搜索
1“营改增”--之房地产、建安行业影响及2014年税务稽查主讲人：赵杰中国注册税务师中国注册会计师zhaojie@uni-tax-bj.com1、“营改增”概况2、“营改增”对房地产、建安行业的影响3、“营改增”应对措施“营改增”1、2014年税务稽查情况介绍2、税务稽查概况及对房地产、建安行业的影响3、税务稽查应对及风险防范税务稽查内容摘要1、“营改增”概况2、“营改增”对房地产、建安行业的影响3、“营改增”应对措施“营改增”第一部分“营改增”1、“营改增”概况4增值税的前世今生1954年增值税源自法国1979年我国引入增值税1984年在全国范围征收1994年分税制改革2012年营改增5《营业税改征增值税试点方案》（财税[2011]110号）税率在现行增值税17%标准税率和13%低税率基础上，新增11%和6%两档低税率。租赁有形动产等适用17%税率，交通运输业、建筑业等适用11%税率，其他部分现代服务业适用6%税率。计税方式交通运输业、建筑业、邮电通信业、现代服务业、文化体育业、销售不动产和转让无形资产，原则上适用增值税一般计税方法。金融保险业和生活性服务业，原则上适用增值税简易计税方法。1、“营改增”概况6试点：上海地区对交通运输业和部分现代服务业开始试点，试点情况达到预期效果。2012年1月扩大：9月1日至12月1日：北京江苏安徽福建广东天津浙江湖北2013年8月1日全国推广2012年9月扩围：2014年1月1日铁路运输、邮政业、现代服务业2014年1月启动：十二五《规划纲要》明确提:扩大增值税征收范围，相应调减营业税等税收。2011年3月推进：2014年6月1日电信业2014上半年完成：2015年底前完成所有行业“营改增”2015年末这项改革不只是简单的税制转换，更重要的是有利于消除重复征税，减轻企业负担，促进工业转型、服务业发展和商业模式创新。1、“营改增”概况71、“营改增”概况（一）销售货物或者提供加工、修理修配劳务以及进口货物（17%、13%）（二）交通运输业：包括陆路、水路、航空、管道运输服务（11%）（三）部分现代服务业：主要是部分生产性服务业（6%）1、研发和技术服务；2、信息技术服务；3、文化创意服务（设计服务、广告服务、会议展览服务等）；4、物流辅助服务；5、有形动产租赁服务（17%）；6、鉴证咨询服务；7、广播影视服务（四）邮政服务业（11%）（五）电信业1、基础电信服务（6%）；2、增值电信服务（11%）；8营改增的改革方向营改增“五步曲”第一步，2014年继续实行营改增扩大范围；第二步，2015年基本实现营改增全覆盖；第三步，进一步完善增值税税制；第四步，完善增值税中央和地方分配体制；第五步，实行增值税立法。“营改增”作为财税体制改革的“导火索”，在解决重复征税问题的同时，也完善了我国的流转税制度。1、“营改增”概况9什么是增值税增值税（value-addedtax）是以商品（含应税劳务）在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税。从计税原理上说，增值税是对商品生产、流通、劳务服务中多个环节的新增价值或商品的附加值征收的一种流转税。实行价外税，也就是由消费者负担，有增值才征税没增值不征税。1、“营改增”概况10价内税与价外税的最直接的区别：•价内税：税款=含税价格*税率•价外税：税款=【含税价格/（1+税率）】*税率=不含税价格*税率1、“营改增”概况111、“营改增”概况12营业税与增值税并行的弊端营业税属于价内税，对营业额全额征税，且无法抵扣，不可避免地会对原营业税单位导致重复征税。而对现行增值税单位，由于在购进服务环节不能取得增值税专用发票，无进项可抵扣，最终导致对未增值部分也要缴纳增值税，这与增值税自身定义相违背。1、“营改增”概况131、“营改增”概况供应商重新评价1、投标人资格认证（一般纳税人、小规模纳税人、个人）对企业招投标工作影响2、改变评标方法：从比较含税价格转变为比较除税后的采购价格（成本+进项税）3、合同条款修订：必须提供增值税专用发票141、“营改增”概况调整会计核算1、增设科目：应缴税金-应缴增值税（3个明细科目）会计核算工作影响2、收入、成本、税金必须单独核算，核算要更加规范；3、核算难度相对增加，核算工作量增大；151、“营改增”概况预测1、税率（11%、17%、6%，其他），一般纳人标准“营改增”的几个预测2、过渡期政策、财政扶植；3、税收优惠政策、存量资产；16尚未营改增的行业建筑业金融业生活服务业房地产业1、“营改增”概况2、“营改增”对建安行业的影响17成本项目影响税务筹划控制经营模式转变•人工成本不能抵扣、沙、石等建筑材料进项税取得？•购买大型设备OR租赁设备•全国性建筑施工劳务，总、分机构如何纳税？•是否存在过渡政策？销、进项配比安排？•一般纳税人VS小规模纳税人•税负变化的上下游转嫁能力，如房地产业；甲供材影响•转包、挂靠经营的影响•对工程造价、招投标影响2、“营改增”对房地产行业的影响18开发建设阶段转让及销售阶段持有自营阶段•原营业税下政府转让土地使用权不征税，“营改增”后如何抵扣？•建筑业“营改增”对房地产业的影响是系统性的。•金融业“营改增”税率的确定影响重大，信托、基金等创新融资的影响？•存量房、存量资产是否存在过渡政策？销、进项配比安排？•住宅房产和商业房产的增值税处理这间的差异？•增值税与房地产业其他税种的协调，如，土地增值税、房产税等。•开发项目转自持进项税是否视同销售，是否可抵扣？•不动产出租与出售税率不同的影响。3、“营改增”房地产、建安行业之应对191加强财务人员培训，更新税法知识2完善内部控制，加强税务风险防范事前筹划、规划测算、充分安排扩展业务范围，加强业务转型升级34第二部分税务稽查1、2014年税务稽查情况介绍2、税务稽查概况及对房地产、建安行业的影响3、税务稽查应对及风险防范税务稽查1、2014年税务稽查情况介绍21《国家税务总局关于开展2014年度全国税收专项检查工作的通知》（税总发〔2014〕31号）规定如下：（一）行业税收检查项目1.指令性检查项目（1）房地产及建筑安装业；（2）办理出口退（免）税企业；（3）股权转让交易的企业及个人。（二）区域税收专项整治重点（三）重点税源企业检查安排1、2014年税务稽查情况介绍22整个2013年，全国各行业共查补税收1234亿，比2006年增加了三倍，涉及房地产和建筑业总计400多亿元，接近40%，居第一位。2014年税收专项检查大幕刚刚初启，房地产和建筑安装业又被国税总局列为指令性检查项目，即所有省份都要按照国家税务总局的要求进行的必查项目。1、2014年税务稽查情况介绍23《国家税务总局关于认真做好2014年度打击发票违法犯罪活动工作的通知》（税总发〔2014〕22号）规定如下：1、“2014年度新疆查处违法受票企业应不少于XX家”；2、加大对纳税人虚开发票，非法取得发票等违法行为的查处力度，重点核查开具金额较大的发票，对列支项目为“会议费”、“办公用品”、“佣金”和各类手续费的发票，要逐票比对、逐票核查其真实性、要通过将资金、货物的流向与发票信息进行审核分析，确定其业务发生是否真实，是否存在虚开发票、非法取得发票、利用不符合税法规定凭证列支成本费用等违法行为，一经发现，要一查到底，并依法予以严厉处罚。24稽查风险是双向性风险稽查工作一旦开始，征纳双方都同时将背负不确定的风险，对纳税人，是稽查风险；对稽查人员，是执法风险。不论是否查出问题，稽查一旦开始，就必须出正式结论。未立案，未查出问题《税务稽查结论》存档、纳税人各一份。未立案，查出问题《税务稽查报告》走法定审查程序已立案，不论有无问题2、税务稽查对房地产、建安企业的影响25稽查计划内部选案外部举报立案局长批准检查准备检查告知检查实施初步定性内部审理处罚告知决定书申诉听证局长批准选案检查审理执行2、税务稽查对房地产、建安企业的影响26（一）财务指标、税收征管资料、稽查资料、情报交换和协查线索；（二）上级税务机关交办的税收违法案件；（三）上级税务机关安排的税收专项检查；（四）税务局相关部门移交的税收违法信息；（五）检举的涉税违法信息；（六）其他部门和单位转来的涉税违法信息；（七）社会公共信息；（八）其他相关信息。税务机关的案源信息2、税务稽查对房地产、建安企业的影响27企业重大税务风险分析1、税收政策不熟悉造成少交税款的风险；2、企业领导主观因素造成少交税款的风险；3、会计因理解错误导致多交税款的风险；4、会计帐务处理错误导致多交税款的风险；5、因税收筹划不当造成的税务风险风险等。2、税务稽查对房地产、建安企业的影响282、税务稽查概况及对建安企业的影响序号建安企业税务稽查重点关注事项1收入确认是否及时；预收工程款、其他业务收入是否申报纳税2甲供材未纳入工程总价计缴营业税3建安成本核算是否混淆成本归属期，提前结转或多结转工程成本费用4挂靠施工管理混乱5是否将工程价款直接冲减工程成本或费用、抵偿债务或换取材料6是否将工程质量差和延误工期的罚款等是否直接冲减工程价款7异地提供建筑业应税劳务是否按规定纳税8是否虚列材料成本，虚增工程成本9是否虚列施工人员数量、虚列应付工资，虚增人工费用10其他292、税务稽查概况及对建安企业的影响一、是实行竣工结算方式的，工程竣工后是否及时结算入账，有无把工程结算收入挂往来账推迟纳税的情况；二、是实行非竣工结算方式的，有无将工程结算收入作为预收备料款和预收工程款挂账，或转入往来账户长期挂账，不缴纳营业税的情况；三、是企业按规定向发包单位收取的应计入工程结算收入的各种价外费用，如施工管理费、临时设施费、劳动保护费、施工机械使用安装调迁费、施工队伍迁移费、抢工费、全优工程奖、提前竣工奖、向建设单位收取的材料差价款、各种索赔款等，是否计入工程结算收入，有无计入往来账或盈余公积的情况；四、是建筑安装企业实行分包或转包的，总承包人从工程价款总额中扣减的分包或转包的工程价款是否正确，总承包人付给分包人或转包人的工程价款是否代扣代缴了营业税建安企业税务稽查重点关注事项302、税务稽查概况及对建安企业的影响五、是纳税人在申报营业税时，有无将应计入工程结算收入的建造工程所用的材料或物资进行了扣除，特别要注意包工不包料的建筑工程，在计税时未包括工程所用的材料价款的情况；六、是有无将工程支出冲减工程价款，少记工程结算收入的现象；七、是有无申报营业收入，将施工作业消耗甲方的水电等费用对冲账扣除。八、是纳税人兼营的服务业、运输业、转让无形资产、销售不动产、机械作业收入、固定资产租赁收入等其他业务收入是否申报纳税，各项收入的适用税率是否正确。九、是注意项目部的收入是否全部记入营业收入。目前相当部分建筑企业项目部是个人挂靠，企业收取承包费或管理费，不全额申报，甚至收取的管理费都不如账。建安企业税务稽查重点关注事项312、税务稽查概况及对房地产企业的影响序号房地产企业税务稽查重点关注事项1预售购房款挂在往来账2不按照合同约定的时间确认收入3随意调整税款申报数额4不及时清算土地增值税5开发成本计入对外销售商品房成本，偷逃企业所得税6扩大拆迁安置补偿面积，减少可售面积，多结转经营成本7取得以实物、劳务等支付的工程款未申报纳税8无正当理由降低销售商品房价格，从而达到少缴营业税和企业所得税9整体转让“楼花”不做收入10采取“体外循环法”，现金收入不入帐11更名费、拖交房款押金，罚息收取入、没收的违约保证金、定金等收入记入营业外收入或往来账户，末记入应税营业额一并申报纳税。将包销代销商品房手续费支出直接从售楼款收入中抵减，以从销售代理商处收取的楼款净额作为计税营业额，以此少缴营业税。12挂“其他应付款”末按规定申报纳税13假发票虚列成本14其他322、税务稽查概况及对房地产企业的影响1、实施税收检查时，研究财务报表以及纳税申报表特别是所得税纳税申报表通过分析性复核程序来进行测算其销售毛利率、销售利润率、销售成本率等指标，并将其与房地产开发企业前期及同行业类似规模的指标进行对比分析，若存在较大差