房地产开发作业全流程简介

房地产开发作业全流程简介目录一、投资立项二、前期工作（土地证——项目选址意见书——建设用地规划许可证——建设工程规划许可证——施工许可证）三、施工准备（图纸会审、五通一平、施工组织设计审定）四、工程施工管理五、房屋销售六、房屋交付、物业移交接管七、工程备案八、规划验收、产权办理九、项目总结第一部分投资立项一、项目建议书（委托专业机构编制）1、项目建议书的作用：1）、国家选择建设项目的依据，项目建议书批准后即为立项；2）、批准立项的工程可进一步开展可行性研究；3）、利用外资的项目，只有在批准立项后方可对外开展工作。2、项目建议书的编制：委托咨询单位、设计单位编制。3、项目建议书的主要内容：1）、建设项目提出的必要性和依据；2）、产品方案、拟建规模和建设地点的初步设想；3）、资源情况、建设条件、协作关系和引进国别、厂商的初步分析；4）、投资估算和资金筹措设想5）、项目进度安排4、项目建议书的审查5、项目建议书的报批（主管部门及各经济发展局）项目建议书通过批准获得批准书后，即可进入可行性研究阶段，并形成可行性研究报告供项目决策。二、可行性研究报告（委托专业机构编制）1、研究项目的必要性和现实性：市场调查、资源调查。2、方案选择和技术可能性：建设地点选择（可委托具备相应资质的规划设计单位编制选址报告）、建设场地地震安全性评价（委托地震评价机构作出，上报地震办审批）、建设项目环境评价（委托环保部门作出，上报环保委审批）、确定生产工艺（工业项目）。3、研究经济上的合理性：工程成本与利润分析4、研究实施方法：编制建设总进度（设计、施工、交付使用）5、编制可行性研究报告6、组织审查7、上报审批获得批准书（主管部门及各经济发展局）8、可行性研究报告报请批准时，必须附有城市规划部门的选址意见书。9、选址意见书的申请流程：建设单位填写申请表，附送经批准的项目建议书、地形图三份、选址论证报告、其他相关文件。10、规划部门核发的审批文件：建设项目选址意见书一份、核发通知一份、盖有规划专用章的核定设计范围图一份。11、建设单位取得建设项目选址意见书后，委托设计时注意事项：申请建设项目选址意见书同时，应征询消防、环保、卫生防疫等部门的选址意见；对提出的规划要求要认真落实；取得建设项目选址意见书后六个月内，持批准的可行性研究报告，向规划部门和有关部门报送设计方案及有关文件、资料，届时，如可行性研究报告未获批准又未申请延期的，建设项目选址意见书自动失效。12、建设项目选址意见书核发通知提出的主要规划设计要求有：建设用地面积、建设面积、容积率、绿地率、建筑密度、建筑退让道路规划红线距离、建筑后退基地边界距离、建筑高度、基地主要出入口设置、建设基地标高等。三、房地产开发项目立项对房地产项目开发一般应遵循下列程序：项目开发前期调研程序、项目立项过程程序、土地使用权的取得程序、征地拆迁程序、项目规划程序、工程建设程序、房地产项目经营程序。对房地产项目开发来说，立项阶段主要工作为：1、项目开发前期调研项目的前期调研程序，就是通过开发商对拟投资地区房地产市场的调查，搜集大量市场信息，来探询投资的可能性，寻找投资机会的过程。2、项目立项项目立项就是上报项目建议书或项目可研报告，取得政府批复（项目立项），使项目取得合法的开发建设资格。第二部分前期工作（土地取得到办理好施工许可证）第一小节土地使用权证的取得一、概述1、开发商在项目立项通过后，须取得建设用地规划许可证,方可办理取得土地使用权的手续。2、国有土地使用权出让，是指国家将国有土地使用权在一定年限内出让给土使用者，由土地使用者向国家支付土地使用权出让金的行为。征地是指项目选址用地为集体土地,按照法定的程序报请有批准权限的政府机关审批以后,对集体土地及地上物等依法补偿，将集体土地转为国有土地的一种行为。3、拆迁是指项目选址在城市规划区国有土地上,为达到施工要求的场地条件,拆除建设用地上原有房屋及其附属物,并对原用地者进行补偿、安置的行为。征地、拆迁都是项目开工前的重要工作。二、实施程序（一）国有土地使用权划拨手续的办理1.承办部门：2.申报资料：3.申办程序：4.收费标准：5.应注意的事项：（二）国有土地使用权出让手续的办理国土资源部第11号部令规定：凡各类经营性用地（含房地产开发建设），均必须以招标、拍卖或者挂牌方式出让。承办部门均为：土地收购储备中心。现分述如下：国有土地使用权招标、拍卖或者挂牌出让活动，是有计划地进行的。土地收购储备中心根据招标拍卖挂牌出让地块的情况，编制招标拍卖挂牌出让文件。土地收购储备中心在投标、拍卖或者挂牌开始日前20日发布招标、拍卖或者挂牌公告，公布招标拍卖挂牌出让宗地的基本情况和招标拍卖挂牌的时间、地点。招标拍卖挂牌公告包括下列内容：①出让人的名称和地址；②出让宗地的位置、现状、面积、使用年期、用途、规划设计要求；③投标人、竞买人的资格要求及申请取得投标、竞买资格的办法；④索取招标拍卖挂牌出让文件的时间、地点及方式；⑤招标拍卖挂牌时间、地点、投标挂牌期限、投标和竞价方式等；⑥确定中标人、竞得人的标准和方法；⑦投标、竞买保证金；1、投标、开标依照下列程序进行：投标人在投标截止时间前将标书投入标箱。2.拍卖会依照下列程序进行：①主持人点算竞买人；②主持人介绍拍卖宗地的位置、面积、用途、使用年期、规划要求和其他有关事项；③主持人宣布起叫价和增价规则及增价幅度。没有底价的，应当明确提示；④主持人报出起叫价；⑤竞买人举牌应价或者报价；⑥主持人确认该应价后继续竞价；⑦主持人连续三次宣布同一应价而没有再应价的，主持人落槌表示拍卖成交；⑧主持人宣布最高应价者为竞得人。3.挂牌依照以下程序进行：①在挂牌公告规定的挂牌起始日，出让人将挂牌宗地的位置、面积、用途、使用年期、规划要求、起始价、增价规则及增价幅度等，在挂牌公告规定的土地交易场所挂牌公布；②符合条件的竞买人填写报价单报价；③出让人确认该报价后，更新显示挂牌价格；④出让人继续接受新的报价；⑤出让人在挂牌公告规定的挂牌截止时间确定竞得人。挂牌期限届满，按照下列规定确定是否成交：①在挂牌期限内只有一个竞买人报价，且报价高于底价，并符合其他条件的，挂牌成交；②在挂牌期限内有两个或者两个以上的竞买人报价的，出价最高者为竞得人；报价相同的，先提交报价单者为竞得人，但报价低于底价者除外；③在挂牌期限内无应价者或者竞买人的报价均低于底价或均不符合其他条件的，挂牌不成交。在挂牌期限截止时仍有两个或者两个以上的竞买人要求报价的，出让人应当对挂牌宗地进行现场竞价，出价最高者为竞得人。4.成交确认书以招标、拍卖或者挂牌方式确定中标人、竞得人后，出让人应当与中标人、竞得人签订成交确认书。成交确认书应当包括出让人和中标人、竞得人的名称、地址，出让标的，成交时间、地点、价款，以及签订《国有土地使用权出让合同》的时间、地点等内容。出让人公布出让结果，不得向受让人收取费用。受让人依照《国有土地使用权出让合同》的约定付清全部国有土地使用权出让金后，应当依法申请办理土地登记，领取国有土地使用权证书。（三）土地确权登记手续的办理1、承办部门：市国土资源局2、申报资料：（1）土地登记需要的资料（2）土地转让登记需要的资料3、申办程序：①申请：②地籍调查：③审核：④注册登记颁发证书：市局对批准的土地登记进行登记卡装簿，土地权利人领取证书。⑤土地面积超30亩报省厅审核4.办结时限：通过招标、拍卖或者挂牌出让的土地均为熟地，即做好三通一平的用地，开发商可直接利用地块进行开发建设。若因实际情况要求需要拆迁的，则需要按下列程序办理。（一）建设拆迁临时用地许可证的取得承办部门：国土资源局（二）拆迁手续的办理1.承办部门：市拆迁办（一）概述为加强城市规划管理，保证市整体规划的实施，对新建、改建、扩建项目实施建设工程规划许可证制度。开发商在办理建设工程规划许可证时，应持当年的建设计划、土地使用证件、建设工程用地规划许可证、建设工程拟建位置的地形图、建设工程总平面图、符合审定设计方案的施工图及消防、设计质监部门对施工图的批复意见、建设工程用地规划许可证，向市规划管理部门提出建设申请，经审查批准后，核发建设工程规划许可证。第二小节规划许可证的取得（二）实施程序1.建设用地规划许可证的取得承办部门：市规划局2.建设工程设计招投标程序（1）承办部门：开发商或其代理机构（2）申报资料：①建设项目计划批文；②建设工程设计规划要求通知书及附图；③招标投标工作计划及方案；④设计任务书；⑤招标人或代理机构工作能力证明材料及资格证书；⑥委托代理协议或合同。3.施工图设计消防审批承办部门：市公安消防分局建审科4.施工图设计质量审查承办部门：市建设工程勘察设计质量监督站5.地下人防工程设计与审查承办部门：市人民防空办公室6.建筑工程规划许可证的办理应缴纳建筑工程执照费及轻型墙体材料费、档案保证金、民防费的工程，凭缴费单据领取《建设工程规划许可证》。1）、土地局发的宗地图（国有土地使用证）2）、土地局发的建设用地红线图3）、规划局发的规划定点图（建设用地规划许可证）4）、规划局审批的总平规划图（报批）5）、设计红线图（设计院根据本图出施工图）6）、施工红线图（建设工程规划许可证，施工时根据本图放线）一、概述申领建设工程施工许可证,是在办理《建筑工程规划许可证》后,需要进行的验证工程建设符合开工要求的最后法定程序,该证是申办开工的必备文件。在市建委办理报建证后,开发商可在市建筑有形市场办理施工、监理招投标、质量监督、安全监督、造价、劳保统筹等手续后，向市建设管理部门提出开工申请，经审查批准，核发施工许可证。第三小节施工许可证的取得二、实施程序（一）项目报建承办部门：市建设委员会二）市建筑市场需办理的手续建设工程施工、监理招投标承办部门：招标代理公司或开发商、市招标办（监督职责）三）施工许可证的办理承办部门：市建设委员会第四小节建筑工程施工许可管理办法第一条为了加强对建筑活动的监督管理，维护建筑市场秩序，保证建筑工程的质量和安全，根据《中华人民共和国建筑法》，制定本办法。第二条在中华人民共和国境内从事各类房屋建筑及其附属设施的建造、装修装饰和与其配套的线路、管道、设备的安装，以及城镇市政基础设施工程的施工，建设单位在开工前应当依照本办法的规定，向工程所在地的县级以上人民政府建设行政主管部门（以下简称发证机关）申请领取施工许可证。工程投资额在30万元以下或者建筑面积在300平方米以下的建筑工程，可以不申请办理施工许可证。省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门可以根据当地的实际情况，对限额进行调整，并报国务院建设行政主管部门备案。按照国务院规定的权限和程序批准开工报告的建筑工程，不再领取施工许可证。第三条本办法规定必须申请领取施工许可证的建筑工程未取得施工许可证的，一律不得开工。任何单位和个人不得将应该申请领取施工许可证的工程项目分解为若干限额以下的工程项目，规避申请领取施工许可证。第四条建设单位申请领取施工许可证，应当具备下列条件，并提交相应的证明文件：（一）已经办理该建筑工程用地批准手续。（二）在城市规划区的建筑工程，已经取得建设工程规划许可证。（三）施工场地已经基本具备施工条件，需要拆迁的，其拆迁进度符合施工要求。（四）已经确定施工企业。按照规定应该招标的工程没有招标，应该公开招标的工程没有公开招标，或者肢解发包工程，以及将工程发包给不具备相应资质条件的，所确定的施工企业无效。（五）有满足施工需要的施工图纸及技术资料，施工图设计文件已按规定进行了审查。（六）有保证工程质量和安全的具体措施。施工企业编制的施工组织设计中有根据建筑工程特点制定的相应质量、安全技术措施，专业性较强的工程项目编制的专项质量、安全施工组织设计，并按照规定办理了工程质量、安全监督手续。（七）按照规定应该委托监理的工程已委托监理。（八）建设资金已经落实。建设工期不足一年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的50％，建设工期超过一年的，到位资金原则上不得少于工程合同价的30％。建设单位应当提供银行出具的到位资金证明，有条件的可以实行银行付款保函或者