房地产开发与物业管理

房地产开发与前期物业管理一、房地产开发与物业管理的关系1、房地产开发与物业管理是房地产产品生产和消费的整个过程中,提供专业产品和服务的两个不同环节。(1)房地产开发负责从规划、建设到销售的部分;物业管理负责物业使用、维护和消费部分。(2)两项工作本身具有基本的差异性,各具特点且需专业知识和专业技能才能满足市场需要。(3)是在同一项目、同一客户上两个不同的环节,需要妥善解决衔接问题,在时间上、质量上和责任上理顺关系,分清责任和权利义务关系。一、房地产开发与物业管理的关系2、房地产开发是物业管理的前提和必要条件。（1）开发商提供了物业的公共设备、设施、场地和配套服务设施，这些是物业管理服务的对象和提供服务的物质基础。（2）开发商提供了办公用品等，这些是物业管理服务的工作条件。（3）有些条件是建筑规划或相关法规规定必须提供的；但有些项目或规定项目的具体配置是发展商根据市场情况和本身的经营理念自愿提供的。一、房地产开发与物业管理的关系3、物业管理为房地产提供了品牌支撑。（1）从房地产开发的角度看，物业管理提供了某种意义上的“售后服务”，其服务方式、服务内容和服务质量无疑是客户选择房屋的重要因素。（2）物业管理关系到生活方式和生活质量，且与物业的保值和增值密切相关，加上物业本身的价值较高和物业消费的长期性和必需性，使得物业管理服务相比其他产品的“售后服务”，其重要性更大，消费者在选择商品房时会给予更多的关注。（3）房地产开发商为了促进物业销售，增强消费者的信心，在物业管理上非常注重，甚至于愿意补贴物业管理，以此来提升自己的品牌。一、房地产开发与物业管理的关系4、分业经营是大势所趋(1)业主知道比较物业管理的服务优劣,并有权决定物业管理公司的选聘;(2)大量专业的、实力雄厚的、规模较大的本外地物业管理企业在市场上竞争;(3)业主日益成熟,善于将经济法律问题政治化；(4)当时造成开发与物业一家的条件已经消失。一、房地产开发与物业管理的关系5、物业管理与房地产开发的矛盾（1）遗留问题纠缠不清,涉及到物业建设过程中的设计问题、工程质量问题、配套设施问题、设备选型问题、装修材料问题、销售时的承诺问题等,消费者往往界定不清责任,而物业管理经常代为受过但又无力解决问题。（2）割不断的“母、子”关系,使物业管理的市场化运作程度不够,物业管理企业在经营和运作上受到制约,缺少独立性和经营自主性,影响专业化水平的提高等。二、物业管理的概念及内涵1.狭义的物业管理是指依法成立的物业管理企业法人通过市场机制作用接受特定业主或业主集体的委托,依据物业管理法律法规、行政规章的规定和按照委托合同的约定,对受托管理的物业进行维护、改良或用于经营,对基于受托管理物业发生的公共秩序实施监护,对物业的业主和使用人提供特约服务,并依约定合理收取单纯物业管理劳务报酬和特约服务报酬的专业服务性行为。2.广义的物业管理指业主对自己拥有的物业依法实行个体、团体自治管理和业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。(1)管理对象是物业，即楼宇。(2)服务对象是人，即业主和使用人。(3)管理经济属性是有偿服务。(4)管理法律属性是委托代理关系。3.泛义的物业管理是指法定或政府授权的行政机关和行业组织、业主和合法接受业主及业主集体委托代管物业的人(包括法人、自然人),对合法归其管辖范围内的物业和利用物业的社会关系秩序,按照法定的或约定的技术规范、主体境位和行为规范进行治理、监控、维护,并对物业产权、使用关系人(包括物业所有权人即业主、物业使用权人、物业受托管理人和其他物业临时使用人等)提供法定或者约定服务的行为。三种管理主体：国家行政管理、业主自治管理和委托管理三类业务类型：对物业的管理性服务、对公共秩序管理性服务和满足物业的产权、使用关系人需求的特定服务三种管理模式：物业管理的法治模式、约治模式和业主个体“人治”模式管理对象：物业本体、利用物业的社会关系秩序、提供服务的行为管理依据：法定的或合法约定的技术规范、主体境位和行为规范管理内容：治理、监控、维护、服务。4.概念适用说明各地方物业管理规范性文件都规定物业管理实行业主自治管理与委托物业管理企业专业管理服务(或业主自治与专业服务)相结合的原则,表明广义定义还是适用的。物业管理法规规定的内容应当包括对物业管理行业的国家行政管理、业主自治管理(如制订业主公约、组建业主委员会)和委托物业管理企业专业化管理以及物业管理行业组织的职责等方面,表明泛义定义也能适用。业主和物业管理企业强调物业管理与传统房地产管理的根本区别和物业管理专业运作方式,表明狭义定义适用。本课程所用“物业管理”术语,根据具体场合和阐述需要来分别适用于泛义、广义、狭义的定义,但主要是适用于狭义的定义。三、物业管理的法律基础1.法律规范(1)概念：指国家和地方政权机关依其职权制定、认可、颁布执行的有关组控(调整)物业管理社会关系的法律、行政法规、地方性法规、行政规章等规范性文件以及有法律约束效力规范性的立法、行政、司法解释的总和.“规范性文件”是指国家机关依照法定程序和权限范围制定的,包含要求人们普遍遵守的法律规范内容的法律文件。法律解释是指为保证法律规范的正确实施而对特定法律规定意义的说明,可分为有权解释和无权解释两类。无权解释包括学理解释和任意解释,没有法律约束力;有权解释是由特定的国家机关(立法机关、行政机关、最高司法机关)依据宪法或法律赋予的职权所作出的正规解释,有法律约束力.中国目前尚不承认判例法,各级人民法院有关物业管理纠纷的判例规则不能纳入物业管理法规的包含范围。三、物业管理的法律基础（2）结构：假定/处理/制裁.（3）形式：宪法/法律/行政法规/地方法规/行政规章/立法解释/司法解释/行政解释.（4）实施：行政机关执法/司法机关司法/社会遵守.（5）监督：执政党监督/国家监督/社会监督.（6）功能：组合创新功能/辖治功能/调整功能/指引功能/评价功能/教育功能三、物业管理的法律关系2.法律关系(1)含义:是指物业管理法规实际组控(调整)物业管理社会关系和社会行为时所形成的法律上的物业管理特定境位中主体间权利、义务关系。（2）构成要素：主体/客体/内容（3）特征：主体的广泛性/权属的基础性/国家的干预性/程序性和要式性（4）类型：民事法律关系/经济法律关系(事业法律关系)/行政法律关系三、物业管理的法律基础3.法律事实（1）含义:是指物业管理法规所规定或认可的，能引起物业管理法律关系发生、变更和终止的客观现象或原因条件。它具有客观性、能动性、法定性。（2）类型：自然事实/行为事实.（3）违法行为的4要素：违法性/危害性/主体合格性/主观过错性三、物业管理的法律基础4.法律责任（1）含义:是指物业管理活动的民事主体、行政主体和行政相对人对自己违反物业管理法规的行为所应依法承担的具有国家强制性和不利性的法律后果。（2）特征：法定责任与约定责任结合/技术规范所确定的责任份额较大/复杂性和复合性（3）类型A民事责任:违约责任\侵权责任B行政责任:行政处分\处罚\劳教C刑事责任:主刑\附加刑四、建筑物区分所有权1.含义是指多个区分所有权人共同拥有一栋区分所有建筑物时,各区分所有权人的专有所有权、持分权及成员权的总称。2.特征（1）复合性与一体性（2）专有所有权主导（3）登记公示性（4）主体身份多重性3.组成内容(1)专有所有权①含义是建筑物区分所有权人按照自己的意志对其拥有的建筑物的专有部分占有、使用、收益及处分的权利。②范围A“中心说”B“最后粉刷层说”③内容A权利:所有权和相邻使用权.B义务:维护建筑物;维护公共环境秩序、安全和卫生;不得随意更改共用管线;不得违背共同利益.(2)共用部分持分权①含义是区分所有权人对区分所有建筑物的共用部分所享有的使用和收益的权利.②范围由区分所有权人全体或部分所共同拥有的不属于专有部分的建筑物,包括法定共用部分和约定共用部分.③内容A权利:对共用部分的使用权、收益权和修缮改良权.B义务:按约定用途使用共用部分；分担共用部分的管理、维护、修缮、改良的费用。(3)成员权①含义是区分所有权人作为基于其不可分离的产权关系所产生的团体组织的成员而享有的权利和承担的义务。②内容A权利:表决权、参与制定规约权、请求权、选聘与解聘管理者的权利.B义务:遵守规约、接受管理、执行团体决议。五、代理制度与物业管理1.代理制度是代理人在代理权范围内以被代理人的名义独立与第三人为法律行为,由此产生的法律效果直接归属于被代理人的法律制度,是一种民事法律关系.包括(1)委托代理:基于被代理人的委托授权而发生(2)法定代理:基于法律的直接规定而发生(3)指定代理:基于法院或有关机关的指定而发生五、代理制度与物业管理2.物业管理是委托代理(1)物业管理中的委托代理主要是间接代理(2)物业管理公司受托处理的行为既包括法律行为又包括事实行为(3)物业管理事务的委托方式是一种概括委托(4)物业管理的内容范围通常超出合同中的委托事务(5)物业管理公司行为的法律责任不全由业主承担六、物业管理的特性1、社会化：将分散的社会分工归集起来2、专业化：专业机构提供专业服务3、企业化：物业管理单位是企业4、经营性：通过企业提供有偿服务5、规范性：在法规、标准指导下工作七、物业管理的内容范围1、常规性的公共服务。是面向所有住用人提供的最基本的管理与服务。如房屋建筑主体管理；房屋设备、设施管理；环境卫生管理；绿化管理；保安管理；消防管理；车辆道路管理；公众代办性质的服务。2、针对性的专项服务。是面向广大住用人提供的各项服务工作。如在管辖的住宅区内附属开展装饰装修、美容美发、餐饮、副食等多种经营服务。3、委托性的特约服务。是为满足个别需求受其委托而提供的服务，通常在物业管理委托合同中未要求，在专项服务中也未设立。七、物业管理的宗旨与原则1.宗旨(1)为全体业主和用户提供及保持良好的生活、工作环境(2)提升物业的使用价值和经济价值2.原则(1)业主自治与专业管理结合(2)统一管理,综合服务(3)社会化与平等竞争(4)企业化与全过程效益(5)属地管理与行业管理结合八、物业管理的模式与程序1、模式(1)自管：物业权利人与管理人员是雇佣关系.如国家自管（直管房）/单位自管（系统房)/开发商自管/业主自管(2)委托管理：业主与管理机构是平等的民事主体关系2、程序早期介入—前期物业管理（接管验收、办理入伙、装修管理）—成立业主大会（续聘或解约移交）—正常的物业管理。九、物业管理的作用1、创造与保持良好的生活与工作环境2、维护物业的功能和延长物业使用年限3、保持物业价值4、促进房地产业的发展5、树立和维护城市形象十、物业管理的发展沿革1、起源于1860年英国OctaviaHill的房屋租赁管理2、1908年美国人GeogeHolt发起成立TheChicagoBuildingManagersOrganization3、1921年美国成立大楼业主和经理协会（BOMA）4、1933年成立房地产管理协会（IREM），考试合格的个人会员颁发CPM证书，合格的管理公司颁发AMO证书5、1970年建立国际物业管理师（RPA）、设施管理师（FMA）等考试制度6、1981-3-10我国第一家物业管理公司深圳市物业管理公司成立7、1993年深圳市物业管理协会成立8、1994年4月《城市新建住宅小区管理办法》颁布9、2003年5月28日《物业管理条例》颁布十一、物业管理早期介入的含义是指物业管理企业在房地产的开发设计阶段即以从属者身份参与房地产开发的规划设计、施工建设和竣工验收全过程，同房地产开发商共同对物业实施平行或交叉管理，从事物业形成前的阶段性管理。物业管理企业并不是依照物业管理委托合同行事，而是受开发企业之约，以配角身份参与开发。因此，他们多半是以物业管理者审慎的思维角度从是否有利于日后物业管理与服