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房地产工程成本管理陆爱平2008.4房地产工程成本管理第一部分工程成本控制要点第二部分目标成本管理在当前宏观调控形势和竞争激烈的房地产市场中，如何求生存、求发展是摆在房地产企业面前的一个重要课题。在相同的开发环境中，除了开发适销对路的适应市场需求产品外，谁能在工程建设中既能确保工期质量，又能注重成本管理，控制和把握合理的工程造价，以最少的成本，获取最大的效益，谁就能在竞争中获取主动，走向成功。第一部分工程成本控制要点如何做好房地产企业的工程成本管理，达到降低成本多创效益为目的，就是要加强对工程项目全过程成本管理，即从工程设计、工程招投标、工程施工实施、工程结算审计等阶段的几个主要环节全方位、全过程进行管理，只有这样，才能使企业立足于竞争激烈的市场。第一部分工程成本控制要点主要分以下四个方面阐述:一、设计阶段的成本控制二、工程招投标阶段的成本控制三、施工阶段的成本控制四、工程结算阶段的成本控制第一部分工程成本控制要点一、设计阶段的成本控制设计阶段是房地产项目成本控制的关键与重点，在工程成本全过程控制中，必须抓住重点，这是有效控制建设项目投资的根本所在。1、实行限额设计。2、开展价值工程的应用。3、加强图纸会审工作。第一部分工程成本控制要点二、工程招投标阶段的成本控制建设工程招标，一般应按下列程序进行：1、提出招标申请书，由招标投标管理机构对招标人和招标工程的条件进行审核；2、发布招标公告或发出招标邀请书；3、编制招标文件；4、对投标人进行资格审查,并将审查结果通知各投标人；5、向合格的投标人分发招标文件和有关资料；6、组织投标人踏勘现场，并对有关问题作介绍和说明；7、组建评标委员会；8、组织开标、评标、定标；9、发出中标通知书；10、签订合同。第一部分工程成本控制要点招标工作的管理要点:1、制订科学合理的招标计划。2、成立招标领导小组。3、对当地建筑市场行情进行了解。4、对施工单位进行深入考察。5、合理确定招标方式和报价方式。6、认真编制招标文件。7、评标、询标、决标。8、合同签订。第一部分工程成本控制要点合同管理应注意的几点：（1）应及时签订施工承包合同，否则会给后续工作造成不良影响。（2）要充分利用合同评审的机会，发挥每个专业人员的作用，从不同的角度对合同条款进行修改和完善。（3）备案合同的条款要完整，双方约定的内容应全部写入备案合同，避免日后产生纠纷。第一部分工程成本控制要点三、施工阶段的成本控制施工阶段成本控制的关键：一是控制工程变更；二是严格审查承包商的索赔要求;三是严格执行签证管理制度。第一部分工程成本控制要点一)、工程变更控制工程变更控制应注意的问题:1）、变更联系单签证应及时，否则会影响费用的核算,甚至会引起经济纠纷，影响结算审计工作顺利进行。2）、签证必须达到量化要求，工程签证单上的每一个字、每一个字母都必须清晰。3)、签证内容必须与实际相符。4)、加强预见性，尽量减少签证发生。第一部分工程成本控制要点二)、严格审查承包商的索赔要求。施工单位提出的索赔事件主要有以下几种：1、合同内工作内容的增加或减少；2、设计变更、设计失误和设计图纸延迟交付；3、非施工方原因造成的工期拖延。第一部分工程成本控制要点反索赔主要从以下几方面考虑：1、文明施工、安全生产、标化工地是否符合投标书承诺及合同要求；2、人员、机械到位率是否符合投标书承诺及合同要求；3、由于乙方原因引起工期延误，质量达不到合同要求等。三)严格执行变更联系单签证管理制度。第一部分工程成本控制要点四、工程结算阶段的成本控制工程竣工结算是整个工程造价控制的最后一道关口，它既反映了整个工程的最终实际造价，也反映了建设单位对工程造价方面的控制能力。第一部分工程成本控制要点目标成本管理的概念及意义：目标成本管理就是在企业预算的基础上,根据企业的经营目标,在成本预测、成本决策、测定目标成本的基础上,进行目标成本的分解、控制分析、考核、评价的一系列成本管理工作。它以管理为核心,核算为手段,效益为目的对成本进行事前测定、日常控制和事后考核,第二部分目标成本管理使产品成本由传统的事后算账发展到事前控制,为各部门控制成本提出了明确的目标,从而形成一个全企业、全过程、全员的多层次、多方位的成本体系,以达到少投入多产出获得最佳经济效益的目的。因此,它是企业降低成本,增加盈利和提高企业管理水平的有效方法。第二部分目标成本管理(一)实施目标成本管理的步骤目前公司实施目标成本管理的步骤可概括为：目标成本的确立动态跟踪和分析总结第二部分目标成本管理目标（工程）成本的确立1）目标成本的概念和作用：目标成本是建设项目成本控制标准，是工程成本的控制线，作用在于心中有数，它对核算项目的预期收益情况具有重要的作用。第二部分目标成本管理2）编制依据：各开发项目在确定目标成本控制标准时，应根据产品定位和档次、公司已开发类似项目的成本经验数据，结合地区差异、材料价格差异、地质差异等影响成本的要素，经测算后确立拟开发项目的工程目标成本；目标成本的具体表现形式为《项目工程预算费用表》。第二部分目标成本管理2、成本动态跟踪和分析1）成本动态跟踪的概念和作用：动态成本随着工程开发项目的推进，工程成本随着设计变更、价格波动等因素呈现上下波动的实际成本。反映各成本项目的动态变化情况，分析原因，提出成本控制建议。第二部分目标成本管理2）编制依据：以目标成本----《项目工程预算费用表》为标准，根据工程形象进度计算出当月发生的工程成本，根据当月设计及工程变更、材料价格变化等变动因素计算出费用变更的增减额，与目标成本进行对比，分析成本增减的原因，并进行成本动态跟踪；成本动态跟踪的表现形式为《工程成本动态跟踪表》。第二部分目标成本管理3、总结1）总结的作用：检验项目开发过程目标成本控制的有效性，以便积累经验，吸取教训，不断提升成本管理能力，同时也为集团同类型项目成本测算及可行性研究提供参考依据。第二部分目标成本管理2）编制依据：根据每月工程成本动态跟踪情况，对整个项目各类增减费用进行汇总，并对主要费用增减情况进行分析和总结；总结本项目在工程成本控制过程中的经验和教训。总结的具体表现形式为《工程成本控制总结报告（预）》，附《工程结算费用表》。第二部分目标成本管理(二)成熟产品系列工程成本标准作用：1、为项目可行性研究估算成本提供依据；2、为施工图设计提供技术经济指标；3、为制订同类型项目工程目标成本提供依据。第二部分目标成本管理四个系列的工程成本标准1）、春江花月系列2）、桂花城（多层、小高层）系列3）、别墅系列4）、深蓝系列第二部分目标成本管理结束语工程成本控制是一项系统工程，需要全员参与，进行全过程、全方位的管理。受国家宏观调控政策的影响，房地产市场形势非常严峻，随着土地成本的增高，加强投资控制、降低工程成本是开发企业的当务之急。所以，做好工程成本的有效控制，才能使企业立足于竞争市场，取得更好的效益。房地产工程成本管理谢谢大家！房地产工程成本管理