浅谈房产规范存在的问题

浅谈房产规范存在的问题《房产测量规范》问题分析济南市房产测绘研究院：赵考奇摘要：房屋作为不动产已经是家庭最有价值的财产之一，作为衡量其价值的主要指标，面积计算深受社会关注。《房产测量规范》作为房产面积计算的规范性文件，每位测量人员都必须严格遵守。但实际操作过程中发现，规范内容存在一些的疏漏或模糊不清之处，给生产工作带来较大的困难。《房产测量规范》（GB/T17986-2000)实施已过十年，在房地产管理、城市规划与建设等领域起到非常重要的作用，依照其计算原则得出的数据，成为房产产权、产籍管理，房地产开发利用、交易，征收税费，以及为城镇规划建设的基础性资料。规范作为强制性文件，贯穿于房产测绘各个环节，从事房产测绘活动的各部门或机构都应严格执行规范各项技术规定。规范颁布实施后，结合在实施过程中遇到的问题，建设部2002年又下发了《关于房屋建筑面积计算与房屋权属登记有关问题的通知》，对规范中未作规定或规定不明确的做了进一步说明，解决了工作中遇到的一些难题。由于受行业部门管理的限制，各地的房产测量主要做的只是房屋产权面积的计算，地籍方面的有关测绘内容少有涉及。房产面积计算主要包括两方面的内容，即面积的计算及分摊。“房屋建筑面积系指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20m以上的永久性建筑”。该规定是计算产权面积的基础，其精度对测绘成果起着至关重要的作用。面积的计算除了建筑总面积外，还要根据空间使用特点区分出套内建筑面积及分摊面积，并把应当分摊的面积分摊到各户室中去，最终求得其产权面积。尽管规范做了较为详细的规定，但是房屋不同于地形地貌等其它形式的测量，新的建筑空间设计形式不断出现，实施过程中现实问题逐步暴露了出来。结合工作实际，对规范中存在的问题做简要分析。一、规范内容过于模糊，同一要求各地出现了多种理解方式规范规定房屋面积的计算以外围投影作为标准，如何理解该规定各地产生了歧义。房屋的特点为它是一个不规整的空间体，通常其结构或构件外侧还设置找平、装饰等建筑做法，严寒或寒冷地区还要增加保温层等建筑构造。全国各地在计算面积时，有的不把保温层及其以外的部分计入建筑面积，认为保温层与防潮层属同一概念，不应计算建筑面积；有的则要求计算面积时应包括保温层的面积，认为保温层是结构墙体的一部分；还有的把保温层外侧的抹灰、瓷砖或石材等贴面计入外墙厚度，认为饰面外侧才真正是外墙的外围线。有些墙面装饰如蘑菇石贴面等还会有凹凸不平的效果，通过实际测量并以精度控制得到其实际外围投影面积是不可能实现的。房屋的附属设施不同于墙体，构造方法多种多样。如阳台外围护的构造，过去阳台做法为实体结构，个别阳台中间局部透空，但外侧上下基本一致。然而随着栏板新的形式不断出现，出现了不锈钢结构栏板或玻璃栏板，外围测量就存在三种认识，一是梁板外围，二是护栏外围，三是扶手外围，计算也就存在三个截然不同的结果。由于这种形式的阳台有时形式多样，很难以护栏界定其维护位置。其它附属设施包括挑廊、架空通廊等，同样属于这种情况。问题还包括计算面积的空间要求有顶盖，怎样才算有顶盖却没有给出。建筑设计是为了满足人们的生产生活要求，在营造结构空间的同时，也为了使用和美观。作为封闭的室内空间，无论其高度，都可以视为有顶盖的空间都能认可，对于敞开式的建筑空间，如阳台、室外楼梯、雨棚、连廊等，只要不影响其实用，则会出现多种构造形式，有时出现同层上下不能完全遮盖的情况。这种情况是否属于有顶盖，各地出现了不同的认识，计算结果也大不相同。二、规范要求难以实现，实际操作缺乏理论基础房产测量规范中规定：“各类面积测算必须独立测算两次，其较差应在规定的限差以内，取中数作为最后结果。”房屋的空间是有墙体、门窗等围护结构围合而成，墙体定位受施工的精度影响何能出现部分倾斜、扭曲等现象，墙体抹灰也会出现厚薄或凹凸不平等情况，实际墙体不会是理想状态下的平直面，不同高度在平面的投影不尽相同，真实数据难以测出。房间外墙的一半计入套内面积，测量时就应测得墙体的厚度及其墙中线的位置。尽管设计图纸墙体厚度是一致的，但竣工后的墙体则厚薄不均，个别部位差别还比较大。有些墙体受装饰面的影响，如干挂石材墙面、蘑菇石墙面、铝塑板墙面等，已经把结构墙体包在里面，难以测得其数值。同样的问题还包括高度的测量，层高低于2.20米时不计算建筑面积。设计值的结果是固定的，但受施工误差的影响，地面难以保证水平，设计层高是2.20米的楼层测量结果可能是有的部位超过2.20米，有的部位达不到2.20米。坡屋面下方空间的面积测量也存在这问题，顶盖时一个封闭的结构板，上面敷设保温等，要想通过测量得到其真实值是难以实现的。测量是面积计算的基本依据，如何测得想要的数值和如何利用数值却存在很多的问题。理论要求难以通过实际工作来实现，寻求一个合理的可操作的规定是测量人员期待的结果。三、缺少共有面积的分摊原则，测量人员的自由裁量权非常大，导致分摊方法千差万别，分摊是房产面积计算中的最为重要的一项内容，不同的分摊方法对计算结果会造成非常大的影响。规范中对于分摊方法只是要求：“a)产权各方有合法权属分割文件或协议的，按文件或协议规定执行。b)无产权分割文件或协议的，可按相关房屋的建筑面积按比例进行分摊”。规范以住宅楼和商住楼为例，简述了共有面积的分摊方式，因为无图例加以说明，显得非常笼统。随着大型建筑的不断出现，分摊也越来越复杂，争议也就逐步暴露了出来。现在许多建筑都设有人防空间，为了更好的利用该空间，多设计成平战结合的使用形式。既然要满足其平时的使用要求，配套的交通或服务空间同样要加以设置。如何计算人防空间的建筑面积及如何计算其分摊的面积，规范中没有说明。四、《房产测量规范》缺少必要的术语解释术语解释非常重要，有些虽然有解释，也含糊不清，实施过程中各地认识千差万别。作为面积计算的规范性文件，条文中有大量的建筑术语。由于部分术语在《房产测量规范》中没有给予解释，有些还只是地方称谓，让人不能明白其含义，对面积计算产生较大困难。影响最大的是关于幢的含义，尽管规范中“幢是指一座独立的，包括不同结构和不同层次的房屋。”但对于那些部分相互连接的房屋，如何界定幢则成为大多地市的难题。通过分析可看出，《房产测量规范》主要还存在较多的缺陷，导致有些面积计算方法缺少法律依据。实施过程中，测量人员自由裁量权过大，无法通过有效的手段对测绘部门进行管理。在房屋价格特高的今天，明确的规定及有效的管理非常重要，特别是房产面积的计算，关系到产权人的切身利益，进一步完善《房产测量规范》势在必行。参考文献[1]《房产测量规范》（GB/T17986-2000)[2]《建筑工程建筑面积计算规范》（GB/T50353-20〇5)作者简介赵考奇，男，1971年3月，济南市房产测绘研究院，高级工程师，主要从事房产测绘。济南市建国小经三路4号，邮编250001。