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房地产新项目发展管理制度第一部分前言一、编制目的为适应公司日益扩大的业务规模，规范对新项目的论证，提高决策效率，规避投资风险，结合公司房地产开发业务规范等相关制度，特制定本制度。二、适用范围本制度适用于公司全资拥有、控股或相对控股的房地产分子公司和总公司发展部（以下简称发展部）在开拓新项目过程中涉及立项报审、可行性研究报告报审、城市发展和住宅市场调研报告报审及项目委员会审批等项工作范围。三、职责权属1、公司战略委员会负责本制度的制订、修改、指导和监督；2、本制度解释权、修订权归公司战略委员会所有。第二部分操作规范一、部门职责（一）项目委员会1、负责总公司发展部和分子公司新项目《投资意向书》、《项目可行性研究报告》和《城市发展和住宅市场调研报告》的评估和决策意见审批；2、负责组织召开新项目论证会；3、负责合同文本或相关协议的审核。（二）发展部1、负责新城市项目的拓展和《投资意向书》、《项目可行性研究报告》和《城市发展和住宅市场调研报告》的编写；2、负责分子公司新项目的立项评审和投资可行性建议；（三）分子公司负责分子公司管辖范围内新项目的拓展和《投资意向书》、《可行性研究报告》和《城市发展和住宅市场调研报告》的编写；（四）其他职能部门（工程系统、财务系统、研发系统、营销策划系统、行政办公系统）负责出具所管辖系统专业评审意见；二、新项目发展信息通报分子公司定期向项目委员会及发展部通报新项目概况和进展程度，发展部及时汇总整理包括发展部负责的新城市项目拓展情况并在项目委员会月度例会上通报；如遇特殊情况发生，分子公司必须及时通报发展部及项目委员会。《新项目发展信息通报》制式格式参见附件1三、工作内容和流程（一）分子公司意向项目1、适用于分子公司为发起方的项目。分子公司发起报审时，须向项目委员会及发展部同时提交由分子公司编写的《项目投资意向书》；发展部根据《项目投资意向书》进行评估，2个工作日内向项目委员会提交评估意见。《项目投资意向书》模板详见附件22、项目委员会依据《项目投资意向书》进行评估，并结合发展部意见决定是否立项，5个工作日内下达批复意见至分子公司，并抄送发展部。3、如获得立项，则分子公司15个工作日内（视项目紧迫性可适当延长）完成实地调查和研究工作，并向项目委员会和发展部报送《项目可行性研究报告》。如未获得立项，分子公司将根据项目委员会批复文件安排下一步工作，工作流程终止。《项目可行性研究报告》模板详见附件34、发展部依据分子公司《项目可行性研究报告》和对市场的了解并通过与分子公司的沟通，5个工作日内向项目委员会提交评估意见；5、项目委员会依据《项目可行性研究报告》进行评估，并结合发展部意见决定是否需要发展部进行实地调研并出具《项目可行性研究评审意见》。如不需要，项目委员会则7个工作日内下达批复意见至分子公司并抄送发展部。6、如需要发展部出具《项目可行性研究评审意见》，发展部需深入实地进行调研，分子公司须密切配合与支持，原则上10个工作日内向项目委员会提交《项目可行性研究评审意见》。《项目可行性研究评审意见》主要内容包括区别于分子公司《项目可行性研究报告》的独立意见等。7、项目委员会依据发展部《项目可行性意见》和项目情况，决定是否需要就专项问题征询相关职能部门意见。营销系统负责项目及产品定位等问题；工程系统负责地质构造勘查、建安成本、工程进度安排等问题；财务系统负责银行系统调查、公司资金筹措和经济测算等问题；研发中心负责项目规划及产品设计配比等问题。如不需要，项目委员会则下达批复意见至分子公司并抄送发展部。8、各相关职能部门须针对项目委员会专项问题及时反馈意见，各职能部门反馈意见原则上需在5日之内报送项目委员会。如5日内某相关职能部门未能向项目委员会提交反馈意见，项目委员会将判定该职能部门无意见并书面告知该单位第一负责人此判定结果。9、项目委员会依据分子公司、各职能部门相关意见和项目综合情况，决定是否召开项目听证会。如不需要，项目委员会则下达批复意见至分子公司，并抄送发展部。10、如决定召开项目听证会，项目委员会应向项目委员会委员、分子公司或发展部、其他与会人员发出会议通知和《项目可行性研究报告》、各职能系统专业意见等资料，同时抄送公司其他有关职能部门负责人。会议通知包括会议召开的时间、地点、方式。11、听证会由项目委员会出面主持。具体内容和安排详见五、项目听证会12、项目通过论证后，分子公司或发展部对各评委意见须予以高度重视并跟进相关工作，须将跟进结果及时汇报项目委员会，直至正式签署土地出让合同或正式合作协议。13、项目委员会对正式签约合同文本负有审核责任。如项目委员会发现合同文本与项目委员会审批意见或听证会通过内容有较大差异，须及时提请分子公司或发展部给予合理解释，同时评估是否签约。只有项目委员会审批通过，才能签署土地出让合同或正式合作协议。工作流程图相见附图一：一线公司投资意向书和可研报告上报流程（二）发展部意向项目发展部意向项目除发起审批方为发展部外，其余类同以上工作内容和流程。过程中除项目委员会特别授权外，分子公司不参与期间流程。工作流程图相见附图二：发展部投资意向书和可研报告上报流程四、论证报告如报审项目立项，必须编写《项目投资意向书》、《项目可行性研究报告》。进入新城市开发，在完成实地考察和调研工作后，必须编写《城市发展和住宅市场调研报告》。《城市发展和住宅市场调研报告》模板详见附件4五、项目听证会1、会务组织：项目委员会负责听证会会务工作。2、会议主持人：项目委员会主任或副主任。3、评委成员：项目委员会成员、项目相关分子公司总经理（新项目报审发起人为分子公司）、发展部经理、其他有关职能部门负责人以及委员会授权的其他参与人员。4、与会人员：评委、项目所在分子公司相关人员、发展部成员、其他人员。5、会议形式：现场、远程会议。6、相关工作内容：（1）实际到会评委达到应到会评委三分之二以上，听证会才能召开。（2）项目委员会负责在听证会召开3个工作日前将《项目可行性研究报告》和《荣盛发展提交听证会项目概况表》报送各位评委。（4）评委应认真研究分析《项目可行性研究报告》和相关资料，在会议召开前形成书面意见。必要时可先行讨论或征求相关职能部门意见。（5）听证会召开前，项目委员会可就专项问题向公司职能部门征求意见，并在听证会会上陈述。（6）听证会议程为：分子公司或发展部介绍《项目可行性研究报告》内容、其他与会人员质询、分子公司答复质询、评委投票表决、授权工作人员唱票及项目委员会主任提出论证决策意见。（7）评委应认真分析讨论项目的可行性，须于会议结束前填写《荣盛发展关于提请审议**地块项目投资可行性表决票》，详细写明对项目的评估意见、开发建议和评估结论。（8）项目委员会须于听证会结束后不超过3个工作日内完成批复文件下发报审单位。项目委员会应于不超过3个工作日内完成听证会会议纪要，并呈报项目委员会，评委、分子公司、发展部经理、公司其他职能部门负责人。7、会议费用：评审委员、小组成员因项目事宜发生的住宿费用、餐费以及会务费用，由项目所在分子公司或发展部承担。交通往返费用由评委、小组成员所在公司（部门）自行承担。《荣盛发展提交听证会项目概况表》制式模板详见附件5《荣盛发展关于提请审议**地块项目投资可行性表决票》制式模板详见件6六、取得土地竟买资格或签署合作意向已获得项目委员会批复同意或已召开项目听证会并通过，分子公司或发展部可参加土地招拍挂报名工作，可与合作方（土地方）签署合作意向；七、签署土地出让合同或正式协议取得土地竟买资格确认书或签定项目合作意向书后，分子公司或发展部及时向项目委员会汇报协议谈判等项目进展情况，必要时，律师可介入项目谈判和合同（协议）起草工作。分子公司或发展部参加土地竟拍或与合作方（土地方）签署正式协议前必须完成以下工作：1、获得项目委员会审批、同意或召开项目听证会并通过。2、董事长授权最高土地报价和合作底限。3、报送董事会通过。董事会议案由董秘处负责起草。4、合同文本与项目委员会审批或听证会通过条件一致；若不一致，分子公司或发展部要重新论证，并将论证意见报项目委员会审批，必要时可提请原听证会评委重新论证。八、付款审批程序1、分子公司或发展部在取得土地招拍挂报名资格或签署合作意向后，才可以申请并支付保证金或定金（诚意金）。2、分子公司或发展部在签署正式合同（协议）后，方可按照签约合同条款支付地价款。注：付款程序参见公司制度第三部分附则1、本制度是公司房地产新项目发展的根本管理制度，适用于分子公司或发展部通过招拍挂、合作参股等方式取得土地。2、拓展新项目进展过程中，如出现与本制度不适应的情形，可视具体情况由公司相关职能部门商议执行。3、本制度可根据公司发展和行业环境变化需要适时修改。4、本制度自执委会通过之日起执行。附件：附件1：《新项目发展信息通报》附件2：《项目投资意向书》附件3：《项目可行性研究报告》附件4：《城市发展和住宅市场调研报告》附件5：《荣盛发展提交听证会项目概况表》附件6：《荣盛发展关于提请审议**地块项目投资可行性表决票》附件1:新项目发展信息通报表说明：1、填写范围：考虑重点介入和发展的项目，从开始接触到正式签约（或自然终止）时为止都要求填列，若签约后合作条件发生变动也要求在此快报中反映；2、上报时间：每月10日、25日（遇节假日应以离此最近工作日为上报时间）以电子邮件形式传到公司发展部，在此时间外可视项目重要性和项目进展变化及时上报，发展部邮箱：FAZHANBU@RISE.CN；3、遇到下列表格没有涉及但对项目发展有重大影响的事件发生，可另附报告随信息通报一起及时上报。4、无论有否新项目，均需填列项目发展环境变化内容。填报单位：填报日期：一、新项目基本情况概要项目名称位置区域位置所在区四至范围东南西北地段与市中心、主要建筑物、商圈等的距离。土地所有权归属合作方土地性质占地面积建筑面积其中：住宅容积率公建土地现状包括使用现状，地形地貌，待动拆迁情况。合作方式及条件合作方式土地成本付款条件其他要求市场周边参照市场、具体楼盘，可能的售价估计。备注填报单位：填报日期：二、项目进展状况及工作计划详细内容项目进展状况接触程度说明与土地方接触程度，初步接触、深入了解、有合作意向、准备上会还是准备签约。谈判情况谈判进展情况，谈判条件等发生重大变化。法律手续法律手续办理程度，如：已取得的政府、法律文件依据等。焦点难点项目进展的主要难点和焦点。项目发展环境变化竞争对手竞争对手加入或退出，对手提出条件发生变化等，以及主要竞争对手在整个城市重大土地购买或其他投资。竞争楼盘对项目发展有影响的楼盘推出与封盘等。政府政策主要政府政策颁布或变动及对项目发展的影响，政府倡导重点开发区域和领域的提出或形成。城市规划城市规划发生重大变动或（即将）实施，重大城市规划调整。市政配套整个城市重大市政建设（如交通捷运系统规划和建立，主要道路的开工或通车），以及项目周边市政配套的改变。其他因素如：房地产热点发展区域的形成和改变等。下一步计划说明该项目下一步工作计划（继续跟进还是暂缓、终止）、工作重点、采取的策略、突破点、是否需要项目发展工作小组介入、什么时间召开听证会等。附件2：项目投资意向书模板一、城市基本情况（一）、城市基本背景1、城市概况从地理位置、交通、经济方面概括性描述城市。（城市地理位置区位图）2、行政辖区概况描述城市辖区情况，包括面积、人口，尤其是城市主城区辖区规模和人口红利。3、交通条件描述城市交通概况，包括对外铁路、高速公路、国道、水运和空运交通等，以及对内的城市主干线、和主要桥梁（对外交通有重大效应），以及未来城市重要交通发展规划等。4、主要经济支柱及产业经济结构（三产比率）及特点，特别是服务业及支柱产业发展状况。（二）、城市宏观经济概况1、经济总量描述性文字，阐述城市经济总量GDP发展状况，并注明数据来源。2、固定资产投资描述性文字，阐述城市固定资产投资概况，并注明数据来源。3、社会消费描述性文字，从社会消费总额方面概括性描述城市消费情况，并注明数据来源。4、财政收入描述性文字，概括性描述城市财政