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2011年广西桂林、钦州市市场分析报告广西省2010年城市GDP排名全省排名城市2010年GDP（亿元）人口（万人）人均GDP（元）1南宁1800.5691.6992032柳州1260364.9340543桂林1115508.392684玉林805641.7324625梧州558313.236476百色530392.3755197贵港515501.920528钦州503364.5150659河池440404.6183710北海390157.72569211崇左389.2240.01270312来宾385252.74298813防城港31784.76751914贺州285221.712237桂林市•桂林市（简称“桂”）位于广西壮族自治区东北部，湘桂走廊南端。东、北与湖南省相邻。•桂林是广西的名城和交通、文化中心，中国历史文化名城，全国重点旅游城市。桂林的工业主要以微电子、橡胶、医药、食品类和工艺美术为支柱，并建立了桂林高新技术开发区。•2010年第一届国际旅游博览会举办城市为桂林，并成为永久举办地址。•桂林市是中国城市生活质量排行榜第15位。中国十大最有幸福感城市榜单，桂林排名第六。•桂林市辖5个市辖区、10个县、2个自治县。城南居住区竞争分析城东居住区竞争分析桂林四大区竞争分析桂林市区竞争总量分析竞争力分析与竞争扩容营销发展启示分析思路城中居住区竞争分析城北居住区竞争分析临桂新区竞争分析桂林市总共分五辖区及一新区：五辖区：七星区、秀峰区、叠彩区、象山区、雁山区（注：暂无大盘）一新区：临桂新区。按楼市分布地域不同，以下报告称：七星区为城东区；秀峰区为城中区；叠彩区为城北区；象山区为城南区；临桂新区为西城区。楼市分区市区楼盘分布图及代表性项目彰泰•兰乔圣菲兴进•上郡耀和荣裕阳光叠彩3期联达•毕索小镇湖光山色冠泰•水晶郦城万正西区国际润鸿水尚怡和东岸3期万象城建禹中海项目兴进•上郡联达•旭景冠泰•水晶城怡和东岸3期建禹中海项目联达•山与城重点项目：彰泰.兰乔圣菲物业地址：七星区穿山东路22号容积率：1.75户数：总共800户均价：8000元/平方米占地面积：53360平方米建筑面积:93380平方米重点项目：彰泰第六园物业地址：七星区穿山路（穿山公园后面）容积率：0.80户数：总共386户物业费：2.88元/平方米·月用地面积：65290平方米建筑面积：52232平方米价格：9000-15000元/平方米彰泰第六园有两重含义，其一，第六园是彰泰实业开发的第六个项目，同时寓意“学习万科好榜样”；其二，与项目六大稀缺资源——六缘即地缘、山缘、水缘、绿缘、人缘和文缘相关。桂林四大区竞争分析桂林市区竞争总量分析竞争力分析与竞争扩容营销发展启示分析思路城南居住区竞争分析城东居住区竞争分析城中居住区竞争分析城北居住区竞争分析西城区竞争分析项目名称项目地址总建筑面积预计开盘时间新联达·旭景建干北路东北侧P054地块25万平米2011年中新深圳建禹中海猫儿山东南侧P055地块15万平米2011年中冠泰水晶城猫儿山东南侧P056地块16万平米2011年新兴进·上郡三里店石油六公司南面9万平米2011年初彰泰兰乔圣菲2期穿山东路5万平米2011年新天地2期会仙路18号3万平米2011年七星新城2期桂大路与五里店路交叉口8万平米2011年初新万灵润园（别墅）桂林市会仙路11号2万平米2011年三金怡和东岸3期七星路石油六公司天桥旁4万平米2011年初新冠泰·城国三里店（原花木公司苗圃）未知2011年新科赛·智汇城英才三路（英才科技园内）5万平米2011年初福隆新城2期建干路51号4万平米2011年推货总量：预计约94万平米，主要集中在外环路周边，以新项目为主；销售价格：以彰泰兰乔圣菲、兴进上郡等品牌楼盘为代表，价格会超7000元/M2，七星新城7000元/M2，外环路外缘新盘价格预计至少4500~6000/M2，，彰泰第六园价格9000-15000元/M2。区域特征：供应量大、价格高。城东区桂林四大区竞争分析桂林市区竞争总量分析竞争力分析与竞争扩容营销发展启示分析思路城南居住区竞争分析城东居住区竞争分析城中居住区竞争分析城北居住区竞争分析西城区竞争分析所属城区项目名称项目地址总建筑面积预计开盘时间备注秀峰区广源国际3期中隐路9号6万平米2011年末老项目金鼎·山水华府（别墅）甲山路145号（青秀庭院旁）1万平米2011年初新楼盘耀和荣裕3期翠竹路77号（琴潭公交车场旁）5万平米2011年中老项目推货总量：预计约12万平米，以老项目为主；销售价格：以广源国际3期价格会超7000元/M2，耀和荣裕价格超6500/M2。区域特征：供应量超少、价格居高。城中心区桂林四大区竞争分析桂林市区竞争总量分析竞争力分析与竞争扩容营销发展启示分析思路城南居住区竞争分析城东居住区竞争分析城中居住区竞争分析城北居住区竞争分析西城区竞争分析所属城区项目名称项目地址总建筑面积开盘时间备注象山区润鸿水尚2期凯风路8号8万平米2011年老项目联达山与城2期万福路口（原桂林市毛纺厂）10万平米2011年初老项目德天广场2期环城南二路111号7万平米2011年老项目琥珀漓江2期崇信路30号安厦世纪城5万平米2011年老项目万象城2期中山南路30号9万平米2011年初老项目尚城风景3期环城西一路12号3万平米2011年初老项目万正西区4组团翠竹路南巷12号6万平米2011年老项目推货总量：预计约48万平米，主要是老项目，各项目供应量较平均；销售价格：越靠中心区价越高，琥珀漓江2期8000元/M2，万象城7000元/M2，联达山与城价格5500元/M2。区域特征：货量较少，价格差距大。城南区桂林五大区竞争分析桂林市区竞争总量分析竞争力分析与竞争扩容营销发展启示分析思路城南居住区竞争分析城东居住区竞争分析城中居住区竞争分析城北居住区竞争分析西城区竞争分析项目名称项目地址总建筑面积开盘时间备注湖光山色3期芦笛路水泵厂10万平米2011年老项目华鼎幸福里芦笛路59号（芦笛菜市对面）6万平米2011年初新楼盘阳光叠彩3期火车始发站桂林北站斜对面5万平米2011年初老项目桂加项目火车始发站桂林北站门口20万平米2011年新楼盘国奥项目虞山桥以北江岸40万平米2011年新楼盘原乡墅（别墅）桃花江路与芦笛路交汇处以北450米7万平米2011年老项目推货总量：预计约88万平米，主要集中在北极广场以北，以新项目为主；销售价格：以广汇湖光山色品牌楼盘为代表，价格5500元/M2，阳光叠彩3期4800元/M2，北极广场以北新盘价格4500/M2，原乡墅价格15000元/M2。区域特征：货量大，普通产品价格不高。城北区桂林五大区竞争分析桂林市区竞争总量分析竞争力分析与竞争扩容营销发展启示分析思路城南居住区竞争分析城东居住区竞争分析城中居住区竞争分析城北居住区竞争分析西城区竞争分析汇荣桂林桂林耀辉美好家园花样年果岭春天万象芭堤雅新城国奥新城府邸君临华庭桂林凤凰城碧园印象桂林奥林匹克花园宜和云天远辰国际碧园香樟林2011西城区即临桂新区楼盘分布图及代表性项目区域格局市场重点项目：奥林匹克花园•规模：1460000㎡•开盘：2009-01-01•项目类型:大型社区•均价:4000元/㎡•面积区间:38-130㎡•巴塞心晴组团1#楼目前成交32套成熟品牌重点项目：碧园·印象桂林•规模:861326㎡•开盘:2005-09-20•项目类型:大型社区•起价:3100元/㎡•面积区间:80-150㎡•五一特推20席林湖美宅，每套优惠最高达15000元。3期59号楼房源在售。不间断的现货发售重点项目：花样年.花样城桂林首个大型城市综合体。花样年花样城总占地面积20万平方米，总建筑面积60万平方米，地价约10亿，折合约333万元/亩。项目位于临桂新区万福路与西城大道交汇处，毗邻新市政府大楼(创业大厦)。规划由大型购物中心、五星级酒店、高端公寓、居住建筑、商业步行街、幼儿园等组成。首期商铺当日售罄，据了解80%客户为外地客户。项目名称项目地址总建筑面积预计开盘备注碧园印象桂林临桂新区区西城北路与机场路交汇10万平米2011年老项目远辰国际临桂新区西城北路东侧。10万平米2011年老项目碧园香樟林桂林市临桂县金水路原金刚石厂6万平方米2011年老项目奥林匹克花园西城区临桂世纪东路中段10万平方米2011年老项目汇荣桂林桂林机场路与世纪大道交界处区域137万平米2011年中新楼盘新城国奥西城大道以东,东至新中路10万平米2011年新楼盘宜和云天西城区机场路北侧，临熊虎山庄19万平米2011年新楼盘云顶御峰人民路161号10万平米2010年末新楼盘君临华庭临政路，即首师大附中对面15万平米2011年中新楼盘美好家园机场大道与西城大道交汇36万平米2011年中新楼盘虎山大厦世纪大道虎山路口2.6万平米2011年初新楼盘绿源雅居临桂世纪大道3万平米2011年初新楼盘宝盈地王世纪大道东政务办事中心正对面6万平米2011年中新楼盘果岭春天金山路147号60万平米2011年末新楼盘花样年三个地块220万平米2011年末新楼盘万象芭堤雅西城大道与秧一路的交汇处22万平米2011年中新楼盘新城福邸世纪东路中段北侧41万平米2010年末新楼盘以上仅为临桂新项目，老项目太多只列代表性。西城区2011大盘推量推货总量：预计约618万平米，主要集中在临桂新城区，以新项目为主；销售价格：以奥园及碧园品牌楼盘为代表，价格4000元/M2，。区域特征：项目限价销售，货量大，价格不高。2011年市区项目推货总量约为：242万平方米七星区94万平方米，占39%；叠彩区88万平方米，占36%；象山区48万平方米，占20%；秀峰区12万平方米，占5%。（注：七星区与叠彩区均以新盘为主，推货数据略粗偏高。）西城区（临桂新区）项目总推度货量约为：618万平方米（注：花样年、汇荣桂林桂林及果岭春天为代表的新盘，推货数据略粗偏高。）开发商特征：外来品牌抢占桂林楼市，迅速且强势，以品牌开发商为主，新楼盘特征：大型、主题、品质。分析小结钦州市•钦州，背靠大西南，面临北部湾，是大西南最便捷的出海通道。钦州北邻广西首府南宁，东与北海市和玉林地区相连，西与防城港市毗邻，现辖二县四区，即灵山县、浦北县、钦南区、钦北区、钦州港经济开发区和钦城管理区，小岛屿303个，陆地海岸线长520．8里。•钦州港是个不可多得的天然深水良港，目前，己建有万吨级码头3个，正在建3000吨至万吨级码头11个，钦州港的深水条件良好，中国罕见，世界也是少有的。•中国西南地区第一个保税港区在广西重要临海工业城市钦州诞生，这是继上海洋山保税港区、天津东疆保税港区、大连大窑湾保税港区、海南洋浦保税港区和宁波保税港区之后，国务院批准设立的中国第六个保税港区。保税港区内设立西南地区唯一一个原装进口酒类交易中心，成为西南地区酒类交易的最大集散地。•南钦高铁开通后，南宁到钦州只有30分钟的距离。钦州房地产市场分区•钦州房地产主要集中在河东新区、钦南新区和滨海新城三个区域。河东新区为钦州目前房地产主要供应区域，由于市政府的迁移和八大场馆的建设，该区域配套较为完善、成熟，其土地供应紧缺；钦南新区目前也在逐步完成土地供应。•滨海新城从城市的整体用地指标来看，将成为钦州市房地产发展的下一个重点区域。•随着众多利好的促进，钦州楼市房价也不断被更新。但由于受到各区域发展的限制，房价均有不同表现。•其中，备受关注的老城区，价格在3500—4200元∕平方米，河东新区在4200—4800元∕平方米，其他区域则在3300—3600元∕平方米。在当前在售楼盘户型产品面积区间中，110—120平方米三房占最多，其次为80—90平方米的小三房，占比最小的为30平方米左右的单间。钦州滨海新区•滨海新城规划总面积110平方公里，开发建设用地面积为45平方公里。•目前，滨海新城实行三点起步，即白石湖中央商务区起步区、沙井岛起步区及辣椒槌起步区同步建设。•白石湖中央商务区将规划建设成为具有钦州特色的文化、生态商务区。广西五洲交通股份有限公司及广西高速