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SOHO3Q联合办公模式研究2015年1月写在前面◆研究内容：空置率是办公物业普遍存在的现象，由于物业的地理位置、楼层等方面的缺陷，往往会出现空置。SOHO3Q是SOHO中国基于空置物业而推出的新型办公产品，该产品结合了当下较流行的O2O模式、联合办公模式等概念，借助互联网“轻而快”的特征，在SOHO中国现有物业中迅速复制。该产品对于正处于转型期的SOHO中国有什么意义？SOHO3Q的运营模式与国外联合办公的成熟运营商相比，有何差距？是本次研究报告关注的重点问题。◆调研对象：项目实地调研、SOHO中国相关工作人员访谈。研究对象SOHO中国的两次战略转型：SOHO中国成立至今经历了两次重要的战略转型，2012年原本以散售模式为主的SOHO中国转型成为商业物业持有者，2015年，在互联网及共享经济的市场背景下，SOHO中国推出SOHO3Q产品，作为商业运营方面的重大战略转型。2012年•原本以销售为主的商业地产开发商，宣布由原来的“开发—销售”模式，转型为“开发—持有”。2015年•SOHO中国转售为租后营业利润急剧下降，且在商业运营上，部分项目并未取得很好的出租率，SOHO中国决定作出第二次转型，在互联网及共享经济的大背景下，推出SOHO3Q，寻求新的利润增长点。研究对象SOHO3Q是SOHO中国2015年2月推出的O2O联合办公产品，SOHO3Q最先于望京SOHO和SOHO复兴广场推出，随后在北京、上海两地迅速扩张，截至7月底，SOHO中国在北京、上海两地拥有5个SOHO3Q中心，3000个座位；截至12月底，SOHO3Q中心数量增加至9个，拥有10000个座位。2014年8月开始筹备工作2015年7月拥有5个SOHO3Q中心，3000个座位2015年12月拥有9个SOHO3Q中心，大约10000个座位2015年2月推出首批SOHO3Q产品报告目录PART1：SOHO3Q模式简介PART2：SOHO3Q模式解读PART3：国外联合办公模式与SOHO3Q对比PART1SOHO3Q模式简介1.1SOHO3Q要解决的问题1.2SOHO3Q模式概况本章小结SOHO3Q要解决的问题SOHO3Q中心设置于SOHO中国现有办公物业内，将现有办公楼的闲置楼层分割成多个小型的办公单位，出租给个人或企业。解决的是现有物业中，空置楼层的出租问题。SOHO3Q目前仅限于SOHO中国自有物业，未来将向其他开发商拓展，如果拓展成功，SOHO中国将由原来的“商业地产开发—持有”模式，转型为单纯的运营商。解决的是SOHO中国战略转型的问题SOHO3Q运营模式概况O2O模式:SOHO3Q的预定、付款、续租等流程全部通过互联网实现。联合办公模式:SOHO3Q针对个人或企业，将办公空间分割，以一张桌子为单位出租，实现不同企业、不同行业人士在一起办公的联合办公模式。SOHO3Q简介SOHO3Q是什么：SOHO3Q是一种以联合办公为手段的办公物业纯租赁形式。它并不是众创空间也不是孵化器，仅仅是办公场所的提供商。客户端服务端盈利模式总结SOHO3Q不择客：初创团队、自由职业、小微企业等，向所有有需求的对象开放简单的硬件配置租金和物业升值SOHO3Q是一种简单的房地产经营模式众创空间择客：只针对创业团队企业注册、税收、法务等各种企业服务，一切为了企业上市、融资房租、增值服务、股权投资等商业地产运营、服务商表：SOHO3Q与众创空间的区别SOHO3Q简介SOHO3Q布局情况：SOHO3Q于2015年2月正式推出，目前仅在上海、北京两地布局，且全部是SOHO中国自有物业。目前，SOHO中国拥有SOHO3Q中心有9个，其中5个位于北京，4个位于上海，拥有大约10000个座位。SOHO3Q要解决的问题空置写字楼出租问题：SOHO3Q并没有完全属于自己的独立物业，而是将SOHO中国现有写字楼或者商场的一部分用于设置联合办公空间，这些楼层通常都因为位置不好而被空置。SOHO复兴广场的3Q中心位于D栋的顶楼三层，其中最顶层实际是由阁楼改造而成。SOHO东海广场3Q中心位于广场一、二层，旁边紧邻零售商业区，环境嘈杂，且一楼是由大厅改造而成。外滩SOHO的3Q中心是一栋裙楼，地下室也被改造成了3Q办公场所光华路SOHO2设计了一个三万平方米的大商场，受电商影响，零售业生意惨淡，SOHO中国将其改造成为3Q中心，有3000多个位置，是目前规模最大的3Q中心SOHO3Q要解决的问题由重资产向轻资产转型问题：SOHO3Q中心目前完全设置于SOHO中国自有物业内，未来如果运营成熟，将向其他开发商和其他城市复制，同时，通过3Q产品的成功复制，SOHO中国也将由原来的商业地产持有商完全转变成做管理输出的运营商，由原来的重资产运营，转变成轻资产。SOHO中国并不打算为3Q产品收购专门的物业SOHO3Q与绿地集团达成战略合作协议，未来，双方将在北京、上海等全国主要城市，建设和运营一批共享办公空间预计2015年底SOHO3Q座位将达到1万个，2016年3Q做到4万个座位，2017年增长到10万个座位SOHO3Q模式概况联合办公模式：SOHO3Q将办公空间分割，以一张桌子为单位出租，最终实现不同公司、不同行业的人在同一个办公区域内办公。此外，SOHO3Q还为用户提供适当的配套服务，如免费wifi、咖啡、茶水、私人电话间、打印机、会议室等，可实现拎包入住。办公桌办公室SOHO中国3Q模式概况租期灵活，以周为单位：与传统写字楼签订长期租赁合同的形式不同，SOHO3Q租期灵活，最短可以提供一周的租用时间，最长租期12个月。用户按照自己的需求，以周为单位选择租期，并支付租金。◆从实际租赁情况来看，平均租期3个月，大客户占比50%，通常是签1年租约，但也是3个月续租◆以周为单位计费，租赁时间超过一周，也要换算成周来计算。SOHO3Q模式概况O2O模式：SOHO3Q全部采用O2O模式，从下单、租赁协议签订及租金支付、续租等办公空间租用的所有过程，都必须通过网站或APP完成。为了保证线上线下信息同步，线下只提供参观服务，不接受订单。网页APPSOHO中国3Q模式概况O2O模式：网上租用办公空间只需要3步就可完成：在线选位—在线支付—自动生成合同。1、在线选择工位并提交订单2、同意条款并在线支付3、在线生成合同PART2SOHO3Q模式解读2.1联合办公的市场背景2.2SOHO3Q模式解读本章小结SOHO3Q运营模式亮点1、轻、快的特征：从SOHO3Q的整个运营模式上看，引入了互联网，管理人员设置简单，以及通过简洁的装修快速复制，体现的是互联网思维下“轻而快”的特征；SOHO3Q将成为SOHO中国未来转型管理输出的产品，也体现了未来轻资产运营的特征。但互联网思维下高效率的特征，目前并没有在SOHO3Q中体现出来。2、传统商业运营的创新：从传统商业地产运营模式的角度看，SOHO3Q的运营无疑是创新的。由于SOHO3Q中心短租及一张桌子起租的特征，对区域的要求不高，SOHO3Q将写字楼和商业广场出租率较低或者不太好利用的区域改造成为SOHO3Q中心，提高了物业的利用效率。SOHO3Q运营模式局限性盈利模式完全依赖租金收入：SOHO3Q虽然是SOHO中国转型的新产品，但从目前的运营模式上看，还是没有摆脱持有型物业的传统运营模式，盈利结构单一，完全依赖核心地段及一流设计而设定的高租金收入。开发商思维：SOHO3Q目前通过在SOHO中国自持物业中快速复制来占领市场，扩大影响力，但并没有着力于社区氛围的营造来获取更多的盈利渠道。包括SOHO3Q与绿地的合作，也是与绿地销售型项目合作，试图通过SOHO3Q的引入，成为绿地商业地产的销售亮点，体现的是开发商思维。对于联合办公空间而言，没有服务能力也就意味着没有持续的竞争力。3、营销创新：不设销售员，无底价竞拍及众包营销是SOHO3Q在营销层面的创新，其中众包营销是最主要的营销渠道。互联网技术推动共享经济全球范围内，互联网技术推动下的共享经济迅速蔓延，正如UBER共享汽车一样，联合办公也是共享经济的产物。联合办公的市场背景市场背景：写字楼市场巨大的供应量对传统开发商形成了竞争压力，继续寻求新的运营方式，而互联网及全民创业的时代背景为联合办公模式提供了市场空间。写字楼市场竞争激烈数据显示，未来三年（2015—2017年）中国重点20个城市写字楼的供应量将达到4300万平方米，是目前现有甲级写字楼存量的110%，尤其是2015年预期将成为历史最大供应年，供应面积超过1800万平方米。大量写字楼即将入市，必然形成激烈的市场竞争，同时，也对商业地产商的运营能力提出了更高要求。创业人群不断增加联合空间针对的目标客户是创业人群，2014年1至8月，新登记注册市场主体800多万户，其中3至8月工商登记制度改革后新登记注册企业同比增长61%，创业潮给联合办公带来市场空间；此外，还有一批未注册的初创型企业也是联合办公市场的客户。联合办公的市场背景联合办公的发展趋势：2010年以后，全球联合办公企业数量迅速增加。307516031060011302072050010001500200025002006200720082009201020112012图：2006年-2012年全球联合办公企业数量（个）资料来源：表：联合办公代表企业国家/地区代表企业美国Wework、nextspace、StateStreetBank、workbar英国hub台湾LBC、台北创新实验室(TaipeiCo-Space)、CVS、创立方香港GoodLab,CoCoon，UNOCoworkingSpace中国SOHO3Q、好单位、一起开工社区产品物业：与大多数联合办公空间租用房源不同的是，SOHO3Q的所有项目都是SOHO中国所持有的物业，因此，SOHO3Q目前属于重资产运营，轻资产是未来的方向，但目前没有项目落地。目前的SOHO3Q中心往往是由SOHO中国现有物业中位置不好的楼层或者商业中心改造而来。SOHO3Q中心通常设置在SOHO物业中地段或者楼层较差的位置，SOHO3Q目前更多的是解决空置物业的出租问题，期望通过低门槛带动高出租效率，从而降低空置率。未来的3Q中心将集中布局在上海、北京、深圳、杭州四个城市。其他城市也会考虑进入，但项目不会太多。产品设计：SOHO中国一向注重产品设计，3Q中心的设计也都出自国际知名设计师之手。从整个设计风格来看，SOHO3Q面向年轻人群，设计风格以青春、时尚为主旋律。精心设计所营造出来的舒适的工作环境，是SOHO3Q的竞争优势之一，也为SOHO3Q的高定价提供基础。SOHO3Q产品的设计均出自于国际知名设计师团队：复兴SOHO3Q、望京SOHO3Q的室内设计由独立设计事务所anySCALE完成；外滩SOHO由德国GMP建筑设计师事务所设计等；虹口SOHO3Q由隈研吾设计。空间共享的理念也贯穿于整个设计中，独立办公空间用玻璃隔离，实现相对独立，而非完全封闭。产品设计：量身定制办公解决方案是SOHO3Q为用户提供的增值服务之一，只要是入驻SOHO3Q的大客户均可申请对办公空间进行定制的设计。此外，SOHO3Q中心，为办公空间设置了过滤了PM2.5的新风系统，室内PM2.5过滤100%满足国家标准。PM2.5过滤100%满足国家标准每月清洗初效过滤器一次2个月更换袋式过滤器一次3个月清洗静电过滤器一次采用新风净化处理系统大客户定制办公空间是SOHO中国在服务及设计上的一大特色，首家享受定制办公空间的大客户是Uber产品设计：办公空间的设计上，办公桌长度1.7米，按照平均每人7㎡的活动区域设置工位，而从整体上看，开放式工位的占比较办公室高。项目位置个数独立工位占比SOHO3Q-中关村SOHO435个42%SOHO3Q-丹棱SOHO300个57%SOHO3Q-望京SOHO450个47%SOHO3Q-外滩SOHO1608个63%SOHO3Q-SOHO东海广场243个63%SOHO3Q-虹口SOHO655个55%表：部分SOHO3Q中心位置情况图：SOH