解读新修订《物业管理条例》

1解读新修订《物业管理条例》物业管理的发展和我们国家的房地产业是相关的，在迅猛发展的同时也暴露出很多实质性的问题。比如物业管理从行业来看，有些企业还有些违规行为，比如服务意识比较差，少服务多收费或者乱收费的现象还存在;还有的物业管理企业利用共用部位进行经营谋取自身利益。[主持人]近年来物业管理行业发展较快，与人民群众的生活日益密切，当前物业管理发展的总体情况如何?存在哪些急需解决的问题?[中国物业管理协会秘书长陈伟]物业管理实际上是与我们国家的房改和住房商品化密切相关的，中国内地最早的物业管理是1981年有了第一家物业管理公司，但是真正物业管理的发展是从90年代开始的。特别是近年来它的发展是非常快的。从目前物业管理来看，按照不完全统计数据，目前我们国家物业管理企业总数超过3万家，从业人员大概有300多万，城镇物业管理覆盖率可以达到50%左右，在一些大城市，像北京、上海、深圳都能达到70%甚至80%、90%。所以说物业管理所创造的增加值在一些大城市占GDP的比重也在逐年上升，逐渐成为推动国民经济增长，增加就业的新兴行业。[主持人]那现在物业管理还存在哪些问题呢?[陈伟]物业管理的发展和我们国家的房地产业是相关的，在迅猛发展的同时也暴露出很多实质性的问题。比如物业管理从行业来看，有些企业还有些违规行为，比如服务意识比较差，少服务多收费或者乱收费的现象还存在;还有的物业管理企业利用共用部位进行经营谋取自身利益;另外，有物业管理企业和公用部门之间的责任划分不明确产生的矛盾，有开发建设与物业管理不衔接以及销售前期的虚假承诺导致的一些矛盾纠纷;还有业主大会和业主委员会，业主的自律机制没有建立起2来，业主的公共意识没有建立起来，没有按照法律的规定履行职责，有时候甚至滥用权力损害了业主的共同利益。所以这里面的矛盾和问题是多方面的。规范物业管理活动须先规范物管企业和专业人员[网友]在对物业管理工作进一步规范的情况下对物业管理人员有何要求和制度?[姜万荣]规范物业管理活动必须首先规范物业管理企业和物业管理专业人员，《物业管理条例》中明确规定对物业服务企业实行资质管理制度，取得资质的才可以从事物业管理。对物业管理专业人员实行职业资格制度，在去年已经开始启动，建设部和人事部联合下发了《物业管理师制度暂行规定》，从事物业管理专业人员经过考试、注册取得物业管理师执业资格后，才能够担当物业管理项目负责人。物业管理条例对新旧物业公司交替做出原则性规定[主持人]业主委员会到底该如何成立?新旧物业公司该如何更替呢?[陈伟]实际上这里面有一个概念，业主委员会不是一个成立的概念，是一个选举的概念，成立的应该是业主大会，业主大会成立的过程中选举出业主委员会，而至于业主大会的成立和业主委员会的选举我们根据2003年的《物业管理条例》有一个配套的规范性文件，就是业主大会的规程，其中对业主大会的筹备以及对业主委员会的选举以及业主大会的决议等都有详细的规定。所以具体在操作过程中业主可以根据业主大会的规程以及地方的房地产主管部门的相关规定进行操作。新旧物业公司的交替实际上涉及的是合同方的改变问题，物业管理条例也对此做了原则性的规定。在项目交接的时候物业管理企业必须做好配合工作，应该在业主大会和业主委员会的主持下进行交接。这方面各地都有一些地方性的政策进行引导和规范。3突出物业服务意识物业公司管理变服务称谓改变突出服务意识那么这次在修订条例过程中我们也就更加突出了物业服务企业，从物业管理转变到物业服务，突出了服务意识。另外也使业主和物业服务企业双方关系的定位更加准确。[主持人]网友注意到新修订的条例中将物业管理企业的称谓改为了物业服务企业，有网友问：为何要做这种称谓上的调整?这种调整会产生怎样的影响?[姜万荣]做这样的调整主要是突出物业管理首先是服务。在《物业管理条例》中规定得很明确，物业管理企业是接受业主委托，为业主做服务。现在由于部分企业摆不正自己的位置，使有些业主感觉到物业管理企业不是在做服务，而是在做管理。那么这次在修订条例过程中我们也就更加突出了物业服务企业，从物业管理转变到物业服务，突出了服务意识。另外也使业主和物业服务企业双方关系的定位更加准确。保护业主利益建设部官员:涉及业主共同利益事项表决有3个变化和原来的《物业管理条例》最大的区别就是表决增加了一个标准，以前是按照投票权数，按照面积的套数来作用指标的，现在加入了投票的人数，这就是考虑到开发商有可能是一个业主，但是他占的面积比较大，所以影响表决的结果，而现在增加了表决的人数的规定，这是增加了一个标准。网友问到“新修订的条例，在涉及业主共同利益事项的表决通过原则方面有何调整?主要出于何种考虑?”4陈伟说：和原来的《物业管理条例》最大的区别就是表决增加了一个标准，以前是按照投票权数，按照面积的套数来作用指标的，现在加入了投票的人数，这就是考虑到开发商有可能是一个业主，但是他占的面积比较大，所以影响表决的结果，而现在增加了表决的人数的规定，这是增加了一个标准。第二个大的变化就是关于表决的比例，原来根据旧的《物业管理条例》有几个重大事项，比如制定、修改《业主公约》，制定、修改《业主大会议事规程》，以及选举业主委员会这些重大事项原来是要求特别多数的表决原则，也就是必须有三分之二以上投票权的业主的认可才可以最终得出决议，现在为了使表决更具有可操作性降低了表决比例，变成了一个普通、多数表决规则，也就是按照现在的二分之一。一是增加了标准，二是改变了原来的表决比例。如果还有一个大的变化就是在旧的《物业管理条例》中的重大事项中没有关于业主重建、改建建筑物事项的规定，而新的条例根据《物权法》的规定增加了这一事项，业主在表决重建、改建建筑物的时候也作为一个重大事项按照双三分之二原则进行表决。新规增加基层政府对业主大会、业委会的管理职责地方政府主管部门、街道办事处或乡镇人民政府一方面对业主大会及业主委员会的成立具有指导和监督的职责，另一方面也要加强对业主大会及业主委员会日常活动的监督。[主持人]新修订的条例增加了街道办事处等基层政府对业主大会、业主委员会的管理，请问地方政府部门在这些方面有哪些具体职责?[陈伟]地方政府主管部门、街道办事处或乡镇人民政府一方面对业主大会及业主委员会的成立具有指导和监督的职责，另一方面也要加强对业主大会及业主委员会日常活动的监督，如果业主大5会和业主委员会做出的决定危害了业主的利益或者做出了与物业管理无关的决定的时候地方政府应当及时有效干预。保障新规实施建设部将陆续出台配套文件保障新修订条例实施国务院条例作为行政法规规定了大的原则，在条例出台以后建设部也陆续对原来已有的办法进行修订，主要有公共维修基金管理办法，物业企业资格管理规定，业主大会规程，业主服务收费管理办法，物业管理制度暂行规定等等，这些配套法规有的在修订，也的在起草，通过这些法规的修订使物业管理制度更加完善。[主持人]有网友问：感觉现在条例在操作性和细节处理方面还需要加强，建设部是否有相关的配套文件保障该条例的实施呢?[姜万荣]国务院条例作为行政法规规定了大的原则，在条例出台以后建设部也陆续对原来已有的办法进行修订，主要有公共维修基金管理办法，物业企业资格管理规定，业主大会规程，业主服务收费管理办法，物业管理制度暂行规定等等，这些配套法规有的在修订，也的在起草，通过这些法规的修订使物业管理制度更加完善。车位、车库问题中国物协秘书长详解小区地下车库的归属问题6一是小区内占用防空设施的地下车库归属问题。我觉得地下车库的归属比较复杂，因为根据《物权法》是比较明确的，就是车库、停车设施的归属根据物权法第74条主要根据当事人之间的约定，也就是开发商和业主之间的约定来决定归属方式。[网友]地下车库、特别是做防空用的地下车库应该以产权为区分归宿依据，作防空用的地下车库的建设成本无疑归集到了整个小区的建设成本中，如开发商无产权则归业主。同理，对小区道路和绿化，小区业主、开发商均无产权，而这些设施归全体业主所有并负责维护。如小区范围内地下车库(非防空用)属开发商，那么开发商在出具产权证明的同时，还必须出具分摊公用面积的证明及负责相应的公用设施的维护费用。我的理解是否正确?如理解有问题，请建设部姜万荣同志指教并给出答案及相关理由。[陈伟]一是小区内占用防空设施的地下车库归属问题。我觉得地下车库的归属比较复杂，因为根据《物权法》是比较明确的，就是车库、停车设施的归属根据物权法第74条主要根据当事人之间的约定，也就是开发商和业主之间的约定来决定归属方式。约定有三种，一种叫出租，一种是出售，一种叫附赠，所以判断归属的时候要根据约定，如果没有约定的话应该尊重事实。由开发商和业主之间通过协商的方式决定它的使用以及它的收益分配。中国物业管理协会：系统阐述小区地面车位问题停车费的归属这块，法律还是有明确规定的，也就是《物业管理条例》第55条规定。利用物业共用部位共用设施进行经营首先应该征得业主大会、业主和物业管理企业同意，其次要办理有关手续，利用共用设施和共用设备经营所得收益一个是补充专项资金，另外可以按照业主大会决定使用。7[主持人]小区地面车位是否应当收取费用，其收益应当归谁所有?[陈伟]我想代表中国物业管理协会对这个问题做一个系统一点的阐述，因为最近物权法实施后全国各地出现业主、开发商和物业管理公司之间因为地面车位的归属问题发生一些矛盾，甚至诉诸法律了，各方有不同的看法，而且争论也比较多，所以为了让大家了解问题，形成共识、化解矛盾，我想讲以下几点：首先，我觉得地面停车位涉及两个问题，一是停车位的归属问题，一是停车费的归属问题。停车位的归属《物权法》第74条有明确规定，也就是可以根据74条判断停车位的归属，一个是约定，一个是占用道路和其他场地的车位应该属业主共有，但是物权法实施前是比较麻烦的事，实际上现在说的都是物权法实施以前的事，因为根据法不溯及既往的原则，应该分不同的性质，比如危改房、经济适用房和商品房的情况是不一样的，不应该简单认定由业主共有或者某个开发商所有。停车费的归属这块，法律还是有明确规定的，也就是《物业管理条例》第55条规定。利用物业共用部位共用设施进行经营首先应该征得业主大会、业主和物业管理企业同意，其次要办理有关手续，利用共用设施和共用设备经营所得收益一个是补充专项资金，另外可以按照业主大会决定使用。在现实中如何判断这个东西呢?我认为在现实生活中根据这一条款的有关规定，业主要主张地面停车收益必须有三个前提条件：一是地面停车位应该明确归属业主共有情况下才能主张权利;二是业主主张权利应该是在2003年9月1日以后;三是业主主张权利的前提应该是经营者的停车费在扣除经营成本、报酬、税金后还有盈余。我们现在大量的地面停车位为什么收费呢?实际上有两个依据，一是具有合同的依据，也就是同大多数物业管理企业是根据停车合同收费的，第二，全国很多大城市物价部门都制定了停车收费标准，也就是说现行地面停车收费是有政策依据。8对于现阶段一些业主在《物权法》出台后反映因为占用业主共用道路和其他场所的车位属于业主共有，而主张不交停车费或者主张停车收益的情况要做具体的判断。首先对物权法实施以前没有明确归属的地面车位和没有明确性质的停车收益，我们认为如果很简单地采取追讨旧帐的情况是不太妥当的，因为法律不能溯及既往，否则会引发很多矛盾;其次，我们认为对一些经济适用住房和普通住宅小区，我们在物权法出台前在测算物业管理总体收入的时候把地面停车的收入是计算在内的，也就是说在这种情况下我们制定出的物业管理费的收费标准是偏低的，所以在物业费没有调整的情况下如果简单认为停车收益归业主所有，实际上是不符合当时物业服务费定价的实际情况的。因为当时定价的时候已经考虑到停车收入的因素，所以价格定得比较低，如果停车收益再归业主所有，那么现在很多经济适用房等政策性住宅小区的管理费是入不敷出的。这也是我们网友应该注意到的实际情况。按照物权法第74条第三款中的规定归业主所有是没有问题的，但是这个共有并不意味着每个业主都单独所有车位，有很多小区并不能保证每个业主都有车位，所以在这种情况下停车业主所交的停车费