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我国商业地产的融资模式研究目录一,我国商业地产的发展现状及特点............................................................................................21.我国商业地产的发展现状..................................................................................................22.我国商业地产的发展特点..................................................................................................3二、我国商业地产对资金的要求及目前的融资途经...................................................................81.商业地产的资金需求..........................................................................................................82.我国商业地产的融资渠道..................................................................................................9三、境外商业地产的融资模式分析.............................................................................................11四,我国商业地产证券化的可行性分析......................................................................................121.背景知识..............................................................................................................................122.优点....................................................................................................................................153.实现条件............................................................................................................................154.资产证券化面临的问题....................................................................................................175.小结....................................................................................................................................18五,我国商业地产的REITS之路.................................................................................................191.REITs的概念和特点..........................................................................................................192.房地产投资信托发展意义................................................................................................203.我国建立REITs的发展政策建议....................................................................................214.中国内地房地产投资信托基金的定位............................................................................235.中国内地房地产投资信托基金模式的选择....................................................................246.建立内地REITs基本框架设计........................................................................................26六,中海商业地产的融资建议......................................................................................................281.银行贷款融资策略............................................................................................................282.合作开发融资策略............................................................................................................283.预售房屋融资策略............................................................................................................294.利用外资融资策略............................................................................................................295.信托融资策略....................................................................................................................306.其它建议性策略................................................................................................................30一,我国商业地产的发展现状及特点1.我国商业地产的发展现状虽然中国的宏观调控主要面向住宅市场倾斜,但中国城市化进程的加速和CPI的持续居高不下以及追求国际化和时尚化不可遏止的潮流,都给中国的商业地产,无论是短期还是长期均带来了巨大的机遇和成长空间,但成长的烦恼也如影相随,特别是近两年的中国商业地产呈现出一些新的走势和特点,行业或者企业成长中存在的问题都值得关注和研究。2007年全社会城镇固定资产累计投资额117413亿元,增长25.8%,增速稳定。房地产开发投资增长进一步加快,2007年全年完成25280亿元,增长30.2%,高出同期城镇固定资产投资增长率4.4个百分点,增速上升7.4个百分点,远高于其他行业的投资增长速度,占城镇投资的比重为21.5%。2008年1-2月全国房地产投资完成2374亿元,占第三产业投资的比重为50.3%,同比上升3.9个百分点.房地产投资同比增长32.9%,增幅提高8.6个百分点.2008年2月份,全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨10.9%,涨幅比1月低0.4个百分点;环比上涨0.2%,涨幅比1月低0.1个百分点。2007年中国商业地产市场投资总体稳定增长,全国商业用房的投资总额是2775.56亿元,同比增长17.9%,连续三年保持在17%左右,这与当年消费品零售总额同比16.8%的增长幅度非常接近。2007年中国商业地产行业还有两个特点:一是主要大中城市商业物业的供应关系无明显大起大落,市场透信价格相对平稳.另一个是市场结构的区域性差异较大,以2007年投资额增幅为例,北京略高于10%,上海为2.5%,天津则为78%.这是因为北京奥运预期提前消化,上海商业发展出现饱和,而天津有滨海新区的发展概念。2.我国商业地产的发展特点我国商业房地产的发展呈现着如下的趋势和特点:(1)未来商业地产的竞争除了地段,价格和品牌的竞争外,更是服务细节和文化的竞争.同质化严重,加强了招商与运营的压力.一是指建筑形象千城一面,二是指商家和品牌资源重复率高达50%以上,缺少差异化和特色化,新品牌和民族品牌匮乏,需要引进一些尚未进入中国和地区的国际特别亚洲品牌,同时要加大力度培养本土名牌,通过商业设计尤其是室内设计表现和传达分层消费的场所精神和特质需求,未来的竞争除了地段,价格和商品(牌)的竞争外,更是服务细节和文化的竞争.(2)城市综合体和区域性购物中心将成为未来商业地产开发的主要模式.城市综合体和区域性购物中心将成为未来商业地产开发的主要模式,一是城市综合体无论从建筑体量,标志形象,产品组合,业态分布,客群构成和投资模式等方面都最符合城市中心型商业发展的要求,同时还满足了政府,投资商,消费者和投资客等多方面的需求,尤其是住宅和写字搂等销售产品的短期现金流可以平衡开发商短期和长期资金的困境,解决持有性物业的长期和战略发展的问题.而区域购物中心如主力店,大卖场,中低挡无疑将是中国城市化加速期(40%以上),大盘郊区化和城镇化的主体商业类型.(3)特色商业中心和高端商业中心将成为城市进步和商业成熟的象征.特色商业中心和高端商业中心将成为城市进步和商业成熟的象征,同时也代表一个城市的消费水平和消费时尚,特色主要体现本土化,主题化和集约化,所谓高端主要显示国际化和都市化的程度,不是绝对的高端而是相对的高端.这一切的成功来源于一个强大实力企业的专业运作,目前专业运作的企业并不鲜见.(4)复合型人才与专业性人才是商业地产人才两大主要类型商业地产的人才黑洞将长时间的存在,跨界,总量少,专业粗,周期短,流动频繁,真正专业化,职业化和国际化的人才缺失,而懂地产商业和金融的人才就更少;区域性和文化性的不同,更使人才的质量和利用率大大降低.中国商业地产人才的成熟,一是需要行业整体的成熟,二是需要三化:专业化,职业化和国际化的培训,三是需要更多本土成功的经验和案例的培养和训练.快乐成长,需要有一个很好的成长环境和系统化的条件支持,同时也要付出代价和磨难.中国商业地产发展到今天,无疑正面临重大的机遇和转折,随着中国城镇化进程的提速和郊区化的迅猛外扩,大型居住区的蔓延和公共交通的辐射,新型商业中心和区域商业中心的需求巨大;国内外零售业的连锁大举扩张的发展战略,也使中国城市的中心商业(土地)资源日益有限和稀缺.中国商业地产可以说是机遇与风险并存,一切问题都将在前进中解决也只能在前进中解决.3.我国商业地产发展中存在的问题每个企业或行业在发展的过程中都会存在着一系列的问题,商业房地产业不例外