洛川城市开发强度专题研究

洛川城市总体规划（2007-2025）西安建大城市规划设计研究院1专题5：洛川城市开发强度专题研究一、研究背景1.1基本概念开发强度的概念来源于密度。根据《大不列颠百科全书》，密度（density）指“单位体积中某种物质的质量。”在城市规划中，密度是指单位土地上的建筑、人口或就业岗位的数量。对于开发强度控制而言，密度就指开发强度。早期的开发强度控制以建筑高度和建筑覆盖率作为主要指标，1961年纽约市区划条例首先提出floorarearatio（简称FAR）作为开发强度的主要指标。目前，世界上的大部分城市都采用FAR（在我国称为容积率）作为开发强度控制的主要指标，并且各城市开发强度控制体系具有不同的特征。1.2实践背景发达国家和地区的实践经验表明，开发强度分区制度的实行对于丰富城市景观和都市环境具有重要的指导作用。我国城市正处于快速的发展变革时期，实践证明，大规模的建设容易造成城市面貌的雷同、抹煞城市原有的风貌特色，造成“千城一面”的局面；而目前我国城市对发展开发强度的控制主要依赖于控制性详细规划的引导和控制作用，在总体规划层面尚无明确的规定，使得在实际操作中所存在的规划层次衔接问题与控制指标制定的科学性和合理性遭到质疑，因此现有的规划对城市快速发展过程中出现的各种新情况难以及时应对，开发强度分区的建立恰好可以在宏观层面上引导城市的各种开发行为，弥补现有规划控制的不足。二、研究意义2.1构建城市生态安全格局的有效途径众所周知，陕北黄土高原是中国水土流失最为严重的地区，其中又以洛川所处的黄土台塬区最为显著。随着城市化进程不断加快，经济社会快速发展，城市建设取得了一定的成就，但同时也带来了对本身就已经非常脆弱的生态环境更为严重的破坏。而这种破坏集中体现在建设开发度严重超过了生态环境的承载力，导致地质灾害不断发生，严重威胁着城市的健康发展。因此通过对城市开发强度的分区和对具体开发地段建设量的合理控制，使开发建设保持在生态环境承载能力的范围内，能够在一定程度上使地质条件对城市建设活动的威胁降低，对建立城市生态安全格局具有十分重要的意义。2.2为规划管理提供切实可行的依据规划管理的成败很大程度上取决于管理依据的合理性和可行性，面对未来城市的进一步发展，对于规划决策的理性化提出了更高的要求，需要规划研究提供必要的和充分的依据。随着未来城区内杨舒化工区生活区和苹果物流基地的建设，城市在面临着巨大的机遇同时也将面临着巨大的发展压力，能否保证社会经济发展与环境容量之间的高度协调关系，仍然在很大程度上依赖于对城市土地的引导和控制作用，而土地资源配置中的开发强度是其核心所在。对城市开发强度进行区划不仅可以解决总体规划与其它层次规划的衔接问题，而且为各层次的规划提供指导框架，因而具有十分重要的实践意义。2.3对新版《城市规划编制办法》的新提议进行有益的探索2006年4月1日起开始实施的《城市规划编制办法》第三十一条中明确规定：确定建设用地的空间布局，提出土地使用强度管制区划和相应的控制指标（建筑密度、建筑高度、容积率、人口容量）。可以看出，分区政策和空间管制是政府加强宏观调控，加强区域协调的重要方法和手段之一。分区政策一般根据区域经济、社会、生态环境与产业、交通发展的要求，提出市域范围内不同政策分区，同时，不同分区实施不同的空间管制，实施不同的引导和控制要求，使规划更具可操作性。洛川城市总体规划（2007-2025）西安建大城市规划设计研究院2三、研究的技术路线及研究方法3.1技术路线本次研究技术路线及方法可以归纳为：从理论到实践、从宏观层面到微观层面、从基准模型到扩展模型。在分析研究方法上，运用AutoCAD2004进行图形要素的绘制，运用GIS软件ArcView3.3进行空间数据处理，运用MicrosoftExcel2003和SPSS（StatisticalProductandServiceSolution）13.0统计软件进行数学建模和数据分析，最后运用基于ArcView3.3的3DAnalyst1.0进行空间建模，使开发强度分区结果更加直观。3.2研究方法运用微观经济学的原理，借鉴发达国家和地区以及我国深圳市的经验，在宏观层面上，确定城市开发总量和城市整体开发强度；在中观层面上，建立城市开发强度分区的基准模型和修正模型，进行各类主要用地的开发强度分配；在微观层面上，以街区作为容量控制单元，制定地块开发强度细分的原则。具体研究框架如下：四、宏观层面：城市整体开发强度在宏观层面上，各个城市面临建设用地的供给和需求前景是不同的。有些城市的土地供求关系相当紧张，另一些城市的土地供求关系则比较宽松，应当根据各个城市的具体情况，采取合理的和可行的环境标准，由此确定城市整体开发强度。4.1规划期末建筑总量预测城市总体规划确定的用地规模和人口规模为土地供求关系提供了基本参考。根据城市社会和经济发展的未来趋势，结合相关经验的类比分析，可以推测各类建筑的需求数量以及占城市建筑总量的比例。从城市现状来看，2006年末洛川城区建设用地总量为644.96公顷，人口4.9万人，人均建设用地为131.62平方米，高于国家60～120平方米/人的标准，从现状人均建设用地来看，土地供求关系不是十分紧张。对洛川城市现状建成区（不包括下黑木村以南地区）2006年1：1000数字化地形图进行测算，可以得出城市现状建筑总面积约为184.9万平方米，总用地面积约346.3万平方米，容积率0.6，建筑密度35%。根据现状城市开发强度，考虑到未来杨舒化工区生活服务基地与苹果物流基地与科研加工基地的建设，而且目前建成区主要以老城区为主，因此未来城市整体开发强度在此基础上应有显著提高，根据中小城市总体开发强度经验，未来城市平均容积率水平确定在1.5左右。服务区位环境区位开发强度基准模型开发强度扩展模型城市设计修正因子生态安全修正因子交通区位洛川城市总体规划（2007-2025）西安建大城市规划设计研究院3根据《洛川城市总体规划（2007—2025）》所确定的规划期末城市建设用地规模为14.43平方公里，可以大致推测出未来城市建筑总量约在2000万平方米左右。4.2城市整体开发强度在许多情况下，基于环境标准所确定的城市整体开发强度和根据社会—经济发展需求所确定的城市建筑总量之间并不完全一致，需要在社会、经济和环境的综合权衡基础上进行价值判断。城市整体开发强度的上限方案能够提供较为充足的建筑总量，但由此带来环境标准的明显下降；城市整体开发强度的下限方案能够确保较为理想的环境标准，但与社会—经济发展的建筑总量需求相距甚远；最终选择的城市整体开发强度则是社会—经济发展的空间需求和可接受的环境标准之间的综合权衡。对于洛川县城实际情况来说，总体上用地比较紧张，各类用地应适当提高开发强度来解决土地资源有限的问题，但同时考虑到洛川县城独特的自然地形地貌特点，其环境容量应保证一定的限度从而确保在生态方面的安全性问题。因此，土地开发强度具体量化指标应是介于一定的范围之间而不是具体的数值，根据城市用地规模和人口规模以及相关经验数据各类用地开发强度具体如下：表1城市建设用地整体开发强度控制表序号用地性质容积率建筑密度（%）建筑限高（m）绿地率（%）1居住用地0.4～2.220～455015～452公共服务设施用地0.5～2.520～555010～803工业用地0.8～1.225～451515～354绿地———75～90五、中观层面：城市开发强度分区5.1方法简介根据区位选址理论、基于现状分析结果和参考国内外城市的开发强度分区经验（深圳、香港、新加坡等），洛川城市的开发强度分步的模型可以分为基准模型、修正模型和扩展模型三个阶段。首先以交通条件、服务条件和环境条件作为一般的和全局的区位影响因子，建立以效率为原则的开发强度分区基准模型。然后，根据城市自然环境与人工环境特点，在基准模型基础上引入生态原则、安全原则、美学原则以及其他特殊的局部限制条件，对基准模型进行局部调整，建立开发强度分区的修正模型，使其更加符合城市现实条件和各种规划意图。最后，对基准模型和修正模型进行综合，建立开发强度分区的扩展模型，形成各种范围的开发强度分区。5.2开发强度分区的基准模型5.2.1交通条件相关研究表明，等级越高的道路越能够带动土地高强度的开发，特别是“在步行合理范围内形成峰值。”通过对洛川城市居民步行出行的时间的调查分析，一般大多都集中在3～5分钟范围内，如果以《城市道路交通规划设计规范》提出的4公里/小时作为步行速度，则步行的合理范围为200～350米。同时，经过计算，道路两侧200～350米的地带均在城区公交车站点（依据《洛川城市总体规划（2007—2025）》中汽车停靠站站距城区线为500-800米）的合理步行范围内。由于在城市总体规划中所确定的道路路网较密，平均路网间距在400米左右，几乎所有建设用地都处于城市道路合理步行范围内，这则将导致上述方法计算结果的意义降低。因此上述方法在规模较大的城市以及轨道交通影响下比较适用，而对于小城市来说则图1：洛川城市空间拓扑分析图洛川城市总体规划（2007-2025）西安建大城市规划设计研究院4适用性较差，在这里采用空间句法（Spacesyntax）技术对总体规划中所确定的道路网进行拓扑分析。空间句法以城市格网（即城市街道拓扑网络）作为分析的核心要素，通过对道路本身的可达性、集成度等进行分析研究道路拓扑结构的内在逻辑。在这里主要通过对城市总体规划中确定的道路集成度（Integration）的句法分析找出城市道路中整合度即可达性最高的城市道路，具体计算公式如下：1)1(]1)132([log12)()(DmmmRRAInn（1）式中：)(nI——城市空间的集成度；)(nRRA——实际相对不对称值；D——局部平局深度值，是指空间任意节点到其他节点最短步数的平均值；m——城市单元空间个数和。根据公式（1），在ArcView3.3系统中嵌入GIS扩展模块Axwoman3.0来构建总体规划空间句法轴线图，结果如图1所示（在这里集成核轴线取总轴线的17%，即集成度范围在1.273－1.4之间的轴线，在图中以棕色显示）：根据图所示，城市集成度较高的道路有凤栖街、中心大街北段、双拥街-步行街和凤鸣街四条，据此对该四条街道进行参数赋值：道路两侧100米的区域赋值3，道路两侧350米的区域赋值2，其余地区赋值1。最终基于道路可达性的城市交通条件分区赋值如表2所示：表1基于道路等级的城市交通条件分区赋值主干道两侧350米的区域次干路两侧200米的区域其余地区3215.2.2服务条件服务条件主要是指城市级和片区级商业服务中心。根据《洛川城市总体规划（2007—2025）》，城市级商业服务中心指的是城市一级公共中心，片区级商业服务中心指的是两个二级公共中心。基于城市级中心影响的服务条件分区的参数赋值采用：中心区内部赋值3，5分钟步行距离（350米）范围内赋值2，其余地区赋值1。考虑到城市级商业服务中心和片区级商业服务中心的差异，应在两种服务条件分区的基础上赋予相应的权重，即城市级商业服务中心取1，片区级商业服务中心取0.5。最终综合城市/片区中心的影响及其权重的服务条件分区赋值如表2所示：表2基于城市/片区中心的影响及其权重的服务条件分区赋值城市级商业服务中心内部城市级商业服务中心350米范围片区级商业服务中心内部片区级商业服务中心350米范围其他地区321.515.2.3环境条件公共绿地对于开发强度分布的影响具有特殊的距离衰减效应，直接面临公共绿地的土地价格往往会比较高，从而导致开发强度也相对较高。根据经验，绿地对于周边100米范围内土地开发强度的影响最为显著，因此可以得出基于绿地影响的环境条件分区参数赋值采用：绿地100米范围内赋值3，5分钟步行距离（350米）范围内赋值2，其余地区赋值1；而绿地作为非开发用地，不纳入计算范围。具体如表3所示：表3基于绿地影响的环境条件分区参数赋值绿地100米范围内5分钟步行距离（350米）范围内其余地区3215.2.4基准模型的建立通过对洛川县