英国土地制度

英国土地制度2019/8/29土地法的法律体系土地法由成文法和判例中的各种规则组成；判例法的规则包含普通法规则和衡平法规则。普通法：习惯，由严格遵守法律字面意义的法官极为严苛地执行的。衡平法：利益受损的公民写信向国王申诉，由枢密大臣进行回复，推翻王座法院的法官判决结果。自大约1935年之后，枢密大臣法法庭，即大法官法庭已经经常推翻王座法院的判决。2019/8/29成文法土地法成文法的标志性日期为1925年。英国的土地法包含：AEA遗产管理法LPA财产法LCA土地负担法LRA定序土地法SLA转让受限土地法TA受托人法其他2019/8/29什么是土地普通法中，土地是指土壤，地下岩石以及地上空间。它包括其上生长物以及其附属建筑物。一般规则是，附属于土地的一切物体都是土地的一部分。“附属物”？1977年波利诉波利特（Berleyv.Poulett）案。2019/8/29波利特伯爵八世将其土地出售，并带走了其中一座希腊神大理石雕像和一些图画，这些图画之前一直被镶在镶板上。买方因此对其提起诉讼，主张卖方带走的物品是土地的一部分。法院认为，本案需要解决两个问题：首先，该物品在何种程度上附属于土地？其次，它为什么附属于土地？最终法院判决（上诉法院多数意见）：该图画与雕像均非“附属物”。原因是这些图画并非房间固有设计的一部分，而该雕像——不像伯爵未带走的底座——并非是园景花园的重要组成部分。2019/8/29土地定义的重要性（1）租赁土地时：承租人对土地增加的一切附属物都可能成为土地的组成部分，从而成为出租人的财产。例如，由于房屋按揭未付而导致银行收回房产，那么地毯，燃气，厨房设备都有可能成为“土地”，债权人则可以将其出售，以所获收益实现债权。2019/8/29土地定义的重要性（2）买卖土地时：当某一物品附属于土地之后，即使买方在购买时未支付价款，供货方也可能无法再收回货物。梅卢什诉英国中部航空公司(Melluishv.BMI)案：某公司将一套安装于会议厅的中央供暖设备出租给当地政府部门，上议院认定，一旦该物附属于土地，那么它就成为该政府部门的财产，而与当事人的主观意图无关。2019/8/29其他定义根据《1925年财产法》第205条第一款第ix项，土地是指：土地包括任何保有形式的土地，矿藏及矿物……建筑物或建筑物的任何部分……以及其它有形的可继承地产；同时也包括……地租和其它无形的可继承地产，以及地役权，特别权益或者来自土地或土地之上的利益。2019/8/29注意：自主持有地产权与租赁持有地产权均属“土地”，故而购买租赁持有地产权的人（即承租人）即是购买土地的人。“有形的可继承地产”指土地及其附属物的。“无形的可继承地产”指土地上的无形利益，例如抵押权与地役权（如道路通行权）。因此，购买邻居土地道路通行权的人也称之为土地购买方。2019/8/292019/8/29地产权的体例“地产权”：设定于土地之上具有特定存续期限的权益。自从1066年以来，英国的全部土地在法律上都归英王或国家所有，也就是说英王(国家)是唯一绝对的土地所有人，个人、企业和各种机构团体仅拥有土地的使甩权(或占有权)。2019/8/29持有土地所受的条件限制总称“土地保有条件”，土地持有人所保有的有关他的土地权利的总和，就叫做他的产业权。主要有如下四种土地产业权：①无条件继承的土地产业权；②限定继承的土地产业权；③终身保有的土地产业权；④限期保有的土地产业权。前三种属于永业权(freehold)，最后一种属于租业权(leasehold).2019/8/29无条件继承的土地产业权的土地持有人实际上是该土地的所有者，只要他不违反土地法、土地规划或侵犯他人利益，就可以随心所欲地利用和处分土地，即可以占有、使用、收益、处分、遗嘱继承。限定继承的土地产业权只限本人和后裔享有。终身保有的土地产业权只限本人终身享有，并可在期限内转让权利。限期保有的土地产业权是有一定期限的地产权，依协议而产生。又可分为：有期限地产权和定期地产权。前者因合同中规定的期限届满而终止，后者只有在地主或租户在台同约定的期限届满前通知对方时才终止，如果逾期未通知，则新一轮租借期又开始。2019/8/292019/8/29英国中央统计局曾推算全英土地所有制结构如下：公共部门所有的土地占15.4％，其中中央政府所有为2.6％，地方政府所有为11.0％；民间所有的土地占84.6％，其中私人所有为65.5％，法人所有为14.4％。值得注意的是：女王所有土地与女王个人所有土地是两个概念。地产权上的地产权益地产权上可能存在无限多份的土地权益，即从“地产权”这样主要的权利中又划分出次位的地产权益。“土地权益”揭示出相关主体的权利义务并非是人身性的或合同性的。这些权利义务同土地紧密相连，并自动地转移到购买或继承土地的人身上，因此他们可以转让给他人并对第三人产生约束力。2019/8/29普通法权益和衡平法权益普通法法院承认各种地产权及土地权益，并会保障普通法所有人权利的实现；衡平法法院可能会认为一方当事人对土地拥有更重要的道德上的权利，并基于此推翻普通法院的判决。在衡平法院看来普通法权益的所有人只是代表（基于信托）享有更大权利的所有人拥有那些权益。2019/8/29布尔诉布尔案布尔诉布尔（（1955）1QB234)案：一对母子共同购买了一栋位于伦敦市郊的房子，但转让文书（契据）上只注明了儿子的名字，他也就成了普通法上的所有人。随后儿子结婚并试图独占这栋房子，上诉法院判决儿子不能把他母亲赶出房子，因为她参与了房子的购买，并因此分享衡平法上的所有权，儿子只是代衡平法上的所有人（这一对母子）享有普通法上的所有权。从另一个角度来说儿子是他自己和母亲的受托人，他们分享该受益权。当表面上的所有人实质上是全部或部分地为他人的利益而持有该土地，衡平法院通常会认定如上信托关系的存在。通过信托这一有效且常用的手段，地产权得以被多人分享。2019/8/29英国土地利用规划制度1909年，英国建立了土地规划制度，1947年作了进一步修改，形成了完善的土地利用规划制度。英国的土地利用规划体系由中央规划、大区规划、郡规划和市规划四级构成，均具有法律效力。在规划制定上，各级政府部门制定本级土地利用规划。全国自下而上编制规划，上级规划控制下级规划，下级规划与上级规划协调一致。在规划期限上，大区、郡、市的规划期分别为20年、15年和5年，这三级规划均每5年修编一次。2019/8/29在四级土地利用规划中，市政府对土地利用规划有更多更大的权力，规划的作用也更直接。政府土地利用规划的重点是土地开发，对改变土地用途及改变建筑物本身用途和性质的项目开发，必须得到规划许可，而对土地转让、地价、土地使用安全性等，土地利用规划没有作过多的控制和限制。2019/8/292019/8/29土地规划中的上诉制度：当私人开发商的开发项目不被当地政府许可时，可直接向中央政府提出上诉，如确有必要，中央政府可以直接否决地方政府的决定，地方政府必须修改规划。英国土地规划政策的特点一是规划编制时公众广泛参与，提高了规划的实用性和可操作性；二是规划一经通过，就具有法律效力，有很大的强制性和权威性；三是规划实施中的上诉制度。2019/8/29城市绿带政策和存量土地利用政策英国从上世纪５０年代开始建立城市绿带greenbelt，目的是控制城市过度外扩，减少乡村土地占用和保护环境。绿带政策的负效应：绿带刚性成为阻碍城市发展的主要障碍。在剑桥，由于绿带过于紧凑，存量土地有限，基本没有工业废弃地，导致地价急剧上升，房地产价格过高，引起了可就业人口与居住人口的失衡，影响了经济发展。2019/8/29英国主要利用存量土地进行开发建设：中央政府明确规定，为加快废弃地的改造，方便居民就近上班，减少家用轿车数量，新增住宅建设要集中在城区内，60%的新住宅要在已开发土地（存量土地）上建设。利用存量土地的做法：一是充分利用老城区遗留下来的在功能上已不适应的建筑物，对其进行内部更新改造。二是充分利用工业废弃地，中央政府对废弃地改造采取了多种鼓励支持的政策，各级政府比较注意把废弃地的开发利用与实现资源的可持续利用和经济的可持续发展结合起来，并成立了专门的开发机构。开发商根据政府的规划许可，采取先治理，改善周边环境后再开发建设的做法。2019/8/29皇家特许测量师学会英国皇家特许测量师学会（RICS）是英国影响最大的民间资产评估机构，是由社会俱乐部形式发展起来的。1868年成立的“测量师学会”是现在学会的前身，1881年学会被准予皇家注册，1946年启用皇家特许测量师学会的名称。2019/8/29特许测量师是就有关土地、物业、建筑及环保事务提供专业建议的世界性权威人士。英国皇家特许测量师学会拥有11万名会员，遍布全球120个国家和地区，是从事有关土地、物业、建筑及环保事务的领先专业团体。皇家特许测量师学会下设7个专业分会，各分会名称及占会员总数的比例如下：综合管理分会，占会员总数的42%；工程预算分会，占39%；房屋测量分会，占8%；土地代理及农业分会，占6%；计划及发展分会，占2%；土地及水文测量分会，占2%；矿业测量分会，占1%。2019/8/292019/8/29英国皇家特许测量师学会是一个独立、非营利的机构，不受任何政府部门的约束，以公众利益为本，针对世界各地影响企业及社会利益的重大事项，提供不偏不倚和权威的评估和建议。英国土地登记制度契约登记：由政府土地登记局负责土地登记局。土地登记局总部设在伦敦。7个分局分布在英国各地。土地登记局与军用测绘部门配合密切。土地登记所需的图件，一般由军用测绘部门负责提供，宗地图由业主委托测量师土地登记局通过登记收费设立了不动产基金，同时，土地登记局的业务经费从收取的土地登记费中解决。2019/8/29英国目前实行的是产权登记制度。土地可以其绝对产权、有限产权、占有产权或有效的租赁保有产权的形式进行登记。土地登记旨在服务于地产市场的交易活动；以简化地产交易过程中律师所承办的各种法律手续。英国土地产权与登记制度要求在土地登记之前，必须参照地图对其产权予以确认，如果有必要的话，还必须去实地勘测其边界线。土地保有人必须为其产权提供证据以满足土地登记官的要求。2019/8/29土地登记的新规定2003年10月13日英国修订了的《土地登记法案2002》和《土地登记规则2003》。2003年10月13日以前的土地登记仍然有效,登记中的权利束在此日期之后仍有相同的效果。2019/8/29必须进行登记的新权利租借或租赁期限在7年以上的转让后租赁期限在7年以上的从被授予之日起至今已超过3个月的任何租借或租佃不连续的租借—如每年租借两周—可不进行登记。2003年10月13日之前,获得授权且租赁期在21年之上的租赁必须进行登记。2019/8/29可以进行登记的新土地权利不连续的租借—如每年分时租借两周—如果时间总长少于7年,可不进行登记现有租赁还有7年以上的剩余租期独立于土地所有权之外的某种运动权或钓鱼权等特权—由皇家授予的特别权利,如市场占有权或征税权2019/8/29土地登记程序（产权买卖）买者委托律师对拟购不动产向土地登记局咨询；买者决定购买、买卖双方律师代当事人商定买卖协议；向土地登记局提出土地登记申请；土地登记局审查、登记—制作土地证书（包括登记的全部内容并附有宗地图）；通知当事人缴费；新的土地所有权人办理完上述土地登记手续后，土地登记局发给新的产权人一张新的土地证书，土地证书副本存档，老土地证书作废收回。2019/8/29登记期限及实际内容登记局必须在19个工作日之内给予登记。英国的土地登记实际上是土地及其建筑物的登记，即房地产或不动产登记。对于承载建筑物的土地，本着房从属于地、房随地走的原则，一并登记，但不另外发放单独的房屋产权证书，而是在土地权属证书及所附宗地地籍图中，用文字和图形载明。土地、房屋的产权证是一个证而不