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1Part1苏州发展规划分析苏州整体发展规划上海苏州、南京、杭州南通、扬州、绍兴、常州镇江、嘉兴、湖州、舟山、泰州Text第一层级：对外窗口第二层级：次级辐射中心第三层级：产业基地、专业市场第四层级：原材料基地镇江市成为现代山水花园城市和旅游文化名城无锡市成为现代滨水花园城市和智慧城市南京市成为国家创新型城市和国际软件名城苏州市建设全国重要的先进制造业和现代服务业基地、国际文化旅游胜地和创新创业宜居城市常州市成为智能装备制造名城和智慧城市苏南现代化建设示范区规划•城市发展地位：苏州成为继北京、上海、广州之后第三个GDP总量超过万亿元人民币的城市，经济总体实力位居苏浙第一，增长强劲，与南京、杭州两个省会城市共同构建长三角次级辐射中心；•区域发展优势：苏州位于大上海城市圈，苏南现代化建设示范区及苏锡常都市圈的核心，可以较好的承接上海产业转移及对苏南其他城市进行辐射。•优越的地理位置及区域整体经济的良性发展为苏州的发展奠定了较好的基础；•强劲的经济发展及产业基础都为苏州整体产业地产的发展提供了较好的条件。苏州分区域发展规划区域人口规模发展规划苏州主城城区160万人区域定位：市级行政办公集中地、市级商业、文化、体育、娱乐中心，居住集中地；主导产业：高新技术制造业、现代服务业；东部新城城区120万人区域定位：苏州市中央商务区、长三角次级商务区，高新技术产业园区与文化创意产业园区；主导产业：电子信息、精密制造、现代服务业；相城片区50万人区域定位：重要的居住集中区、重要的高新技术制造业发展基地和商业、物流中心；主导产业：高端制造业、现代服务业、有机农业、文化产业‘吴中片区30万人区域定位：居住集中区、高新技术制造业基地、教育产业基地及市级旅游服务中心；主导产业：高新技术制造业、教育产业、现代服务业本项目•本项目所处的为苏州主城城区中的高新园区区域范围内，形成了以电子信息、装备制造为主导产业，以新能源、生物医药、服务外包为重点产业的发展基础，良好的产业基础对本案的发展奠定了较好的需求基础。苏州产业发展规划沪宁东西发展轴沿太湖发展带区域名称主要依托载体主导产业沪宁东西发展轴•苏州工业园区、苏州高新技术开发区、•新一代信息技术产品、电器机械、新能源、新材料、生物医药苏嘉杭南北发展轴•吴江经济技术开发区、常熟经济技术开发区•电子信息、汽车及零部件、精密机械、高端纺织新材料和化工新材料沿长江发展带•沿江保税港区、保税物流园区、出口加工区•新型冶金、机械装备、精细化工、电力能源、高档造纸沿太湖发展带•太湖沿岸区域•休闲旅游产业，商务会议、科技研发、创意设计、文化休闲沿沪浙发展带•上海周边区域及汾湖经济开发区等•新一代电子信息技术、精密机械、航天航空、汽车零部件•目前苏州围绕上海及太湖。以“两轴三带”的空间布局对其产业发展进行整体规划；•本案所在的沪宁东西发展轴形成了高新技术制造业、现生物医药等为核心的制造业及现代服务业等协同发展的产业发展格局。5苏州轨道交通发展规划线路名称运营里程（KM）状态1号线25.7运营2号线主线26.6运营2号延伸线14.3在建3号线46.7在建4号线42在建7号线一期10.8在建166.1合计166.1——苏州现有轨道交通苏州规划轨道交通线路名称运营里程（KM）状态5号线51.4规划6号线43.8规划7号线二期14.3规划8号线42规划9号线10.8规划S195.1规划S242规划合计299.4——•依靠其强劲的经济发展态势，苏州轨道交通在地级市中发展迅速，运营及在建项目已超过160公里，而规划项目亦有近300公里，轨道交通的发展可以加快区域间融合与交流；•本案并未临近苏州现有在建及规划轨道交通线路，后期发展中需要应对公共交通条件对本案的限制；本案苏州高新区发展概况区域全称苏州高新技术产业开发区区划等级苏州古城西侧，南临吴中区，北至相城区，西至太湖区划等级国家级高新技术产业园区区域人口77.48（万人）区域工业产值2,000（亿元）主导产业电子信息、装备制造重点产业新能源产业、生物医学产业、服务外包产业本案•依托其临近上海并拥有高铁等利好因素的支撑下，本案所在的苏州新区在发展外向型经济时具有较为明显的优势，外商投资额较全市其他区域高；•项目所在的科技城片区围绕研发创新、高新技术和新兴产业、现代服务业及生态居住等发展较为迅速，为项目的招商提供了较好的产业基础及企业资源。苏州高新园区发展规划分析浒通片区片区名称构成组团组团定位狮山片区中心组团金融商贸、文化休闲和高品质居住的苏州西部都市中心横塘组团借助教育、科技旅游等资源优势而快速城市化的科技教育配套区浒通片区浒通组团集生产、生活、生态相配套的现代化产业区和北部新城湖滨片区科技城组团一流研发创新高地和科技山水生态城湖滨组团融太湖山水和田园风光为一体的新农村样板区苏州高新区片区及组团构成分析本案•苏州高新区主要定位于集创新科技生产、高端现代服务、人文生态居住、旅游休闲度假为一体的现代化新城•苏州高新区共有狮山、浒通、湖滨三个片区五个组团构成，各组团划分相对明显，区域规划特色分明，确保了不同区域间的产业发展及物业载体市场发展；•本案位于科技城组团中心区域，紧邻政务资源，未来定位于包括生物医学、新能源等在内的新兴产业发展。8Part2苏州工业厂房市场分析苏州工业厂房市场分布苏州工业园区吴中区区域供应主体总体量（平方米）苏州工业园区政府、城投公司2,077,150苏州高新区政府、小业主1,163,897吴中区政府及小业主1,228,872苏州工业厂房分布概览（2014）•苏州工业厂房集中分布于苏州工业园区、苏州高新区、吴中区三个区域；•苏州工业园区成为工业厂房分布最为集中的区域，占全市整体供应的46%，苏高新与吴中区则分布较为平均；•苏州工业厂房供应主要以政府、城投公司及小业主为主，其他供应主体则相对较少；10苏州工业厂房整体市场供应分析•受益于较为良好的产业基础及物流条件，苏州工业厂房市场发展较为成熟，截至2014年，全市工业厂房市场存量达到近450万平方米•苏州工业厂房市场在2005年后获得较为快速增长，2005-2014十年间，工业厂房供应面积年均复合增长率达到近14%；其中2008-2010年成为供应最为集中的时间；＊数据来源：高力国际工业厂房市场发展成熟，市场存量较大，且七成为近十年内新增供应苏州工业厂房整体市场供需分析数据来源：高力国际单位：平方米单位：元/平方米/天•2014年，苏州工业厂房市场并未录得新增供应，而受制于宏观经济增长放缓，工业厂房需求亦有所降低，全年需求量约为18.6万平方米；•过去十年间，全市工业厂房市场供需基本持平，均达到了约31.6万平方米，租赁市场表现良好；•在较好的供需表现支撑下，全市工业厂房租金持续增长，2014年全市工业厂房市场平均租金达到0.9元/平方米/月；工业厂房租赁市场供需基本平衡，市场租金呈现稳步上升态势苏州工业厂房分区域市场供应（1/3）苏州工业园区主要厂房载体＊数据来源：高力国际腾飞新苏工业坊苏春工业坊唯亭创投工业坊载体名称建筑面积（平方米）1.苏州工业园区腾飞新苏工业坊116,0682.苏州工业园区腾飞新苏州工业坊二期(胜浦）165,0853.苏州工业园区环普建屋定制及标准厂房690,0004.苏州工业园区相城永春工业坊120,0005.苏州工业园区相城潘阳工业坊50,0006.苏州工业园区相城朝阳工业坊105,0007.苏州工业园区苏相合作区225,0008.苏州工业园区苏春工业坊306,0009.苏州工业园区苏虹工业坊13,00010.苏州工业园区出口加工区B区（胜浦）80,00011.苏州工业园区现代工业坊108,00012.苏州工业园区唯亭创投工业坊20,00013.苏州工业园区科技工业坊45,53614.苏州工业园区科技工业坊二期33,461合计2,077,150工业园区工业厂房客户分析•工业园区工业厂房客户中内资企业客户数量占比达到35%，远高于其他两大主要供应区域；•与其他区域相同，工业园区工业厂房客户租赁面积占比最高的为4500-8000平方米，同时8500平方米以上的大型租户占比亦高于其他区域，达到8%；•在区域产业结构支撑下，电子信息与精密机械均为工业厂房各主要供应区占比最高的两个行业，但工业园区两行业合计占比达到59%，高于其他两大供应区域。苏州高新区工业厂房市场供应苏州高新区主要厂房载体＊数据来源：高力国际意大利工业园环保产业园中致工业园载体名称建筑面积（平方米）15.苏州新区日本工业坊30,00016.苏州新区意大利工业园300,00017.苏州新区中致工业园80,00018.苏州新区环保产业园A区130,00019.苏州新区环保产业园B区258,89720.苏州新区出口加工区多层标准厂房200,00021.苏州新区出口加工区单层标准厂房100,00022.苏州新区狮山工业坊65,000合计1,163,897苏州高新区工业厂房客户分析•与其他主要供应区域相比，高新区工业厂房客户行业分布更加集中，电子信息与精密机械仍然为占比最高的行业类别；•在客户租赁面积分布中，高新区小型租户占与其他区域相比相对较少，而2000-4500平方米的中型租户占全部租户的76%；•外资企业数量占高新区工业厂房租户的90%，远高于同为国家级开发区的工业园区市场。案例分析：苏州意大利工业园（1/3）本案项目基地开发商苏州意信投资咨询有限公司交付时间2013年11月总用地面积（亩）500一期用地面积（平方米）99,650一期建构筑物占地面积（平方米）42,065一期总建筑面积（平方米）66,753一期计容建筑面积（平方米）93,961容积率0.94建筑密度42%绿化率25%机动车停车位（个）220一期非机动车停车位（个）390一期非生产建筑占地率3%一期非生产面积占总建筑面积利弊8%苏州意大利工业园（2/3）编号栋数建筑面积（m2）车间总面积（m2）办公区总面积（m2）楼层办公区层高（m）车间层高（m）荷载（kn/m2）柱距（m）1111,22110,63258931F：52-3F：4.51F：52-3F：4.52.59272,1811,8413401层（局部2层）4.59-11.54无柱322,8072,4673401层（局部2层）4.59-11.54无柱423,1242,4996255层1F：4.22-5F：3.6/49553,4712,9275441层（局部2层）4.59-11.54无柱615,5215,0264952层1F：52F：4.21F：52F：4.22.59行政楼15,107/1,0005层1F：4.52-5F：3.9/28意大利工业园建筑物数据市场表现影响因素表现数据入住率27%租金(元/平方米/月)临近公路22-23非临近公路18物管费(元/平方米/月)2代表企业苏州达辉自动化科技有限公司昊博汽车科技（苏州）有限公司•受制于苏州高新区整体厂房市场相对低迷及本案自身建筑设计等原因，本项目入市一年后，入住率为27%；•受制于厂房内部设施，本项目目前入驻企业主要为轻型制造业及加工组装业；苏州意大利工业园（3/3）参考指标项目问题项目厂房设施目前本项目整体电力配置仅250kv，并不满足项目所有入驻客户的需求，但这亦成为目前阻碍项目租赁的最大阻碍;项目厂房内并未安装牛腿，行车等设施，租户如需使用需自行架设，费用自理，因此限制了机械类等租户的进入;作为近期交付项目，本项目厂房仍然采用了砖混结构，与市场目前主要采用钢结构的趋势具有一定的差距，跨度及净高均有一定限制；项目规划项目厂房多以2,000-3,500平方米为主，且不能组合，定位与苏州高新区现有主流客户需求具有一定差异;项目先期并未规划食堂、宿舍等生活空间，虽在后期可能会选取单个建筑物进行进行改造，但仍对进驻企业员工生活造成了一定的不变；项目软件作为交付超过一年的项目，本案并未进行绿化及其他公共空间改造措施;本案并未设置专职的招商团队，更多依赖园区政府为其进行资源引入，使得招商进程相对缓慢;项目产品分析＊数据来源：高力国际吴中区工业厂房市场供应苏州吴中