房地产开发全流程精细化管理

房地产开发全流程精细化管理2讲师介绍经验：20年管理及咨询经验项目：战略与组织管控流程管理人力资源与绩效管理咨询的典型客户：近100家房地产管理咨询经验,万科金地招商华润地产管理咨询顾问万科地产（总部/深圳/北京/上海/沈阳/天津/成都/广州/东莞/佛山）金地集团（总部/深圳/上海/北京）招商地产（总部/深圳公司）绿城集团（总部/项目公司）碧桂园集团（总部及区域公司）华润置地（香港总部/成都/上海/北京/合肥/大连）北京远洋地产北京华远地产北京首创置业上海仁恒置业上海世茂集团上海景瑞地产深圳卓越集团深圳中航地产深圳星河地产西安高新地产西安天地源重庆金科集团广州时代地产广州美林基业广州合景泰富地产赛普管理咨询董事长清华大学房地产总裁班特聘讲师北京大学房地产总裁班特聘讲师浙江大学房地产总裁班特聘讲师中山大学房地产总裁班特聘讲师江跃宗课程目标1）使学员掌握如何基于公司发展阶段建立流程体系；2）熟悉标杆房地产企业开发全流程管理的关键控制点方法，提升运作效果；3）学习和借鉴行业标杆企业的最新的管理经验。房地产卓越流程管理目录：1.0房地产开发流程特点及流程体系设计方法1.1房地产开发流程及流程管理的特点1.2房地产流程体系设计方法2.0房地产关键流程控制点方法3.0房地产流程实施与跟踪4.0如何保证流程有效落地房地产管理常见的问题5表象：运作效率低工作质量差计划目标不能达成质量问题重复发生组织管控：各层级定位不清晰权责及边界不清晰职能不清晰组织效率低流程管理：流程没有形成标准化流程之间接口性差流程不够系统化、专业化、精细化关键阶段专业的成果标准不清晰流程不能有效落地绩效管理：绩效考核没有标准绩效考核形式化绩效没有激励性绩效考核员工满意度低管理问题80%类似住宅地产（新）－VAC模型：8横8纵（扩展）设计配合采购策划、总包监理招标地质勘查、七通一平、施工准备及桩基等工程施工论证阶段策划阶段设计阶段建设阶段项目取得主体结构开工开盘销售入伙竣工交付阶段项目发展营销设计工程组织项目论证项目取得市场调研初步项目定位规划要点/规划草案项目定位概念规划设计项目营销总案、项目推广方案策划销售前准备（含前期客户积累）方案设计扩初设计施工图设计主体结构施工至具备预售条件工程施工至竣工验收销售及入伙配合工程施工配合、销售配合及入伙配合销售事务管理成本前期成本估算测算设计阶段成本控制及测算、形成控制性目标成本确定合约框架动态成本管理工程实施阶段的成本管理结算产品交付管理入住事务管理客服财务用地规划许可证国有土地使用证规划许可证开工许可证（基础提前施工报建）办理房地产预售许可证产权初始登记工程施工配合物业方案策划、设计配合、物业公司选聘销售配合工程条件评估投资估算资金营运投资评估资金筹划景观/精装专项设计、部品策划采购阶段内部立项项目策划会方案评审会销售阶段成本后评估计划里程碑节点策划决算后评估阶段项目主要节点计划项目运营策划项目计划实施、监控、调整、评价项目开发后评佑商业地产SAP－VAC模型：9横9纵设计配合采购策划、总包监理招标地质勘查、七通一平、施工准备及桩基等工程施工论证阶段策划阶段设计阶段建设阶段项目取得主体结构开工开盘销售交付竣工交付阶段组织项目论证项目取得市场调研初步项目定位规划要点/规划草案业态规划及商业定位概念规划设计主力/次主力招商及对接、全面招商、配合设计对接招商推广方案设计扩初设计施工图设计主体结构施工至具备形象条件工程施工至竣工验收招商推广配合及交付配合工程施工配合、招商推广配合及交付配合交付二装、开业筹备前期成本估算测算设计阶段成本控制及测算、形成控制性目标成本确定合约框架动态成本管理工程实施阶段的成本管理结算物业接验、开荒服务、配合交付用地规划许可证国有土地使用证规划许可证开工许可证（基础提前施工报建）办理房地产预售许可证产权初始登记工程施工配合物业方案策划、设计配合、物业公司选聘招商推广配合工程条件评估投资估算资金营运投资评估资金筹划景观/精装专项设计、部品策划采购阶段内部立项项目策划会方案评审会招商阶段成本后评估开发商业设计工程成本物业财务计划里程碑节点策划决算运营阶段项目主要节点计划项目运营策划项目计划实施、监控、调整、评价项目开发后评佑推广阶段商业运营物业方案策划物业服务市场调研初步项目定位销售物业定位产品建议营销总案制定、阶段推广策划及计划、销售前期计划及安排销售管理交付营销房地产VAC思想：三全思想1：全专业－房地产开发的两个7－横向7阶段纵向7专业思想2：全配合－房地产开发与内外部协同，接口的重要性思想3：全过程－房地产开发与专业的全过程管理流程管理重点？-专业标准-专业配合-操作方法？9共同的理念:聚焦客户从7对眼睛到三位一体三个匹配营销只关注市场设计只关注产品成本只关注费用如何做到三位一体流程体系设计方法范例：万科的流程设计：过程导向的系统性设计：面-线-点龙湖的流程设计：结果导向的针对性设计：点-线-面一般企业如何设计？1011制度程序/流程作业指引•是基于公司的管理模式及企业文化，用于规定基本的、核心的管理原则和公司各层级单元的责权关系的管理文件；•制度文件具有权威性、延续性及稳定性的特征；•制度文件是各类管理文件的基础和依据；•用于指导跨部门的、可重复的业务活动的开展；•流程的驱动作用，可有效地提高部门之间协作的效率，减少条块分割带来的扯皮；•流程体系基于公司制度，并始终应于组织相协调；•用于规定具体工作节点的工作标准，并提供统一操作方法；•作业指引类的文件实现操作层面标准化的重要保障；•作业指引类文件的完善程度，也体现了企业知识积累和共享体系是否处于良性状态；《设计管理制度》《设计管理流程》《设计评审作业指引》《设计供方管理作业指引》《设计资料管理作业指引》《……》《合同附图管理指引》《……》12业务流程体系现状综合分析－业务及管理流程房房房房房房房房房房房房战略与管控项目论证项目策划设计管理工程管理销售管理房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房计划管理作业指引房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房策划房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房办理《土地证》项目报批报建及竣工验收程序房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房房1234567813设计变更流程设计变更管理流程相关部门流程说明/支持性文件主管领导成本管理部项目经理部设计管理部设计单位小于5万元成本部负责人审核设计经办人汇总变更信息，发起网上审批变更事项初审变更执行情况验证成本经办人测算发布执行设计变更通知当现场已经开始销售时，不再发起影响一户一图的变更，或者由公司决策后再发起。大于10万元可行变更下达后，设计经办人需建立变更台帐，项目经理部需在图纸上标注变更情况。经办工程师审核变更审批发送给经办工程师，并抄送给相关工程师，相关工程师若发现问题通过邮件及时反馈。项目经理审批《图纸资料管理作业指引》总经理审批分管领导审批小于10万大于5万项目施工过程发现设计问题设计修改意见其他项目设计经理审核涉及户型、功能、外立面涉及销售资料、客户承诺项目事务部审核营销管理部/客户关系中心审核营销管理部判断是否影响销售承诺，客户关系中心判断是否影响客户承诺项目事务部判断是否影响报批报建CPCPCPCPCP14某企业8个阶段36个成果-阶段性成果管理其中董事长批准12项阶段划分阶段性成果责任人（部门）①土地阶段投资分析成果《项目预案》地区公司发展《项目投资分析模型（土地）》地区公司发展《项目投资建议书》地区公司发展②项目启动阶段成果《项目定位报告》营销《项目一二级计划》项目负责人《成本敏感性分析、价值分配及目标成本预设》造价《售楼处、样板房选址、定位及开放计划》营销《投资分析模型（启动）》投资分析专员《方案设计任务》研发《景观方案设计任务书》研发《精装房定位、限价及建设实施方案》项目负责人③方案设计成果验算及初设指导《方案设计成果》研发《景观方案与建设方案的配合及指导意见》研发《精装方案与建设方案的配合及指导意见》研发《成本测算及验算》造价《投资测算及分析》投资分析专员《初步设计任务书》研发《项目基础处理方案》研发横向：需要哪些流程？纵向：专业深度如何？15房地产卓越流程管理目录：1.0房地产开发流程特点及流程体系设计方法1.1房地产开发流程及流程管理的特点1.2房地产流程体系设计方法2.0房地产关键流程控制点方法3.0房地产流程实施与跟踪4.0如何保证流程有效落地1717流程体系设计的四项原则流程体系设计的四项原则系统规划：基于VAC横向一体纵向分级关注重点：聚焦现状问题提升专业能力理顺接口：专业接口分析接口标准清晰渐进提升：先补短板再优体系系统规划：分层分级，可操作分层分级-层级对应高层-一级关键决策流程：一级开发节点对应开发链的关键活动在一级流程中，确定一级关键活动所形成的关键成果及成果确认方式中层-二级专业运作流程以对应专业在房地产开发项目全期计划中的关键活动事项形成二级流程图员工-三级操作标准流程重点在于操作性程序活动的标准化及职能关系理顺18高层中层基层一级流程二级流程三级流程关注重点-补短板：识别公司能力短板，并结合TQC三个维度进行关键流程识别和管理简单：识别重要紧急度专业：基于能力评价模型T:TIME-时效（计划）Q:QUANLITY-质量（设计、工程）C:COST–成本（成本、采购）19品质效率成本运营理顺接口，高效率20设计各专业流程总图房地产开发价值链流程总图（118节点）项目拓展阶段项目策划阶段方案设计阶段施工图设计、采购阶段工程、销售/招商阶段产品交付及客户关系管理阶段项目发展（25）客服/物业（7）工程（采购）（28）设计（32）营销/商业（20）战略（计划/财务）（11）成本（8）图例说明流程文件体系开始项目建议书TZ-1项目内部立项C2-项目投资决策会二级节点活动输出成果关键决策/评审会议流程文件TZ-项目拓展论证管理流程C1-可研报告评审会项目可研报告TZ-2组织项目可研TZ-3项目取得土地权属文件TZ-4项目交接会议纪要市调报告CH-2市调深化分析二级节点活动（商业项目）输出成果一级节点活动输出成果BJ-2节能审查节能审查意见书项目立项报告BJ-5项目立项报批C4-定位策划评审会项目定位方案CH-3项目定位初步策划及评审C5-项目投资指导书评审会CH-项目策划管理流程BJ-项目报建管理流程SJ1-1编制概念设计任务书概念设计任务书商业运营模式初案ZS-2商业运营模式分析土地出让合同BJ-1签订土地出让合同SJ1-概念设计管理流程SJ1-2概念方案竞