二手楼转按揭担保业务操作规

深圳市华圳担保投资有限公司Nationalguarantee&investmentco.,ltd1深圳市華圳擔保投資有限公司文件二手楼转按揭担保业务操作规定一.业务定义1.本办法所指二手楼转按揭担保业务包括：交易型转按揭（称买卖转按）、非交易型转按揭（称个人转按加按）担保业务。2.交易型按揭担保业务，又称买卖转按担保业务，是指房产卖方将其已抵押给某银行的房产转让给买方时，根据卖方或买方的申请，由担保公司提供担保，银行向申请人发放担保贷款，用于偿清原按揭/抵押贷款，赎出《房地产证》注销原抵押登记，以便办理过户、买方按揭/抵押贷款银行的再次抵押登记（或由买方一次性付款）的业务。3.个人转按加按担保业务，是指房产业主为增加贷款额度、延长还款期限或更换贷款银行等原因，申请由担保公司提供担保，银行向其发放担保贷款，用于偿清原按揭/抵押贷款，赎出《房地产证》注销原抵押登记，再次在银行办理二手楼按揭/抵押贷款的业务。二.基本要求1.买卖转按担保要求买卖双方具有真实交易，交易房产有红本《房地产证》并除抵押外无其他权利限制（如查封等）的、从抵押银行赎出后可继续抵押的商品房产。2.对于尚未办理《房地产证》、按揭中的商品房产，需在国土局信息中心或房产所在区国土局产权科查询可以办理《房地产证》的前提下，并由发展商出具办证承诺才能办理买卖转按担保。3.对于房产更名及增加或减少房产权利人，无实际交易行为的转按揭业务，要求原房产按揭借款人不得有三期以上逾期还款记录，不得有套现行为，原则上再次按揭贷款金额不高于赎楼金额。三.操作流程深圳市华圳担保投资有限公司Nationalguarantee&investmentco.,ltd21.买卖转按担保业务的基本操作流程：1.1买方贷款担保操作流程图：1.2卖方短期赎楼贷款担保操作流程图：注：对于买方一次性付款的，过户成功后，银行按资金监管协议将买方购房款划买卖双方提交资料，担保调查，按要求办理委托公证，房产查档银行调查，出具买方按揭贷款承诺书，并同意放款至担保公司指定帐户办理担保审批手续，担保公司向银行出具《保证合同》银行放款至担保公司指定账号，担保公司赎楼，并取得注销抵押登记后的房产证担保公司取得受让方新房地产证，协助贷款银行办理抵押登记手续，15天后出件房产买卖双方签署购房协议办理首期款手续担保公司办理房产过户，取得过户回执，五个工作日后出件买方申请贷款担保，买卖双方与担保公司签署《转按贷款担保服务合同》、收取担保费抵押完成，贷款银行出具《解除担保通知书》担保公司担保责任解除买卖双方提交资料，担保调查，办理委托公证，房产查档银行对买卖双方贷前调查，出具卖方赎楼贷款承诺函(同意放款至担保公司指定帐户)及买方按揭贷款承诺书办理担保审批手续，担保公司向银行出具《保证合同》银行发放卖方赎楼贷款至担保公司指定账户，担保公司赎楼，并取得注销抵押登记后的房产证担保公司取得受让方新房地产证，协助贷款银行办理抵押登记手续，五个工作日后出件担保公司办理房产过户取得过户回执，20天后出件卖方申请赎楼贷款担保，买卖双方与担保公司签署《赎楼贷款担保服务合同》、收取担保费抵押完成，银行发放买方按揭贷款，结清赎楼担保贷款，出具《解除担保通知书》，担保公司解除担保责任房产买卖双方签署购房协议办理首期款手续深圳市华圳担保投资有限公司Nationalguarantee&investmentco.,ltd3入卖方账号，结清赎楼担保贷款，出具《解除担保通知书》，担保责任解除。2.个人转按加按担保业务操作流程四．操作细则1.业务受理1.1面见交易双方，确定交易的真实性和可操作性。1.1.1了解房产状况，包括房产来源、业主状况、房产现状等；1.1.2了解交易状况，包括出让原因、成交方式、成交过程、成交价格等。1.1.3考察交易双方的信誉、债务及其他资产状况。1.1.4考察交易双方的职业背景及家庭背景。如果业主为私企老板、公司股东或公司主要管理人员（尤其是财务主管人员）时，要进行详细调查，主要调查其是否为公司贷款提供了个人无限反担保，或是否有其他生意债务。1.1.5了解客户有无其他委托代理的情况。1.2确定贷款银行。在受理业务之初，首先要与合作银行联系，取得银行认可。尤其是非常规业务，在向银行报告业务情况时，必须保证如实、全面，并共同商定业务操作的细节，防止对个人和公司的信誉造成负面影响。1.3联系赎楼银行。各家银行赎楼政策不一致，受理业务时，必须和赎楼银行取得联系，确定联系人、赎楼时间、方式、手续、注销以及房产涉及的其他事项等要求。1.3.1了解赎楼银行的“提前预约”的规定、确定可否提前赎楼及赎楼时间，提前落实提前还款事宜，防止放款后无法赎楼的情况发生。1.3.2了解办理赎楼手续的人员及资料的规定，避免赎楼业务障碍，提高办事效担保调查，办理客户委托公证银行调查并出具按揭贷款承诺函办理担保审批手续，担保公司向银行出具《保证合同》银行放款至担保公司指定账户，担保公司赎楼并取得注销抵押登记后的房产证银行办理抵押登记手续，五天后出件客户申请，与担保公司签署《个人转按担保服务合同》抵押完成，贷款银行出具《解除担保通知书》，担保公司担保责任解除深圳市华圳担保投资有限公司Nationalguarantee&investmentco.,ltd4率。1.3.3了解赎楼银行的赎楼划款方式，对于将赎楼款转入业主还款帐户的业务（非四大银行），必须提前收取原供楼存折及卡的原件，华夏银行还需提供供楼存折密码。如特殊原因拿不到原件时，须由房产管理部核实情况，告知风险管理部。1.3.4确认赎楼金额。对于赎楼金额大于担保金额的，提前向客户说明并要求要求客户提前补齐差额款。1.3.5了解注销抵押的规定，确认赎楼银行是“授权注销”还是“自行注销”，并在审批事项中注明，便于赎楼业务的工作安排。1.3.6确定取房产证等相关资料的时间及注意事项。尤其对赎楼银行与原按揭银行不一致及赎楼银行与取证银行不一致的情况要全面掌握，避免为以后的手续办理带来麻烦。1.3.7了解该房产涉及的其他事项，包括拖欠开发商款项等。1.4受理业务时需履行必要的告知义务1.4.1业务及资料收集方面的介绍。1.4.2工作流程及所需时间的介绍。时间介绍，主要是业务在正常状态下所需时间，介绍外部因素（银行、国土局）对业务办理时间的影响，尤其强调资料收集过程对时间的影响，促使交易双方及房产中介公司积极配合资料的收集，并可避免因外部因素影响业务进程导致与我司的纠纷。1.4.3费用介绍。要详细介绍办理业务全过程所需要的费用，并告知相关费用情况。2.签订《担保服务合同》2.1掌握服务合同种类，熟知服务合同内容及其作用。2.2了解业务类型，根据业务类型签订相应服务合同。卖方贷款赎楼的，签订《赎楼贷款担保服务合同》；买方按揭贷款赎楼的，签订《转按贷款担保服务合同》。2.3面签《担保服务合同》并加按指模，客户委托他人代签的，受托人需提交经公证处公证的授权委托书（公证书里必须有“代签担保服务合同”相关条款）且须将公证书全部收由我司执管（房产部分部经理核实公证书委托份数）。其它应提交文件中有客户代理人代签的，按此规定办理。2.4担保服务合同由客户代理人代签的，须签署《连带责任条款》。2.5规范填写合同，不得涂改。深圳市华圳担保投资有限公司Nationalguarantee&investmentco.,ltd52.6担保服务合同一式三份，放款帐户为对公帐户的，需签四份。2.7所有合同必须随申报资料一起提交，客户要求留存《担保服务合同》的，需经风险管理部审核，且必须在客户缴纳担保费及完成赎楼之后方可交给客户。交给客户的合同必须填写准确，不得空白。2.8合同需增加附加条款的，必须提前告知风险管理部审核批准，客户经理不得擅自增加任何条款。2.9客户签字与公证书上之签字不符的，须提交签字样本原件。3.委托公证3.1按照业务类型，使用公司规定的标准委托书版本。业务类型及委托书种类如下：业务类型委托书备注一般买卖转按实质交易卖方委托书首期款低于20%卖方委托书、买方委托书买卖双方均需做公证非实质交易（更名过户）非实质交易卖方委托书、买方委托书买卖双方均需做公证2过1卖方（2人）委托书、买方（1人）委托书房产一般原为夫妻或朋友的共有财产，分手后进行财产分配，双方均须做委托公证；买方若提供过户保证金，可免除委托公证N过M卖方（多人）委托书、买方（多人）委托书房产一般合伙公司股东共同出资购买，当有人退出或新股东加入时财产重新分配的方式，双方均须做委托公证继承、转赠房产卖方委托书、买方委托书主要是亲属之间的馈赠行为，公司房产转入私人名下卖方委托书、买方委托书主要是公司大股东为方便融资或再投资，将以公司名义购买的房产转入个人名下3.2添加或删减委托内容须经风险管理部审核批准。深圳市华圳担保投资有限公司Nationalguarantee&investmentco.,ltd63.3转委托需收回所有原委托公证书（房产部分部经理核实公证书份数）。落实转委托原因，原则上转委托手续须在原公证处由原公证员办理。3.4公证书原件必须由我司人员执管。过完户、办理抵押登记后方可交与中介公司办理其他业务。3.5公证书的有效期至少一年。4.收集资料4.1受理业务时须收集的资料及作用4.1.1交易型按揭担保业务须收集的资料及作用交易方资料名称作用买方身份证复印件买方主体资格证明*婚姻证明复印件婚姻状况证明是否为共同财产或共同债务*户口本复印件同上收入证明复印件买方财务现状及还款能力证明买卖合同(协议)复印件确认交易真实性及交易金额资金监管协议(或保证金证明)复印件/原件证明交易的真实性,同时作为风险发生时可供我方追偿的财产线索.如果监管资金作为卖方赎楼贷款来源时,必须提供原件首期款证明复印件同上担保服务合同原件证明与我司的法律关系及确立双方的权利义务银行贷款承诺函复印件/原件证明借款申请已获银行初步认可,是我方出具保证合同的前提,确认保证金额,以及财务赎楼的依据.若卖方做短期赎楼贷款,买方贷款是其还款来源时,必须提供原件公证委托书原件证明是否委托我方办理相关手续,执持相关权利文书,防范客户单方违约的风险,确保业务顺利完成*个人资产及负债清单复印件证明买方的财务状况及资信情况*个人信用报告复印件买方的财务状况及资信情况证明贷款款项存入确认书复印件确认贷款类型、优先还款权及存入帐户卖方身份证复印件卖方主体资格证明*婚姻证明复印件婚姻状况证明是否为共同财产或共同债务*户口本复印件同上房地产证/原房产买卖合同复印件证明该房产权利现状况,是否存在查封或其他限制情况还款记录原件证明卖方以往还款情况,从而说明其资信状况*还款清单原件确认赎楼金额原按揭贷款合同复印件证明该房产贷款情况,并确认赎楼银行担保服务合同原件证明与我司的法律关系及确立双方的权利义务深圳市华圳担保投资有限公司Nationalguarantee&investmentco.,ltd7公证委托书原件确认我司的权利是否得到保障*个人信用报告复印件买方的财务状况及资信情况证明（卖方还款记录不良时须提供）*个人资产及负债清单复印件证明买方的财务状况及资信情况余款帐户确认书原件确认余款支付帐户，避免法律纠纷过户价格确认书原件确认过户价格，确保办理过户手续*不可撤消保证书原件证明与我司的法律关系及确立双方的权利义务（买方一次性付款，不签三方担保服务合同时签署此保证书）。4.1.2个人转按加按担保业务须收集的资料及作用资料名称作用身份证复印件业主主体资格证明*户口本复印件婚姻状况证明是否为共同财产或共同债务*婚姻证明复印件同上收入证明复印件业主财务现状及还款能力证明房地产证复印件证明该房产权利现状况,是否存在查封或其他限制情况个人信用报告复印件业主的财务状况及资信情况证明*还款清单原件确认赎楼金额还款记录原件证明业主以往还款情况,从而说明其资信状况原按揭贷款合同复印件证明该房产贷款情况,并确认赎楼银行银行借款承诺函原件证明借款申请已获银行初步认可,是我方出具保证合同的前提,确认保证金额,以及财务赎楼的依据.货款款项存入确认书复印件确认贷款类型