批量住宅精装修项目管理实战解决方案

房地产智库批量住宅精装修项目管理实战解决方案主讲:孟老师2011年5月21-22日深圳公开课房地产智库交流范围、对象及方式范围：批量住宅精装修项目的研发、设计、成本、采购、施工准备、土建移交、质量、进度、成品保护、安全文明、工地开放、集中交房等过程管控实战解决方案。对象：房地产公司经理、副经理、总监等领导；研发、设计、成本、采购、营销、工程、物业等部门的管理人员，也可作为监理单位、施工单位的参考。方式：主要采用XX上市企业N个大型批量住宅精装修项目管理案例图片、视频、文件表格、现场统计数据和正反两方面事例进行关键点解读。房地产智库交流内容：一：精装房管理概述二：成本采购管理三：研发设计管理四：施工准备管理五：土建移交管理六：施工质量管理七：施工进度管理八：成品保护管理九：安全文明管理十：工地开放管理十一：集中交房管理房地产智库第一讲：精装房管理概述房地产智库一、与精装房有关的政策和规范标准二、精装房的评价指标三、批量住宅精装修项目管理的差异化特性四、精装修项目管理应当具有哪些主要管理意识?五、精装修项目管理应当具有哪些主要管理思路？六、编制哪些必要的精装修项目管理文件？、92年建设部190号文件《商品住宅装修一次到位实施导则》全装修房：房屋交钥匙前，所有功能空间的固定面全部铺装或粉刷完成，厨房和卫生间的基本设备全部安装完成；装修标准根据目标客户的需求确定；装修设计必须前置；通过设计引导消费者向装饰个性化方向发展。一、与精装房有关的政策和规范标准、08年建设部《关于进一步加强住宅装饰装修管理的通知》3、99年国务院72号文件《关于推进住宅产业化现代化提高住宅质量的若干意见》4、各地方政府相继出台政策文件如重庆市政府《关于印发加快发展我市成品住宅指导意见的通知》一、与精装房有关的政策和规范标准房地产智库一、与精装房有关的政策和规范标准5、实行全装修交楼的利与弊利：方便客户；方便物业管理；大量节约资源；因批量采购实现增值与溢价；装修进入成本降低税负；促进管理精细化和业态差异化；提高产品品质。弊：管理负荷增大；工期变长；投诉的面增加。房地产智库一、与精装房有关的政策和规范标准6、精装商品房合同问题7、政府监督问题8、精装房专用的规范标准上海:《上海市住宅装饰装修验收标准》《上海市新建住宅全装修试点工程装修监理要点》江苏：《江苏省成品住房装修技术标准》房地产智库一、与精装房有关的政策和规范标准重庆：《成品住宅装修工程技术规程》（DBJ50-113-2010）《成品住宅装修工程质量验收规范》（DBJ50-114-2010）《重庆市保障性住房装修设计标准》（DBJ50-111-2010）《成品住宅装修工程设计技术导则》（DBJ50/T-120-2011）《成品住宅装修工程监理技术导则》（DBJ50/T-122-2011）新国标《住宅室内装饰装修工程验收规范》房地产智库二、精装房的评价指标房产公司寻求的是什么？客户的忠诚度来源于什么？客户的满意度主要体现在哪些方面呢？判断管理工作好坏和工程质量的主要标准是什么？那么，如何考核和量化客户的满意度呢？案例房地产智库三、批量住宅精装修项目管理的差异化特性1、批量住宅精装修项目管理具有相当差异化的管理业态。案例2、“三点一走偏”是其项目管理过程中的常态。案例3、批量住宅精装修项目对项目管理的精细化要求在所有业态中最高。案例房地产智库三、批量住宅精装修项目管理的差异化特性4、批量住宅精装修项目管理是系统性很强的管理工作。案例5、意识不到位、执行不到位是项目管理中的最大难点。案例房地产智库四、精装修项目管理应当具有哪些主要的管理意识?案例更多话题……..五、精装修项目管理应当具有哪些主要的管理思路?案例更多话题……..房地产智库六、编制哪些必要的精装修项目管理文件？成品住宅精装修项目管理手册成品住宅精装修项目技术手册成品住宅精装修项目设计手册成品住宅精装修项目监理手册成品住宅精装修项目施工手册案例房地产智库第二讲：成本采购管理房地产智库一、客户调查与需求排序二、对需求分级并对应相应的装修标准三、在目前政策压力下，中低档精装房可以实施的降低成本的措施四、精装修成本控制流程五、成本的管控重点六、采购管理房地产智库一、客户调查与需求排序1、客户能够接受的装修费用标准案例2、客户装修关注因素排序案例房地产智库二、对需求分级并对应相应的装修标准案例三、在目前政策压力下，中低档精装房可实施的降低成本的措施案例房地产智库四、精装修成本控制流程五、成本的管控重点施工招投标及组织方面甲供材料招投标及组织方面房地产智库六、采购管理1、部分单位招标前置2、施工分判由装饰公司总包的模式；装饰总包+数个独立分包模式；装饰包清工+大量甲供材+数个独立分包模式；特别注意要点。房地产智库六、采购管理3、土建总包工程范围变动案例4、监理分判案例讨论房地产智库六、采购管理5、材料招标：材料设备的集中采购与各合作的单位的战略合作注意事项：房地产智库六、采购管理木门：•对进度的影响极大，是最值得关注的项目之一。•关注的质量要点：木材干燥水平；木材本身的品质；门板的构成方式：饰面做法；油漆质量；门套的设计方式、安装方式。房地产智库六、采购管理橱柜：•关注的质量要点：台面人造石的含量；柜体用板材；表面用装饰材料；每一种五金件；抽屉的质量；封边条的工及材料；各种附件，加工水平。房地产智库六、采购管理木地板：•木地板及踢脚线色差是小业主投诉焦点之一；•必须明示要求的保护方法、可以接受的质量缺陷是多大；•木地板安装单位提前介入地面平整度检查；•安装倒是非常快速。房地产智库六、采购管理瓷砖：•瓷砖的损耗远大于定额值；•墙砖采用无缝砖时；•在排版设计时；•瓷砖的备货；•瓷砖的供应。房地产智库六、采购管理石材：•石材断裂、色差等观感缺陷是小业主投诉焦点之一；•石材的采购；•石材编号。房地产智库六、采购管理木工板：•产生变形、裂纹；•测量含水率；•E2级木工板。房地产智库六、采购管理水泥：•通常要求没有结构施工那么多；•白水泥；•质量过差的水泥；•如果用于与墙面石材的镶贴。房地产智库六、采购管理腻子：•质量问题；•成品腻子；•自己熬制。房地产智库六、采购管理天花角线：•大批量施工时；•工厂化施工；•天花角线设计为木条线；•扁平的天花角线。房地产智库六、采购管理乳胶漆：•乳胶漆的观感质量很容易被小业主投诉；•乳胶漆的涂布率。房地产智库六、采购管理铝扣板吊顶：•卫生间铝合金吊顶引起的质量投诉；•收边用的角铝；•灯具的安装。房地产智库六、采购管理镜子：•容易产生的问题；•银镜，玻璃胶；•镜子的损耗。房地产智库六、采购管理五金件：•防锈；•耐用。房地产智库六、采购管理卫生洁具：•马桶的规格；•浴缸；•价格。房地产智库六、采购管理开关插座：•集中采购。房地产智库六、采购管理灯具：•耐久性；•防锈能力；•T5灯管的损耗率房地产智库六、采购管理空调：•系统设计；•安装的技术含量。提别提示案例房地产智库第三讲：研发设计管理房地产智库一、研发的内容及意义二、研发管理的注意事项三、学习成长和资源整合四、研发流程五、客户基础研究的方法六、需求分类是研究的前提七、收纳储藏空间功能研究八、设计管理九、点位细节上的设计深化解决方案房地产智库一、研发的内容及意义精装房最合理的户型出众的效果符合客户需求的部品舒适的使用性能房地产智库一、研发的内容及意义研发是研究如何满足客户需求的过程；是成本控制的过程；研发的成果可以批量复制、为多项目打下基础；是工程质量保证的前提。根本思想：房地产智库二、研发管理的注意事项设计主导、各部门紧密配合；样板测试体验最直观；没有完美无缺的装修房；成果及时归纳和总结；建立经验教训手册。关于“经验教训手册”的更多话题……案例讨论房地产智库三、学习成长和资源整合建立装修标杆向优秀企业进行学习；向日本、韩国等先进地区学习；优秀产品和资源直接应用；借助外部资源进行产品研究。房地产智库四、研发流程1、传统的流程2、常见的问题户型改造，增加工期和无效成本；户型存在硬伤和精装修设计互相妥协，无法达到最好效果；存在大量质量隐患，给保修增加难度，同时影响客户满意度。房地产智库四、研发流程3、新流程示意图房地产智库四、研发的流程4、研发的成果房地产智库五、客户基础研究的方法定性定量表格准备定量研究得出的结果指导设计精心准备定量研究表格案例:六、需求分类是研究的前提房地产智库七、收纳储藏空间功能研究1、研究意义家居品质提升的重点住宅精装修的难点住宅精细化设计的关键房地产智库七、收纳储藏空间功能研究2、研究思路房地产智库七、收纳储藏空间功能研究3、研究架构4、研究案例分享案例房地产智库八、设计管理编制《精装修设计管理手册》案例1、设计管理注意问题2、精装修设计介入时间3、精装修设计单位与土建施工图设计单位的配合4、出图进度要求