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2014.03.141事件所有一切似乎都在告诉我们这样一个事实！三四线城市房地产“寒冬”马上就要到来！佳兆业2012年的拿地城市主要为上海、大连、武汉、广州以及毗邻广州的佛山，均为区域性核心城市。花样年：在东莞、惠州、无锡等城市进行业务收缩，并最终从三四线城市撤离。招商地产：林少斌也曾明确表示，该公司战略布局只进入核心二线城市，以及部分三线城市的核心地段，未来一二线城市仍然是公司销售和利润的主要来源。2014年1月，全国100个典型城市中有37个城市的房价环比下跌，环比增加5个。而在房价下跌的城市中，有34个是三四线城市。2014年1月，25个三线城市新建住宅成交量为11.22万套，连续3个月走低，创6个月新低，14个四线城市新建住宅成交仅1.63万套，创下11个月新低。北海也有10个项目跟风降价促销，最高下降了1600元/平米。国五条核心：完善稳定房价工作责任制；坚决抑制投机投资性购房；增加普通商品住房及用地供应；加快保障性安居工程规划建设；加强市场监管。双向调控：以经济手段和市场手段从供给上解决房价不合理现状.宏观政策面房地产业内房地产销售市场2巴菲特——要在别人贪婪的时候恐惧，而在别人恐惧的时候贪婪观点3本报告聚焦于三四线城市房地产市场的发展潜力评估。所谓潜力是指城市在未来一定时期内（该时期至少应该包含一个五年规划周期），由于自身发展（包括产业和社会）的需要、外部的推动、资源的吸引和涌入等，产生了对房地产的持续需求（包括住宅、商业和工业），且超过了短期内其已具备和自身能供给的能力，而出现的对该城市进行房地产投资的机会。这种机会既出现在需求方，也出现在供给方。对这种机会进行数据量化、测度和分析，就获得了对城市房地产市场发展潜力的认识。报告目的主要为公司三四线城市前期拿地策略提供一定的理论参考。研究目的4目录PART1城市界定PART2发展环境分析PART3房地产市场研究PART4业内企业分析PART5三四线城市发展策略建议06093061655PART1城市界定6城市性质包含城市销售额（亿元）GDP（亿元）常住人口（万人）三线城市(69)兰州、西宁、拉萨、北海、珠海、盘锦、鞍山、营口、芜湖、大庆、绥化、舟山、镇江、抚顺、本溪、鄂尔多斯、徐州、泰州、淮安、金华、包头、菏泽、东营、南充、丹东、江门、秦皇岛、湖州、临沂、淄博、清远、襄阳、铁岭、莆田、洛阳、盐城、锦州、沧州、肇庆、朝阳、宜昌、滁州、株洲、张家口、济宁、保定、吉林、三明、柳州、德州、绵阳、邯郸、宿迁、泰安、连云港、漳州、赤峰、新乡、赣州、宣城、宜宾、安庆、承德、泸州、驻马店、信阳、呼伦贝尔、曲靖、桂林100-3001000-3000200-5003.5线城市(79)马鞍山、防城港、宁德、滨州、辽阳、牡丹江、池州、茂名、蚌埠、汕头、亳州、枣庄、许昌、丽水、淮南、咸阳、湛江、开封、黄山、商丘、阳江、韶关、黄冈、遂宁、宝鸡、资阳、自贡、渭南、安阳、龙岩、邢台、咸宁、衡水、郴州、葫芦岛、衡阳、佳木斯、岳阳、六安、玉溪、聊城、黄石、内江、宿州、齐齐哈尔、乐山、衢州、眉山、娄底、德阳、遵义、日照、玉林、怀化、南阳、十堰、通化、周口、湘潭、南平、孝感、永州、汉中、常德、抚州、益阳、广安、阜阳、钦州、上饶、宜春、九江、达州、荆州、通辽、铜陵、乌海、榆林、荆门50-1001000-1500200-500四线城市（88）嘉峪关、黑河、克拉玛依、大同、延安、石嘴山、汕尾、巴中、淮北、伊春、平顶山、揭阳、梅州、晋城、景德镇、云浮、雅安、阜新、铜川、酒泉、丽江、河源、双鸭山、长治、阳泉、三门峡、朔州、鹰潭、庆阳、莱芜、商洛、中卫、来宾、晋中、吴忠、攀枝花、潮州、四平、固原、张家界、鸡西、金昌、白银、广元、安康、白山、保山、张掖、巴彦淖尔、濮阳、梧州、辽源、邵阳、鹤壁、临沧、安顺、松原、临汾、新余、吕梁、平凉、随州、鄂州、吉安、武威、焦作、运城、七台河、定西、昭通、贵港、忻州、天水、陇南、萍乡、崇左、思茅、漯河、百色、鹤岗、六盘水、贺州、乌兰察布、白城、河池、铜仁、毕节、三沙501000300城市界定：对全国289个地级以上城市进行筛选分类，划分出三线城市69个，3.5线城市79个，四线城市88个根据行业惯例，二线城市通常包括直辖市、省会城市、计划单列市和个别房地产市场较为发达的地级城市，三线城市通常指一二线之外的所有地级市。由于近年来各城市市场发展水平差异逐渐显现，传统意义上的二三线城市划分标准已经不能很好地体现不同城市的发展特点。本次研究以近三年（2010-2012年）各城市商品房销售额均值为主要参考依据，并结合经济、人口等重要宏观经济指标，将列入研究范围的289个地级以上城市细分PART1城市界定7三线城市为西部发展相对落后的省会城市和东北、西南的传统地级市，包括徐州、珠海等69个城市，这类城市经济和和房地产规模适中，近三年平均商品房销售额在160亿元左右，仅为2.5线城市的一半。三线和四线城市多为中西部欠发达地级城市，包括岳阳、六安、陇南、延安等167个城市，经济水平较低，近三年商品房销售额均值不足100亿元。城市分类一线城市1.5线城市二线城市2.5线城市三、四线城市城市属性与房地产关系全国中心，全国中心，人口进一步聚集带来旺盛需求，市场向郊区转移，辐射能力继续显现促进城市群一体化发展速度快，逐步向一线城市靠拢，是区域经济和房地产市场新增长极多为城市群中心和发达地级，整体规模小于1.5线城市，热点区域仍集中于市中心部分城市供应过剩，投资回报速度相对较慢，但需求将逐渐释放，中长期发展看好市场规模相对较小的地级市，依托地缘和资源优势的城市表现突出，潜在风险较大，内生动力和外在推力决定未来发展潜力城市界定：三四线城市房地产市场相对较小，潜在风险较大，内生动力和外在推力决定未来发展潜力PART1城市界定8以上数据来源于CRIC数据PART2发展环境分析9房地产政策研究PART1发展环境分析/房地产政策研究102007年1月建设部规范房产经纨行业，资金监管、网上签约、标准买卖合同三大详尽相互配合的文件一起出台，引导二手房交易进入良性、正规的轨道2007年3月18日央行再次上调存贷款基准利率0.27个百分点2007年5月19日央行再次加息，上调0.27个百分点，一年期贷款利率上调0.18个百分点。个人住房公积金贷款利率上调0.09个百分点。6月5日期，上调金融机构人民币准备金率0.5个百分点2007年7月20日央行第三次加息，此次针对活期存款利率上调，由0.72%上调至0.81%，为2002年2月以来首次上调活期存款利率2007年9月27日央行出台新政，二套房首付比例不得低于50%，贷款利率上浮至1.1倍2007年8月央行第四次加息，存贷款基准利率上调0.27个百分点2007年8月央行第五次加息，存贷款基准利率上调0.27个百分点，一年期存款利率达到3.87%，一年期贷款利率达到7.29%2007年12月21日央行年内第六次加息，一年期贷款基准利率由现行的7.29%提高到7.47%，上调0.18个百分点2007年政策回顾(8项政策，6次加息，从经济层面打压房地产)PART2发展环境分析/房地产政策研究112007年对中国房地产业来说是极不寻常的一年，国家调控政策相继出台，六次加息、二套首付上涨、限制外资等政策出台为稳定部分地产上涨过快。限购令、限贷政策和保障房政策已经对楼市产生了明显的抑制作用，开发商的资金链更加紧张，消费者也对楼市持观望态度。中国对于外商投资房地产市场迚行更加严格的控制。2007年5月，商务部和国家外汇管理局发布《关于进一步加强规范外商直接投资房地产业审批和监管的通知》，成为去年“限外”政策的延续。复杂的审批手续使新进入者在公开市场获取开发权或向当地合作伙伴购买资产更加困难。2003房地产调控以来，2007年为利率上涨次数最多的一年。多次利率上涨抑制购房热潮，明确开始抑制投资性购房客户。国民首次聚焦房地产，国家加大力度抑制房价过快上涨。2007年政策掐断小型房地产企业资金链，规范市场环境PART2发展环境分析/房地产政策研究122008年3月建设部70/90政策适用范围扩大到经济适用住房2008年8月11日国务院新规：商品房销售应明示能源消耗指标，并附上住房保修书和住宅产品说明书2008年8月14日三部委联合印发《2008年廉租房工作计划》，新增廉租住房保障户数250万户，达到350户2008年9月15日央行宣布“双率”齐降——受美国金融危机影响，央行宣布9月16日，下调一年期贷款基准利率0.27个百分点，下调存款准备金率0.5个百分点。2008年10月12日系列新政支持房地产：从2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%；对个人销售或购买住房暂免征收印花税；对个人销售住房暂免征收土地增值税。地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。从2008年11月1日起，对个人首次购买90平方米及以下普通住房的，契税税率暂统一下调到1%。为加强税收优惠政策管理，要求首次购房证明由住房所在地县(区)住房建设主管部门出具。2008年10月28日央行年内第三次下调利率：从2008年10月30日起下调金融机构人民币存贷款基准利率，一年期存款基准利率由现行的3.87%下调至3.60%，下调0.27个百分点；一年期贷款基准利率由现行的6.93%下调至6.66%，下调0.27个百分点；其他各档次存、贷款基准利率相应调整。个人住房公积金贷款利率保持不变2008年政策回顾(16项政策，金融危机爆发成为政策分水岭)PART2发展环境分析/房地产政策研究13地方政府购房收费减免政策地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策。（杭州救市24条，包括购房入户等政策，极大地促进了房地产市场的火爆）财政部：购房契税降至1%最低首付调为20%财政部公布了房地产“救市”政策2008年10月22日，财政部公布了三条房地产“救市”政策，这是2005年以来以紧缩为特点的房地产宏观调控政策首次出现了逆转迹象。但这还只是调控的开始，新政策中称：“地方政府可制定鼓励住房消费的收费减免政策”2008年下半年，随着美国次贷危机的急剧恶化，迅速演变成一场全球性的金融危机，我国经济明显受到波及，为了维持稳定的经济增长速度，国家政策迅速从“两防”改为了“一保”，即保增长、扩内需、调结构。从9月份开始，央行连续4次下调存款准备金率，明确执行“适度宽松的货币政策”，至2008年下半年房价开始疯狂上涨。2008年金融危机，政府鼓励购房房地产进入快速上升阶段PART2发展环境分析/房地产政策研究142009年5月21日为加强房地产开发企业的土地增值税收管理，规范土地增值税清算工作，国家税务总局制定《土地增值税清算管理规程》。1、房地产开发项目全部竣工完成销售的;2是整体转让未竣工决算房地产开发项目的;3是直接转让土地使用权的。2009年5月25日发改委提出今年将由财政部、税务总局、发改委、建设部负责研究开征物业税200910营业税免征优惠政策终止：国务院总理温家宝10月9日主持召开国务院常务会议，会议决定，2010年1月1日起，个人住房转让营业税征免时限由2年恢复到5年，其他住房消费政策继续实施2009年10月24日温家宝主持国务院常务会议，国四条出笼：1、增加普通商品住房的有效供给;2、要继续支持居民自主和改善性住房消费，抑制投资投机性购房，加大差别化信贷政策执行力度;3、是要加强市场监管;4、要继续大规模推迚保障性安居工程建设。2009年政策回顾（房地产开始报复性反弹，房价快速上涨）PART2发展环境分析/房地产政策研究152009年政策整体来看，从5月开始为政策分水岭，前半年出台的政策仍然有利房地产市场发展，大大促进了房地产市场的发展。尤其是地方政府可自主出台救市政策，对沿海一带楼市的推波助澜起到关键性作用。后半年由于房价快速飙升，投机日盛，房地产宏观调控将再次加大力度。2009年房地产市场全面的回暖，房价开始报复性反弹2008年，受全球经济危机的刺激，北京房地