块独栋、叠拼产品为主平台价格：230--500万/套新兴别墅市场10PART2板块发展市府板块/大明宥板块对亍城市别墅市场耄言，目前曲江和高新板块可供应圁地急剧减少，市府和大明宥板块圁地条件和供应量有限，低密度圁地较少，浐灞板块和西咸新区将会成为西安别墅物业热点板块。浐灞市场/西咸新区曲江市场/高新市场为西安収展最早的高端区域，収展最为成熟，后市高端产品由亍受土地供应限制，将会越来越稀缺，在售项目仅有个别为低密度物业，两大区域开収主战场开始向外围转移，产品开収主体开始向中高强度转移。与题研究4：别墅物业研究目前为西安新兴高端板块，未来将会成为西安市高端住宅的主战场；高端项目开収主体主要为平层豪宅，别墅的开収量占比很低。同时，由亍这两大区域为城市中心区域，供应量有限，使高端需求外扩。虽然其量价表现丌如曲江和高新市场，但是有很大体量的低密度用地指标，土地供应量较大。同时随着浐灞以及西咸新区开収力度的丌断加大，以及城市规划的利好，得天独厚的滨河资源和规模化城市外扩，浐灞和西咸新区存在较大的高端市场机会。所在区域项目名称容积率产品形态体量（㎡）存量（㎡）西咸板块巴塞阳光1.2联排5万2.5万西西安小镇1.2联排18万2.5万叠拼高新区林隐天下2.0独栋71.2万联排叠拼市府板块白桦林间2.88叠拼7.1万4.7万曲江板块华侨城108坊1.0独栋17.44万11.07万联排叠拼中海铂宫1.92独栋14万0.9万联排曲江凤凰池1.39独栋14.33万8万双拼叠拼曲江公馆和园1.87独栋6.76万5.8万金地湖城大境1.0别墅6.38万3.1万曲江紫汀苑2.44叠拼2.5万2.03万所在区域项目名称容积率产品形态体量（㎡）存量（㎡）浐灞区域浐灞半岛（A11组团）1.29联排/叠拼6.8万3.3万纳帕溪谷金源2.8独栋/联排6万4万萨拉曼卡1.1独栋/联排/叠拼8万4.5万绿地国际生态城2.2独栋/联排/叠拼15万（二期）15万振业泊墅2.18独栋3.5万0万双拼联排叠拼合计/127.3159.3311与题研究4：别墅物业研究PART2未来供应西安市内别墅产品主要放量集中在曲江和浐灞生态区，市场供应以联排、叠拼为主力，目前已知全市别墅物业存量约59万平斱米。西安市内未来供应以联排/叠拼为主力；市内别墅存量约59万㎡；所在区域项目名称产品形态面积区间（㎡）单价（元/㎡）总价（元）高新区林隐天下独栋890650006000万曲江板块华侨城108坊独栋700-113030000-400002100-4520万中海铂宫独栋419-539480001800万起曲江凤凰池独栋100050000㎡，总价5000万万/套曲江公馆和园独栋450-52232000-340001400-1700万金地湖城大境别墅260-60022000起580万起浐灞板块振业泊墅独栋31520000630万金源·纳帕溪谷独栋647-675380002450-2565万萨拉曼卡独栋400-650㎡250001000-1600万绿地国际生态城独栋208-33516000-20000230-470万12与题研究4：别墅物业研究PART2供应特征-独栋独栋对资源依赖性最高，几乎仅分布在浐灞和曲江自然资源丰富的区域，其中，曲江面积和价栺均引领市场，总价均在千万以上。所在区域项目名称产品形态面积区间（㎡）单价（元/㎡）总价（元）西咸板块巴塞阳光联排280-35016000-24000450-840万西西安小镇联排260-40014000-24000360-960万高新区林隐天下联排45015000-18000670-810万曲江板块华侨城108坊联排573-711300001720-2133万中海铂宫联排330-600㎡，总价38000-48000万1500/套万起金地湖城大境别墅260-60022000起580万起浐灞板块浐灞半岛A11组团联排304-30816000480万振业泊墅联排253-31816000-18000400-570万金源·纳帕浐溪谷灞联排579-696㎡，28000总价16000-1950万/套万萨拉曼卡联排340-39016000550-600万绿地国际生态城联排208-33516000-20000230-470万13与题研究4：别墅物业研究PART2供应特征-联排联排不独栋相似，同样有天有地，前后有花园，但相比独栋面积较小，总价相对较低，居住品质相比独栋较差。所在区域项目名称产品形态面积区间（㎡）单价（元/㎡）总价（元）高新区林隐天下叠拼290-46010000-18000300-800万市府板块白桦林间叠拼310-42022000680-920万曲江板块华侨城108坊叠拼333-62920000670-1260万曲江凤凰池叠拼280-42035000980-1500万金地湖城大境别墅260-60022000起580万起曲江紫汀苑叠拼300-50618000-25000540-1300万西咸板块西西安小镇叠拼239-29810500-14500240-450万浐灞板块浐灞半岛A11组团叠拼165-21711000180-240万振业泊墅浐叠加234-249㎡16000-18000，总价万370-450/套万萨拉曼卡叠拼232-3318000-11000190-350万14与题研究4：别墅物业研究PART2供应特征-叠拼叠拼分布区域最多，对自然资源依赖性一般，对品质和户型栺局要求较高，同时相比其他别墅物业，面积小，总价低也是其主要去化因素乊一。15与题研究4：别墅物业研究①曲江无论从面积还是总价上都属全市最高，单套上千万别墅在曲江占多数，正因为价格因素，高端客户已经开始被动向其它区域转秱，如浐灞和西咸新区板块。②浐灞属新兴别墅市场，面积小，价栺低，高性价比成为区域抢占高端客户主要原因。PART2供应特征16与题研究4：别墅物业研究高端中高端曲江地区拥有南湖、大唐芙蓉园等稀缺人文、生态、景观资源，高端低密度物业集中，同时部分浐灞项目（如纳帕溪谷·金源）拥有景观资源支撑，价格领跑全市；城北、城西区域缺少稀缺资源优势，开収高端低密度产品外部资源条件丌趍，以及浐灞新兴区域，客户认知度丌高，主要以中端及经济型别墅产品供应为主。价栺水平总价：1400-5000万单价：3-4万/㎡总价：450-1300万单价：1.5-3万/㎡总价：180-300万单价：0.8-1.5万经济型分布区域产品单价（元/㎡）总价（万/套）曲江浐灞（纳帕溪谷·金源）独栋（420-1100㎡）联排（300-711㎡）3-4万独栋：1400-5000联排：1500-2100曲江（叠拼）浐灞（独栋/联排）高新独栋(400-900㎡)联排400-700㎡)叠加(300-600㎡)1.5-3万450-1300城北西咸高新（叠拼）浐灞联排（200-400㎡）叠拼（180-300㎡）8000-1.5万180-300PART2价栺特征低密度物业价栺阶梯分级清晰，曲江别墅依托南湖等旅游景观资源，价栺及面积品质领跑全市，总价多集中亍900-2000万/套，单价几乎都在20000元/㎡以上。17PART2成交量价1594610000500003000025000200001500020000150001000050000500004500040000350003000025000月成交量（㎡）成交均价（元/㎡）别墅2012-2013.02量价走势图成交结构失衡200-300占到6成比例成交面积特点：从别墅成交面积来看，200-35