资产评估复习题

资产评估习题第五章收益法[案例1]在房地产市场中所收集到5个与待估房地产类似的交易实例纯收益与售价交易实例对以上5个可比实例的资本化率进行简单算术平均就可以得到资本化率为：r=（7.1％＋7.5％＋6.9％＋7.3％＋7.8％）÷5=7.32％[案例4]某房地产公司于2002年3月以有偿出让方式取得一块土地50年使用权，并于2004年3月在此地块上建成一座砖混结构的写字楼，当时造价为每平方米2000元，经济耐用年限为55年，残值率为2％。目前，该类建筑物重置成本价格为每平方米2500元。该建筑物占地面积500平方米，建筑面积为900平方米，现用于出租，每月平均实收租金为3万元。另据调查，当地同类写字楼出租租金一般为每月每建筑平方米50元，空置率为10％，每年需支付的管理费用为年租金的3.5％，维修费为重置成本的1.5％，土地使用税及房地产税为每建筑平方米20元，保险费为重置成本的0.2%，土地资本化率7％，建筑物资本化率8％。试据以上资料评估该宗地2008年3月的土地使用权价格。解：（1）选定评估方法该宗房地产有经济收益，适宜采用收益法。（2）计算总收益总收益应该为客观收益而不是实际收益。年总收益＝50×12×900×（1—10％）＝486000元六、应用举例[案例3]有一宗土地，出让年期为50年，资本化率为10％，预计未来前5年的纯收益分别为15万元、16万元、18万元、15万元、20万元，第六年开始收益大约可以稳定在25万元左右，试评估该宗土地的收益价格。解：P=1%)101(15+5432%)101(20%)101(15%)101(18%)101(16+5%)101%(1025[1-550%)101(1]＝216.1万元（3）计算总费用总收益应该为客观收益而不是实际收益。①年管理费＝486000×3.5％＝17010元②年维修费＝2500×900×1.5％＝33750元③年税金＝20×900＝18000元④年保险费＝2500×900×0.2%=4500元年总费用＝①＋②＋③＋④＝73260元（4）计算房地产纯收益房地产纯收益＝年总收益－年总费用＝486000－73260＝412740元市场法例3为评估某宗地H的地产价格，选取了M、N两个参照地块交易实例。已知M地块的交易性质为诉讼抵债，其土地使用权交易价格为3400元/平方米，N地块系拍卖转让的土地使用权，拍卖价格为4500元/平方米；且经分析发现，M地块价格比正常情况低了10%，而N地块拍卖价格则高出正常情况的16%，则有：例4：现选取一可比房地产实例，成交价格为6000元/平方米，成交日期为2006年7月。假设2006年1月-2007年7月，该类房地产价格每月比上月上涨1%；2007年7月-2008年1月，该类房地产价格每月比上月下降0.2%。则对该可比实例进行交易日期修正后，2008年1月的房地产价格为：P=6000×（1+1%）12×（1-0.2%）6=6681元/平方米例5.4.2续前例，假设待估宗地H的评估期基准日为2001年7月1日，M地块的交易日为2000年8月1日，N地块的交易日期为2000年9月30日。又据有关统计资料，2000年1月1日至2001年8月1日，房地产业的价格平均每月上涨0.3%，则上述M、N地块经日期修正后的价格分别为：例5.4.3续前例，假设上述待估地产和参照实例M、N都属于商业用地，运用直接法对地块H进行区域因素修正的结果见表：区域因素待估地产H参照实例M参照实例N%1.11110100100交易情况修正率参照实例M%2.8616100100交易情况修正率参照实例N%3.103)11%3.01(交易期日修正率参照实例M%7.102)9%3.01(交易期日修正率参照实例N1、商服繁华程度2、道路通达度3、公交便捷度4、商业区综合环境5、规划因素252020201524211817142922212017总分值10094109例5.4.4假设上述地块H、M、N的面积分别为8000、8760、6200平方米，其形状依次为矩形、梯形、梯形，其个别因素比较结果见表：个别因素待估地产H参照实例M参照实例N1、面积2、形状3、地质条件4、临街深度202525302123243218232627总分值10010094例：容积率地价指数表的编制如：某类用地容积率与地价的关系为：当容积率在1~1.5之间时，容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为1.0时的地价增加5%；超过1.5时，超出部分的容积率每增长0.1，单位地价比容积率为1.0时的地价增加3%。要求编制容积率地价指数表。容积率1.01.11.21.31.41.51.61.7地价指数100105110115120125128131例5.4.5续前例，假设政府城市规划对H、M、N三地块的容积率最高限额依次为8、10、9，则查《容积率地价指数表》可计算参照实例M、N的容积率修正率分别为：容积率12345678910地价指数11.5161.9332.2972.6272.933.2143.4823.7373.981%4.106%10094100区域因素修正率参照实例M%7.91%100109100区域因素修正率参照实例N%100%100100100个别因素修正率参照实例M%4.106%10094100个别因素修正率参照实例N%5.87%100981.3482.3容积率修正率参照实例M[案例7]若选择的可比较案例成交价为每平方米1000元，对应使用年期为30年。而待估宗地出让年期为20年，土地还原率为8％，则年期修正如下：土地使用年期修正后的地价=1000×=872(元/平方米)[案例8]有一待估宗地G需评估，现收集到与待估宗地条件类似的6宗地：成交价的单位为：元/平方米该城市地价指数表：另据调查，该市此类用地与地价的关系为：当容积率在1～1.5之间时，容积率每增加0.1，宗地单位地价比容积率为1时的地价增加5％；超过1.5时，超出部分的容积率每增长0.1，单位地价比容积率为1时的地价增加3％。对交易情况、区域因素、个别因素的修正，都是案例宗地与被估宗比较，表中负号表示案例条件比待估宗地差，正号表示案例宗地条件优于被估宗地，数值大小代表对宗地地价的修正幅度。试根据以上条件，评估该宗土地2002年的价格解：1．建立容积率地价指数表2．案例修正计算A.680×=620%2.93%100737.3482.3容积率修正率参照实例N3020%)81/(11%)81/(11101100100100115105101100110112B.610×=627C.700×=623D.680×=755E.750×=638F.700×=6333．评估结果案例D的值为异常值，应予以删除。其他结果较为接近，取其平均值为评估结果。因此，待估宗地G的评估结果为：（620＋627＋623＋638＋633）÷5＝628（元/平方米）第四章，机器设备成本法[案例1]某被评设备1992年购进，账面原值10万元，1999年进行评估，1992年和1999年定基物价指数为109.6和143.6，1992年至1999年环比物价指数分别为19.7％，9.5％，6.3％，1.6％，-1.9％，-3.0％，-3.0％，则按两种物价指数计算只计购置费的重置成本为：重置成本＝100000×143.2÷109.6＝130656（元）或＝100000×（1＋19.7％）×（1＋9.5％）×（1＋6.3％）×（1＋1.6％）×（1－1.9％）×（1－3％）×（1－3％）＝130661.5（元）【例2.单选题】（2006考题）运用综合估价法评估某企业自制设备，其中该设备的主材为不锈钢，共消耗l5吨，评估基准日该种不锈钢的市场含税价格为2.8万元/吨，在制造过程中该钢材的利用率约为95％，该设备的主材费率为80％，适用的增值税税率为17％，则该设备的主材费用最接近于（A）万元。A.35.90B.37.79C.39.90D.42.00[案例3]已知两参照物的价格和规模分别为171000元，119000元；5000个/年，3000个/年，求规模产量为4000个/年的某项目的重置成本：先求x:1.43679=1.66667xx=0.71被评估资产重置成本=171000×9910010010010510510010011011298100100100120105105100107112991009910010010510010010811210210010010012810599100107112100100101100115105100100112112x)30005000(119000171000145945)50004000(71.0进口设备的从属费用计算消费税＝（CIF+进口关税）÷（1－消费税率）×消费税率增值税＝（CIF+关税+消费税）×增值税税率[例1]被评估设备为1999年10月从英国引进，进口合同中的FOB价是20万英镑。2004年10月进行评估时英国厂家已不再生产这种型号的设备，其替代产品的FOB报价为35万英镑。针对上述情况，评估人员经与有关专家共同分析研究待评估设备和替代产品在技术性能上的差别及其对价格的影响，最后认为，按照通常情况，实际成交价为报价的70%～90%。故按英国厂商FOB报价的80%作为FOB成交价。针对替代设备在技术性能上优于待评估设备，估测被评估设备的现行FOB价格约为替代设备FOB价格的70%，30%的折扣主要是功能落后造成的。评估基准日人民币对英镑的汇率为11.93∶1。境外运杂费按FOB价格的5%计，保险费按FOB价格的0.5%计，关税与增值税因为符合合资企业优惠条件，予以免征。银行手续费按CIF价格的0.8%计算，国内运杂费按(CIF价格＋银行手续费)的3%计算，安装调试费用包括在设备价格中，由英方派人安装调试，不必另付费用。由于该设备安装周期较短，故没有考虑利息因素。根据上述分析及数据资料，被评估设备的重置成本计算过程如下FOB价格＝35×80%×70%＝19.6万英镑FOB价格＝19.6×11.93＝233.83万元人民币境外运杂费＝233.83×5%＝11.69万元人民币保险费＝233.83×0.5%＝1.17万元人民币CIF价格＝233.83＋11.69＋1.17＝246.69万元人民币银行手续费＝246.69×0.8%＝1.97万元人民币国内运杂费＝(246.69＋1.97)×3%＝7.46万元人民币被评估设备重置成本＝233.83＋11.69＋1.17＋1.97＋7.46＝256.12万元人民币例2、评估对象为某企业1998年购进的一条生产线，账面原值为150万元，2001年进行评估。经调查分析确定，该生产线的价格每年比上一年增长10％，专业人员勘查估算认为，该资产还能使用6年，又知目前市场上已出现功能更先进的资产，并被普遍运用，新设备与评估对象相比，可节省人员3人，每人的月工资水平为650元，此外，由于市场竞争的加剧，使该生产线开工不足，由此而造成收益损失额每年为20万元(该企业所得税税率为33％，假定折现率为10％)。要求：根据上述资料，采用成本法对该资产进行评估。[答案]采用成本法评估该资产的结果接近于120万元，具体评估过程如下：资产评估价值=重置成本一实体有形损耗一功能性贬值一经济性贬值资产的重置成本=150×(1+10％)5=199．65(万元)=1996500(元)资产的实体有形损耗率=3÷(3+6)×100％=33．33％资产的功能性贬值=3×12×650×(1—33％)×(P／A，10％，6)资产的经济性贬值=20×(1—33％)×(P／A，10％，6)=20×0．67×4．3553=58361(元)资产评估价值=1996500×(1—33．33％)一68282—58361=1331067—68282—5