房地产物业管理的基本程序

房地产物业管理的基本程序目录•早期介入•招投标备案、物价局备案•接管验收及移交•物业的交付•装修管理•日常管理早期介入（新建物业竣工之前）物业开发项目的可行性研究阶段规划设计阶段建设阶段销售阶段竣工验收阶段早期介入的作用•优化设计•有助于提高工程质量•有利于了解物业情况•为前期物业管理作充分准备•有助于提高建设单位的开发效益物业管理的招投标招投标的方式：公开招标和邀请招标两种按照《物业管理条例》和《前期物业管理招标投标管理》规定，住宅及同一物业管理区域内非住宅的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业管理企业；投标人少于三个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业。接管验收及移交物业建成通过竣工综合验收物业管理企业组织人员进行承接查验对查验中发现的问题进行处理物业移交准备工作：人员准备；计划准备；资料准备；设备、工具准备。新建物业的移交在新建物业的移交过程中，移交方为该物业的开发建设单位，承接方为物业管理企业。双方应签订前期物业服务合同。建设单位应按照国家相关规定的要求，及时完整地提供物业有关资料并做好移交工作；物业管理企业也必须严肃认真的做好承接工作物业交接查验的主要内容与方式•物业资料（1）竣工总平面图、单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（2）设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；（3）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（4）物业管理所必须的其它资料•物业共用部位•共用设施设备•园林绿化工程•其他公共配套设施物业的交付物业入住操作的两种模式：•以建设单位为主体，由物业管理单位相配合的作业•建设单位将入住工作委托给物业管理单位，由物业管理单位代为办理入住手续入住的准备•资料准备（两书）•入住通知书•物业验收须知•《业主入住房屋验收表》•《业主（住户）手册》•物业管理有关约定•其他准备（工作计划）入住流程1.业主凭入住通知书，购房发票机身份证开发商产权登记2.验收房屋并填写《入住房屋验收单》，签字确认3.提交办理产权所需资料，签订委托协议，缴纳相关费用4.签署有关物业管理服务约定的文件5.缴纳当期物业服务等有关费用6.领取《业主（住户）手册》等相关文件资料7.领取房屋钥匙（入住过程完结）装修管理装修办理流程•备齐资料（设计施工方案）•填写申报登记表•登记•签订管理服务协议•办理开工手续•施工•验收日常管理•房屋及设施设备管理•物业环境管理•公共秩序管理服务•物业管理风险防范与紧急事件•财务管理•物业管理档案的管理•人力资源的管理•客户管理房屋及设施设备的管理及内容运行管理•制定合理的运行计划•配合合格的运行管理人员•提供良好的工作环境•建立健全必要的规章制度•设施设备的状态管理•节能管理管理内容•使用管理•维修保养•安全管理•技术档案管理•采购和零备件管理•工量具和维修和设备的管理•外包管理•技术支持