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高铁新城的城市规划与策划方法初探新摩尔公司研究长沙高铁新城的脉络长沙县黄兴镇政府在2009年委托深圳市新摩尔商业管理有限公司策划长沙高铁东部新城（黄兴镇48平方公里总体策划含长沙高铁车站东侧5平方公里核心区和黄兴大市场策划，大市场的骨干项目农产品市场已经完成策划和招商，长沙国际会议中心选址在5平方公里核心区域范围内），2010年长沙县黄兴镇政府委托深圳市新摩尔商业管理管理有限公司策划黄兴镇区和三环外功能和定位策划，在策划的基础上，黄兴镇顺利完成部分地块的土地出让，取得了良好的发展效果。我们从八月开始承接湖南国际会议中心和长沙高铁东部新城核心区6000亩土地一级策划和城市设计项目。深圳新摩尔商业管理公司签订服务合同后，高度重视长沙国际会议中心项目,与武汉国际博览中心等进行了比较分析，与成都会展旅游集团进行了合作交流，最后形成了本成果。一、背景我国依法行政处于起步期，城市规划修订常体现当期城市行政长官的个人意志，而四年一换的流官制度就使城市规划很少持续实施。作者在2008年前后实际调查了部分新城，大部分新城严重存在着与原有城市规划、商业规划脱节，例如，既无明确的商圈规划，又无新城中心商圈发展需要的土地。金融危机中，主要依靠房地产为动力的新城大部分处于停滞状态。部分地级市领导上任后不顾现有情况，缺乏前期充分的论证规划和民主决策，盲目上新城项目，形成一个地级市无序开发多个新城的混乱格局，导致新城从政绩工程变成了烂尾工程，农民失地，地方财政亏空，社会不稳定因素加剧。因此用科学规划的思想引领新城建设已刻不容缓，国家将严格审批新城开发。国家“四纵”、“四横”客运专线规划的出台，使我国区域经济跨越发展进入加速跑道，而武广、京沪高铁的开通及高铁即将全线通车，标志着我国已经进入高速铁路时代。高铁所带来的巨大价值已引起各地方政府的高度重视，纷纷以新火车站作为依托，加快城市化建设步伐，打造高铁新城，借此带动新城市区域的发展。高铁新城一般有两种类型，一种是在高铁建设之前就建设的新城，另外一种是高铁站点开工之后，根据城市发展的客观需要建设新城，例如，济南西部新城。2010年长沙县政府黄兴镇委托深圳新摩尔公司策划48平方公里的长沙高铁东部新城，杨宝民先生提出的新型城市规划理论得到系统应用和贯彻。二、我国高铁新城发展特点我国高铁站点规划考虑城市交通功能的外延性、未来扩容能力及辐射带动能力，采用新老站点分离方式大多在城市郊区，具有如下特点：1、区域发展处于起步阶段，综合配套均有待改善；2、卫星城、副城市中心规划发展成为各地方政府努力的主要方向；3、区域产业规划发展滞后，产业发展同质化严重，时序相对混乱；4、新城高铁发展加速城市升级扩容等城市化进程，并带动房地产业的发展；5、新城的成功案例缺乏可借鉴性，我国在新城功能布局及城市运营管理上的科学论证与方法目前处于探索阶段。我们首先应明确并非所有高铁站点周围都适合发展新城，如法国高铁有些站点是以环境保护为主的旅游区。高铁新城的发展要具备如下基本条件：1、城市人口超负荷，旧城已经没有空间容纳人口的迅速增长和产业发展，必须建设新城保障可持续发展；2、新城的发展要有明确的主导产业和发展动力，不能完全依靠政府搬迁和房地产带动，也不能把新城规划建设作为普通的政绩工程；3、政府财政状况良好，具有可支配财力用于新城的基础设施配套建设，不能完全依靠借债开发新区。三、高铁新城规划发展思路1．区位定位2．产业定位3．人口规划4.原居民安置5．生态与文化1．区位定位一是高铁新城适合作为卫星城建设，高铁作为未来带动城市发展的新引擎之一，将带动周边新兴区域的发展；二是在功能上与旧城区或主城区形成互补，起到城市升级扩容作用。2．产业定位高铁新区应结合高铁的便利性、高效性所带来的大量客流、物流、信息流等进行产业定位，适合发展休闲娱乐、商贸、金融、商务酒店、中介咨询等现代服务产业；影视娱乐、会展、动漫游戏、设计规划等创意产业；生态观光农业、观光旅游等新兴产业。项目规划地块长沙国际会展中心2012年选址高铁新城核心区占地500亩左右3．人口规划在人口规划上，一是规划控制人口规模，通过产业及物业功能规划配套调节常住人口与流动人口结构比例；二是高铁新城现代服务业集中，是城市高素质人才的聚集地，白领阶层将占主导地位；三是结合区域生活成本及就业情况，通过统一安置与自愿选择的方式调整原地居民的人口比例。与人口规划配套的是，要优先建设优质的学校和医院，为新城居民提供教育和医疗方便的便利条件。4.原居民安置开发安置事关民生大计，各级政府应充分考虑失地农民的利益，为他们提供工作岗位和职业教育，为他们的子女提供良好的教育机会。5．生态与文化生态与文化建设既是高铁新城的存在基础，又是新城的精神归属和依托。高铁新城和主城区之间必须规划绿化带或保留部分农田，形成节能、环保、优美的生态之城。主题文化是新城建设的灵魂，以长沙东部高铁新城为例，我们在旅游景点规划上遵循生态保护的同时重点挖掘浏阳河文化；此外，提炼黄兴以及许光达大将的生平典故等历史人文元素，形成新城的文化风格。三、高铁新城规划创新——城市规划、产业规划、商业规划和旅游规划四结合2008年杨宝民先生总结了中外城市规划的理论与实践，第一个独创性地提出把城市规划和旅游规划以及商业规划三结合，从2009年开始就将该理论用于长春25平方公里经开北区的新城概念性规划设计和总体策划，取得圆满成功。2010年，杨宝民先生总结新城规划的实际经验，明确提出在三结合的基础上，城市新区规划还必须和产业规划结合。2012年深圳新摩尔商业管理公司承接湖南省长主抓的重点项目—长沙国际会议中心和长沙高铁东部新城核心区土地一级策划更加注重产业规划等。城市规划应与商业规划结合。不仅需要考虑商业网点的合理布局，而且要注重人流规划，将吸引人流的文化体育设施与核心商业区集中规划。比如，“深圳福田CBD新区”在吸引总部入住方面取得一定成功，但在人流规划方面就是个反面案例。规划将吸引人气的大剧院和图书馆等公共设施集中在深南大道北侧，而购物中心等商业集中在南侧，人气和商业的割裂导致购物中心开业后的萧条。因此城市规划部门和设计院，应反思传统，从“以人为本”的角度将商业和人流规划纳入城市规划理论体系。城市规划还应与旅游规划以及生态建设密切结合。现代人除生活的基本需求外，还有生活品质的要求，生态休闲的旅游空间已成为普遍的追求。城市规划与产业规划更应是牢不可破的密切结合，产业担负着城市发展的造血功能，是城市生生不息的动力来源，产业的成功为城市带来人口、财富、进步和文明；而产业的失败和衰落留下的往往是满目苍夷的城市废墟。因此，产业规划应成为城市规划中的重中之重。因此，新型城市规划理论要结合商业、旅游、产业，四规划同步进行，形成体现和谐发展的新型理论，并从法律上规范规划实施，提升城市的品质。四、深圳新摩尔公司服务长沙高铁东部新城的案例简析2010年初，深圳市新摩尔商业管理有限公司受长沙县规划局、黄兴镇政府委托对长沙高铁东部新城发展规划进行总体策划。新摩尔公司董事长，清华大学客座教授杨宝民先生带领公司核心团队深入黄兴镇区，结合长沙东城CBD、长春经开区生活服务园区策划及多年来积淀的规划策划经验，对高铁东部新城的规划发展进行了深入调研和严密论证，提出了创新性、前瞻性的策划思路。1．明晰高铁东部新城与周边的关系图１长沙大东城区发展战略图从范围上说，长沙高铁东部新城是指黄兴镇48平方公里土地,由武广新城、黄兴镇、星沙开发区、黄花空港形成长沙大东城空港。（1）东部高铁新城与长沙老城的关系长沙武广新城位于雨花区东部，总用地面积约18.92平方公里，其中核心区面积8平方公里，中央商务区面积3平方公里；其整体定位为长沙中部区域性核心交通枢纽，城市发展副中心，辐射“长株潭城市群”的城市商务中心，规划居住人口约40万。武广新城城市设计东部新城48平方公里的总体思考黄兴镇位于长沙高铁站点浏阳河以东，占地84平方公里，其中长沙绕城高速以内50平方公里，是今后长沙东部最重要的区域之一，也是本次策划的重点。我们希望发挥武广与沪昆双高铁枢纽以及空港多种优势，将长沙三环以内的48平方公里规划为我国中部最现代化的高铁滨河新城，将长株潭中央商务区与生态宜居城市有效结合。重点聚集人均收入10万元以上的高素质居民，规划在20年内达到15万-20万人口。因此，深圳新摩尔公司结合地缘关系及浏阳河独特资源，把黄兴镇长沙三环以内48平方公里范围定位为长沙高铁东部滨河新城（简称东部新城），将长沙高铁东部新城与长沙武广新城看作是一个长沙大东城概念，是长株潭城市群的城市副中心，其与长沙老城关系犹如同浦东陆家嘴之于上海的关系，在发展规划上长沙高铁东部新城与长沙武广新城应科学统筹、统一规划。（2）高铁东部新城与黄花空港的关系高铁东部新城与黄花空港同属长沙东部，是长沙两大重要经济增长极，黄花空港具备发展保税区的有利条件，高铁东部新城（黄兴镇）与空港共同形成长沙市甚至长株潭城市群的客流、物流、信息流汇集的中心，由交通枢纽区域进而形成长沙市东部副中心城区。（3）高铁东部新城与长沙县城的关系长沙高铁东部新城位于长沙县下属黄兴镇区域。长沙县城所在地的星沙依托长沙经济技术开发区的产业联动发展优势，已成为长沙市的商业副中心区，并将带动黄兴镇逐步成为长株潭的核心商务区和现代农业以及旅游发展示范区。相对长沙老县城，高铁东部新城是南部发展区，今后将联合形成长沙大东城。（４）高铁东部新城的产业规划思路黄兴镇生态农业已经具有良好基础。2002年以来，黄兴镇党委多次组织学习考察，优化农业规划，常年蔬菜种植面积达20000亩，花卉苗木2000亩。现在每天供给长沙市的蔬菜占据马王堆市场本地蔬菜的三分之一。其中传统菜东山光皮辣椒、杜家河的萝卜远销港澳，其花木亦销江浙一带。针对长沙高铁东部新城特点，基于黄兴镇的农业基础，产业规划定位以金融业，商贸旅游业，自主创新高科技产业，创意产业，生态农业为主。武广新城产业定位：一是现代服务业，为长株潭地区提供高品质的商贸、金融、咨询、会展等服务。二是商业，主要为规划区服务，发展部分高端商业为长株潭区域服务。三是休闲娱乐产业，文化活动、游乐。四是住宅开发：为规划区的就业人员提供居住空间。建议长沙高铁东部新城(黄兴镇)首先发展旅游业和生态农业和商贸物流，其次重点发展高科技和创意产业，再后发展金融服务业。图3长沙空港与高铁区域产业布局概念图图4高铁东部新城的产业规划2．高铁东部新城的旅游规划（1）黄兴的旅游基础黄兴人文资源丰富，拥有黄兴故居和光达故居。黄兴镇的两个名人故居和农业观光旅游具有良好的基础。目前已形成浏阳河九道湾、黄兴故居、光达故居、磨盘洲生态公园、沿江山与榔梨的陶公庙以及黎托的潭阳半岛滨江乐园旅游线路。图5高铁东部新城（黄兴）旅游规划图（2）旅游规划策划要点根据黄兴旅游基础及未来发展趋势，深圳新摩尔公司提出了黄兴镇的旅游规划需要跳出镇级规划的传统思路，站在长沙高铁东部新城和浏阳河整体旅游的高度认识旅游产业的发展。在现有线路基础上，重点规划浏阳河旅游经济带，包括两岸的旅游景点，高品质酒店和生态旅游空间，形成完整的长沙东部游览线路。其中，经济型连锁品牌和四星以上酒店建设列入优先启动项目，距离黄兴故居等距离要较近。将酒店、旅游接待中心和生态农业观光项目结合，形成酒店餐饮娱乐旅游综合体。酒店特色景观为浏阳河风光、生态农业风光与眺望伟人故居有机结合。结合黄兴镇浏阳河临近高铁站点的优势，建议在现有旅游规划基础上需要进一步完善：一是在黄兴生态公园打造民歌广场，作为浏阳河旅游宣传的舞台。二是在黄兴镇打造一个花木?花事?花季休闲园区，这可以借鉴深圳东部华侨城的生态旅游经验进行专题设计。三是建设沿河生态农业观光区和旅游接待中心，发展生态餐厅和农家乐等，与黄兴故居以及光达故居紧密联系。在三环线与浏阳河交叉地段可以规划大型旅游项目用地。四是注意保护湿地和生态护岸建设。3．高铁东部新城的商业规划（1）零售商业建议规划控制在15万平方米以内，包括以下部分：中央商务区集中规划6万平方米购物中心(鼓励建