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学习《湖南省物业服务收费管理办法》湘价服〔2010〕76号二0一二年十一月《湖南省物业服务收费管理办法》湘价服〔2010〕76号学习的主要内容：一、《办法》形成；二、《办法》主要特点；三、《办法》内容解析湖南省物业服务收费管理办法湘价服〔2010〕76号一、《办法》的形成：1、2003年9月1日实施《物业管理条例》；2、2004年1月1日实施《物业服务收费管理办法》（发改价格〔2003〕1864号）；3、2005年1月1日实施《湖南省物业服务收费管理实施办法》（湘价服〔2004〕178号）；（96年湖南省首次制定《城市住宅区物业管理服务收费暂行办法》，后01、02年均有修正）湖南省物业服务收费管理办法湘价服〔2010〕76号•一、《办法》的形成：4、2007年10月1日实施《物权法》（主席令62号5、2007年10月1日实施修正的《物业管理条例》6、2008年1月1日实施新的《劳动合同法》；7、2010年1月1日实施《保安服务管理条例》；8、2010年7月1日实施《湖南省物业服务收费管理办法》（湘价服〔2010〕76号）湖南省物业服务收费管理办法湘价服〔2010〕76号•二、《办法》的主要特点1、有利于市场配置物业服务资源；《办法》将物业服务分为5大项目、五大级别、45个类别、336项要求的菜单式样，服务内容、等级划分更实用、具体，操作性强。扩大了业主和业主大会的选择权和知情权，方便业主监督服务到位，明明白白消费；也有利于引导物业服务企业规范服务行为，提高服务质量，提供质价相符的服务。湖南省物业服务收费管理办法湘价服〔2010〕76号•二、《办法》的主要特点2、有利于物业服务可持续发展；制定菜单式服务标准和价格，一方面可以促进物业服务企业通过提高服务质量来获取经济利益和社会利益，另一方面也为物业服务企业挖掘内部潜力，增加特约服务，提高经济效益和社会效益创造了政策环境。湖南省物业服务收费管理办法湘价服〔2010〕76号•二、《办法》的主要特点3、有利于政府物业管理职能的转变。《办法》不仅为企业和业主双方通过合同约定开展标准化服务和依约收费提供参考，因为价格主管部门协调、裁判物业服务收费方面的争议、监督物业服务企业的收费价格和服务行为提供了具体数据。湖南省物业服务收费管理办法湘价服〔2010〕76号•三、《办法》的内容解析第一条为进一步规范物业服务收费行为，维护业主、使用人和物业服务企业的合法权益，根据《中华人民共和国物权法》、《中华人民共和国价格法》、《物业管理条例》、《湖南省服务价格管理条例》、《湖南省价格监督管理条例》、《物业服务收费管理办法》（发改价格〔2003〕1864号）和《物业服务定价成本监审办法(试行)》（发改价格〔2007〕2285号）的规定，结合我省实际，制定本办法。湖南省物业服务收费管理办法湘价服〔2010〕76号•第二条本办法适用于本省行政区域内的物业服务、收费及监督管理。•未实施专业化物业服务的全省公共机构物业及原房改房的收费参照本办法，由省物价局会同省机关事务局另行制定。•业主自行组织管理物业的，其物业服务及收费可参照本办法执行，并由业主大会在属地乡、镇人民政府（街道办事处）的指导下具体实行。湖南省物业服务收费管理办法湘价服〔2010〕76号•第三条本办法所称物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及共用配套的设施设备和公共或共用场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主（使用人）所收取的费用。•第四条政府提倡建设单位、业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业服务企业；鼓励物业服务企业开展正当的价格竞争，禁止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场竞争形成。湖南省物业服务收费管理办法湘价服〔2010〕76号•第五条物业服务收费实行统一政策，分级管理。省价格主管部门会同省住房和城乡建设主管部门依据国家有关规定，制定全省物业服务收费的政策，指导全省物业服务收费管理工作。•市、州、县政府价格主管部门会同同级房产主管部门按照价格管理权限，负责当地行政区域内物业服务收费的日常管理和监督工作。•第六条物业服务收费应当遵循公开、合理以及费用与服务水平相适应的原则。•第七条物业公共性服务收费、代收代办收费和特约服务收费，根据物业服务企业所提供服务的项目、性质、内容、特点等不同情况，分别实行政府指导价和市场调节价管理。•住宅的公共性服务、车辆停放服务和装修服务收费，实行政府指导价。•非住宅物业服务收费、满足部分业主（使用人）需要或接受委托开展的特约服务和代收代办服务收费，实行市场调节价，由双方当事人遵循平等、自愿的原则事先约定，不得强行服务，强行收费。湖南省物业服务收费管理办法湘价服〔2010〕76号•第八条住宅的公共性服务项目根据服务内容、服务要求和设施设备配置等情况分为：管理综合服务，公共区域清洁卫生服务，公共区域秩序维护服务，公共区域绿化养护服务，以及共用部位、共用设施设备的日常运行、保养及维修服务等五项，等级从低到高，最高级为五级。湖南省物业服务收费管理办法湘价服〔2010〕76号•第九条实行政府指导价的住宅公共性服务收费，由省价格主管部门会同省住房和城乡建设主管部门制定物业服务分项目、分等级收费基准价，并定期公布（现阶段全省分项目、分等级服务及收费基准价详见附件一《湖南省住宅物业服务分项目分等级基准价标准》）。•市、州、县价格主管部门会同同级房产主管部门，根据物业的硬件设施、环境和物业管理服务内容、服务质量、服务成本、物价指数等因素，在省定基准价上下30%的幅度内制定当地住宅物业服务分项目分等级指导价，并对同一住宅区内多种住宅类别制定各住宅类别的收费系数，每两年应公布一次。湖南省物业服务收费管理办法湘价服〔2010〕76号•第十条住宅物业管理区域的物业服务收费标准应按照质价相符的原则，分别选择项目等级组合确定。物业服务收费标准为各物业服务项目收费标准的总和。••住宅前期物业服务收费未在房屋交易合同中与物业买受人预先明确的，业主有权拒绝付费。湖南省物业服务收费管理办法湘价服〔2010〕76号•第十一条因提供本办法未涵盖的服务内容和设施设备而需增加物业服务成本的（如提供备用电源、柴油机发电机组、自备供水加压泵、消防设施等非常用的公共设施等专项服务），可根据其服务方式、时间另行在物业服务合同中约定收费标准。湖南省物业服务收费管理办法湘价服〔2010〕76号•第十二条物业管理住宅区，因建设单位原因分期开发、分批交付使用，给先期入住业主造成噪音、粉尘污染和交通不便的，由建设单位给予业主相应补偿，并在房屋买卖合同中约定。•第十三条实行市场调节价的物业服务收费，前期物业管理期间由建设单位与物业服务企业在前期物业服务合同中约定，建设单位与物业买受人签订的买卖合同应当包含前期物业服务合同约定的内容；已成立业主大会的，由业主委员会经业主大会同意后依法、依规与物业服务企业在物业服务合同中约定。湖南省物业服务收费管理办法湘价服〔2010〕76号•第十四条物业服务收费可以采取包干制或者酬金制等形式约定。•包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈亏均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。物业服务费用采用包干制的，住宅区公共性物业服务收费实行政府指导价管理。•酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。物业服务费用采用酬金制的，住宅区公共性物业服务收费可实行市场调节价管理。湖南省物业服务收费管理办法湘价服〔2010〕76号•第十五条实行酬金制的物业服务企业应当按照规定对物业服务的各项资金的收支建立台账，每年不少于一次向全体业主公布并接受业主委员会或者业主大会的质询。实行包干制的物业服务企业应当每年不少于一次向全体业主公布住宅区内公共性物业服务项目和服务工作情况，听取业主大会的意见。湖南省物业服务收费管理办法湘价服〔2010〕76号•第十六条物业管理公共性服务费用构成为：•1、人员费用，包括管理服务人员工资、按规定提取的工会经费、职工教育经费、根据有关政策规定应当由物业服务企业缴纳的住房公积金和养老、医疗、失业、工伤、生育保险等社会保险费用等。•2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行和维护费用，包括二次供水、加压设备的维护保养费用、电梯的运行维护费用、消防、监控、智能化等设施的运行维护及检测费用，不包括保修期内应由建设单位履行保修责任而支出的维修费、应由专项维修资金支出的维修和更新、改造费用。•3、物业管理区域清洁卫生费用，包括所需的购置工具费、消杀防疫费、化粪池清理费、公共管道疏通费、清洁用料费、（除垃圾处理费以外的）环卫所需费用等。•4、物业管理区域秩序维护费用，包括维护物业管理区域秩序所需的器材装备费及通讯设备管理费用、秩序维护人员的人身保险费及由物业服务企业支付的服装费等。其中器材装备不包括共用设备中已包括的监控设备。•5、物业管理区域绿化养护费用，包括管理、养护绿化所需的绿化工具购置费、绿化用水费、补苗费、农药化肥费等。不包括应由建设单位支付的种苗种植费和前期维护费。•湖南省物业服务收费管理办法湘价服〔2010〕76号•6、物业服务企业办公费用和固定资产折旧费用，办公费用是指物业服务企业为维护管理区域正常的物业管理活动所需的办公费用，固定资产折旧费用是指在物业服务项目内由物业服务企业拥有的、与物业服务直接相关的、使用年限在一年以上的固定资产年限分摊费用。•7、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用，是指物业服务企业购买物业共用部位共用设施设备及公众责任保险所支付的保险费用。•8、管理费分摊，是指物业服务企业在管理多个物业项目情况下，为保证相关的物业服务正常运转，而由各服务项目承担的费用。•9、经业主同意的其它费用是指业主或者业主大会按规定同意由物业服务费开支的费用（如文体、联谊、比赛等必要的社区文化活动等）。•10、法定税费。•11、合理利润，住宅物业服务成本利润率最高不得超过8%。湖南省物业服务收费管理办法湘价服〔2010〕76号•第十八条住宅公共性物业服务费按照法定产权面积计收。已办理产权证的，以产权证记载的建筑面积为准，未办理产权证的，按购房合同标明的建筑面积计算。•由业主购买（使用）的车库、层高达到2.2米杂屋的公共性物业服务费按照同类型住宅收费标准的50%收取。另有合同约定的从其约定。•改变使用性质的住宅用于办公的应按照同类住宅收费标准加收100%，用于商业的应加收200%。改变使用性质的杂屋、车库，用于居住的应按照同类住宅收费标准收取，用于办公的按同类住宅收费标准加收100%，用于商业（包括商业经营，为经营配套的仓储、员工食堂等）的按同类住宅收费标准加收200%。湖南省物业服务收费管理办法湘价服〔2010〕76号•第十九条物业服务费由物业服务企业向业主或物业使用人收取。纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售、出租，或者因建设单位原因未按时交给物业买受人的，物业服务费用由建设单位交纳。•物业竣工验收合格后，建设单位根据购房合同书面通知买受人办理交付手续，经物业买受人查验收房后，物业服务费由买受人交纳；物业买受人在查验收房时物业存在不符合法律法规规定和购房合同约定的条件，整改期间的物业服务费由建设单位交纳；物业买受人无正当理由拖延办理交付手续的，物业服务费从建设单位书面通知买受人办理交付手续的次月开始计收，由物业买受人交纳，但首先由建设单位垫付并负责追缴。建设单位与物业买受人另有约定的，从其约定。•已办理交付手续但未使用的物业，物业服务费按照90%交纳。•物业服务费按月计收，经双方约定可以预收，但最长预收期限不得超过十二个月。湖南省物业服务收费管理办法湘价服〔2010〕76号•第二十条前期物业服务合同生效之日至出售房屋交付之日的当月发生的物业服务费用，由建设单位承担。出售房屋交付之日的次月至前期物业服务合同终止之日的当月发生的物业服务费用，由物业买受人按照房屋销售合同约定的前期物业服务收费标准承担；房屋销售合同未约定的