设施设备管理制度

受控状态：分发号：XXXX物业管理有限公司设施设备管理制度文件编号：GT-ZC-7.5.7编制：维修中心审核：批准：生效日期：年月日设施设备管理制度目录1、GT-ZC-7.5.7-1住宅区设备管理规范2、GT-ZC-7.5.7-2上门维修服务规范3、GT-ZC-7.5.7-3房屋共用部位维修保养管理规定4、GT-ZC-7.5.7-4设施设备维修标准5、GT-ZC-7.5.7-5日常维修工作规程6、GT-ZC-7.5.7-6水泵操作规程7、GT-ZC-7.5.7-7水泵房管理规范8、GT-ZC-7.5.7-8发电机房管理规定9、GT-ZC-7.5.7-9发电机操作规程10、GT-ZC-7.5.7-10草坪割草机保养规程11、GT-ZC-7.5.7-11管道疏通机使用、保养规程12、GT-ZC-7.5.7-12维修工安全操作规范13、GT-ZC-7.5.7-13二次供水监管规程14、GT-ZC-7.5.7-14高压泵维修保养规程15、GT-ZC-7.5.7-15电动车维修保养规程16、GT-ZC-7.5.7-16电动车使用管理规定17、GT-ZC-7.5.7-17电动车操作规程18、GT-ZC-7.5.7-18蓄电池充电操作规程19、GT-ZC-7.5.7-19复印机维护保养规程20、GT-ZC-7.5.7-20传真机维修保养规程21、GT-ZC-7.5.7-21电梯管理总则22、GT-ZC-7.5.7-22电梯工岗位职责23、GT-ZC-7.5.7-23电梯安全管理规定24、GT-ZC-7.5.7-24电梯困人救援法25、GT-ZC-7.5.7-25电梯机房管理规定26、GT-ZC-7.5.7-26电梯运行检查规定XXXX物业管理有限公司文件编号：GT—ZC—7.5.7—1住宅区设备管理规范版本/状态：A/0页次：1/2住宅区设备管理规范1、在设备接管时,主管责任部门负责按设备使用说明书和相关资料对接管设备进行验收。对达不到要求的，应通知有关单位限期整改。设备的接管由主管责任部门办理相应手续，相关资料由主管责任部门复核存档。2、设备正式接管后，由主管责任部门进行清点，并分别在设施/设备台帐上登记。3、验收合格的设施由主管责任部门进行编号，并按照《基础设施和工作环境控制程序》要求悬挂设施标识卡，规定设施/设备维护责任人，并在《设施/设备台帐》上登记。4、主管责任部门保存《设施/设备台帐》和重要设施/设备技术资料，并保存好设施/设备的定期维护保养记录、维修记录和检查记录。5、所有设施由专业人员进行操作。填写相应设施/设备运行记录。对国家规定的特殊工种，要求操作人员持有相应的上岗证和操作证方可上岗。6、主管责任部门负责对设施制定检查、维护和保养计划，组织实施维修保养工作，并填写《设备（施）检查保养记录表》。7、计量器具的管理⑴本组织所用计量器具有：维修用万用表、钳形表、兆欧表、绝缘电阴表；水泵压力表；发电机电流表、电压表；锅炉配套压力表。⑵鉴于本组织所用计量器具除维修用外，其余均为用于监视设备是否正常运行的配套设施，无需直接向顾客提供计量数据，为此借鉴类似组织的经验，对该类计量器具的校准作如下规定：对于锅炉配套压力表只在使用前作一次性检定；对于压力表及维修用的计量仪表，每年送计量部门作一次检定，平时参照设备运行情况进行比对，如发现异常，再送计量部门追加检定，一般两次检定的时间间隔不超过一年。对于只作通表用不出数据的万用表，作好专用标识，不再作检定；对于经检定确定某项功能失准的万用表，在使用前应按检定报告内容作出失准功能项的禁用标志。⑶由维修中心负责上述计量器具的检定和校准：保存检定或校准的记录。XXXX物业管理有限公司文件编号：GT—ZC—7.5.7—1住宅区设备管理规范版本/状态：A/0页次：2/2⑷如发现计量器具失效，应作报废处理，并同时换上经检定合格的相同类型计量器具。8、当发现设施损坏，主管责任部门应及时进行维修，填写《设备（施）维修记录表》。重大维修应向主管责任部门负责人汇报，对于本单位不能解决的维修项目，需外包维修的，应填写《设备（施）对外委托维修申请单》，经主管责任部门负责人审核，报请公司批准后方可执行。9、对无法修复的设备，应填写《设备（施）报废申请单》，经主管责任部门负责人确认，报财务部门核准，总经理批准后方可报废。同时在设施/设备档案中注明报废日期，封存该设施/设备档案。XXXXX物业管理有限公司文件编号：GT—ZC—7.5.7—2上门维修服务规范版本/状态：A/0页次：1/2上门维修服务规范上门维修必须体现“业主至上、服务第一”的宗旨，保证维修服务质量，规范维修服务方法。1、接受报修①接报修电话(a)拿起听筒先讲：“您好，我是维修中心/管理处，先生／小姐有什么事情请讲！”(ь)记录业主报修内容及房号，并约定上门维修时间。(с)道再见后轻轻放下听筒。②如业主直接上门报修或托人传递报修信息，应主动与业主沟通确定维修内容，约定维修时间。2、接到报修开始应在15分钟内或约定时间前到达业主家。3、所有维修人员出工前必须随身携带工具箱，仔细检查箱内工具，并根据维修项目做好相应调整，做到工具齐备，箱体清洁。4、入户维修①按门铃、叩门(α)到达业主家门口先轻按门铃，如无反应则在间隔10秒钟后再按第二次，不能连续按。(b)如无门铃则应轻轻地叩门，先叩二下如无反应间隔10秒钟以后再叩。②在隔门与业主对话时，必须说明身份和来意；业主开门后应招呼一声“您好”，取得同意后，穿上专用鞋套，在业主带领下进入维修房间，不可随意走动。③在维修开始前，应再次询问需维修项目，仔细查看维修现场及周边状况，如有妨碍修理的物品应主动协助业主移开。④摊开塑料布或报纸以摆放工具及材料，并事先铺好自备的毛巾或报纸等隔离物以防止渗水及垃圾撒落。⑤在维修中，应专心致志，保证质量，提高效率，并尽可能降低噪音，工具轻拿轻放；严禁吃、喝、抽和收取小费。XXXXX物业管理有限公司文件编号：GT—ZC—7.5.7—2上门维修服务规范版本/状态：A/0页次：2/2⑥维修完毕后，应对维修结果进行自检，待业主验收认可后，请业主签字。⑦按公司收费标准收费。如业主有异议，应耐心解释，不可与之争执。同时，维修人员应主动向业主交代使用中应注意事项。⑧对未能及时完成维修的（如无法独立完成、专业性太强、配件不齐等），应对业主说明情况，解释原因，取得业主的谅解和支持或说明维修计划（包括完成时间），并尽快将其解决。⑨如因各种原因确实无力完成的，应告之业主，请其另行解决。5、清场工作完毕后要做好清洁工作，工作前移动的物品要放回原处。6、离开业主家时应说声“如有需要尽管与管理处/维修中心联系”并向业主说再见。7、原则上所需维修材料均由业主自行购买，业主确实不便购买的，可代为购买，购买材料时，应要求供方出示质保卡，并开具发票。XXXXX物业管理有限公司文件编号：GT—ZC—7.5.7—3房屋共用部位维修保养管理规定版本/状态：A/0页次：1/1房屋共用部位维修保养管理规定1、维修中心负责对房屋公共部位的维修保养。2、路灯、庭院灯、楼道灯每周检查一次，要求灯泡亮度正常，灯罩完好，亮灯率保持在99%以上。3、所有污（雨）水井确保畅通，发现堵塞及时疏通。化粪池一般每年清理一次，保证无污水外溢现象。4、屋面每月检查一次，做到无积水、无渗漏。如发现渗漏应修复。5、内墙面每月检查一遍，发现问题及时处理或通报有关部门。6、道路、停车场、自行车棚每周检查一遍，针对检查结果及时进行维修保养，做到平整，无积水，无破损。7、外墙面每月检查一遍，针对检查结果及时进行维修保养，做到无脱无鼓，无渗水，外观整洁。8、公共娱乐场所每周检查一遍，根据检查结果及时进行维修保养，做到安全整洁，无乱改建乱堆放。9、公共门窗、锁每周检查一次发现问题及时处理，做到表面完好，无变形，窗户无渗水。XXXXX物业管理有限公司文件编号：GT—ZC—7.5.7—4设施设备维修标准版本/状态：A/0页次：1/1设施设备维修标准内容时间标准检查人住宅维修维修工接到维修单后10分钟内赶到现场急修10分钟内到现场,小修2小时内完成,中修24小时内完成,大修1天内有答复维修中心经理维修组长公共部位维修保养路灯,楼道灯,庭院灯每周检查一次,发现问题及时处理灯泡灯罩无缺损,设备完好,亮灯率在99%以上维修组长井、沟、化粪池每月清理一次，化粪池每年清理一次无积水，无塌陷，水流畅通，井盖完好维修组长外墙面每月检查一次，发现问题及时处理无脱无鼓无渗水，表面完好无损坏维修组长内墙面每月检查一次，发现问题及时处理，每二年翻新一次表面整洁无破损维修组长自行车棚、道路、停车场每周检查一次，发现问题及时处理平整，无积水，无破损维修组长屋面每月检查一次，发现问题及时处理无积水，无渗漏、隔热层无缺损维修组长公共娱乐场所每周检查一次，发现问题及时处理安全整洁，无改建，乱堆放维修组长公共门窗、锁每周检查一次，发现问题及时处理表面完好无变形，窗户无渗水维修组长XXXXX物业管理有限公司文件编号：GT—ZC—7.5.7—5日常维修工作规程版本/状态：A/0页次：1/1日常维修工作规程一、报修1、管理处和维修中心是接待业主报修的职能部门。接到业主报修时要将报修项目、顾客名称、住址、约定上门维修时间进行记录，并及时向维修中心传递，以便为业主提供及时合格的维修服务。2、维修中心在接到业主或管理处报修时，应记录在《有偿/委托服务联系单》中，明确顾客名称、服务要求、服务时间及价格等事项。3、对报修项目属房子质量问题，经维修中心主管检查确定应由施工单位维修的项目，按规定填写工作联系单，报工程部处理。4、管理处和维修中心应记录业主报修情况。二、维修1、维修中心接到维修单或业主直接报修要求时，应及时上门维修，要求急修10分钟到现场，小修小补在2小时内完成，中修24小时内完成，大修一天内有回答。2、维修工上门维修工作完成后，应将结果填写在联系单上，并请业主认可。3、属有偿服务项目应开收据，收取维修款，不得无凭证收费。三、回访1、维修完成后，维修中心应在三天内进行维修效果的回访。2、对重大维修项目或因疑难未能及时解决的项目，维修中心应及时上门回访。3、维修项目总回访率达95%，并做好每次的回访记录。四、维修档案1、维修中心要做好每天的工作日记。2、维修中心要做好每天的维修单的存档工作，对重大维修项目应存入业主档案中。XXXXX物业管理有限公司文件编号：GT—ZC—7.5.7—6水泵操作规程版本/状态：A/0页次：1/1水泵操作规程1、开启水泵前首先应保证水池水位在正常水位线上。2、检查水泵管子里水是否满，不满面的要加满水以排除水管中的空气。3、检查水泵连动轴是否运转灵活，油位是否正常。4、合上水泵总电流三相开关，观察频率显示器数据是否正常。5、合上水泵继电器线圈开关。6、水泵进入工作状态，观察水泵进水出水压力是否正常。7、定时观察水泵轮换工作的定时器是否正常工作，以使水泵轮换进入工作及休息状态。XXXXX物业管理有限公司文件编号：GT—ZC—7.5.7—7水泵房管理规范版本/状态：A/0页次：1/1水泵房管理规范1、水泵房由维修责任人及操作员负责运行操作及维护保养。2、在水厂正常供水情况下操作员须每天24小时保证小区内用户用水需求。3、操作员必须每天2次巡逻检查泵房内所有机电设备设施运行情况，并作日检记录及保养记录。4、操作员必须保持泵房内及机电设备清洁卫生并保持室内干燥无杂物。5、操作员应及时加润滑油，处理盘根漏水，紧固松动的螺栓，更换磨损的弹性胶圈等工作。6、对发现设备存在不正常现象，如轴承温度超过70℃，泵体振动强烈或产生不正常噪声，电机温升超过65℃，运行电流超过额定电流，水泵供水间隔时间超过正常供水间隔时间，应及时检查维修，并报告责任人。7、对不经常使用的水泵，如消防栓泵等机电设备每半月进行一次“自动/手动”操作检查，观察运转是否正常可靠并作记录。8、生活水泵每星期轮换使用一次，主接触器开关每月检查一次。9、必须做好交接班工作，交接班时做好交班记录。XXXXX物业管理有限公司文件编号：GT