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海口市骑楼建筑历史文化街区人口和业态专题研究报告复旦大学房地产研究中心魏斌2007年9月海口破败的骑楼老城保护现状报告目录(2)第二部分业态的现状和改造第一节理论研究1、中心老城区业态发展的共性2、业态在旧城改造中的重要性和必要性3、业态定位的前提－功能定位4、业态调整应遵循的原则5、业态调整的案例分析－广州下九路、北京路、北海、上海6、海口老街改造曾经的尝试第二节老街业态的回顾1、老街商业发展的历程2、现在低端商业的集聚3、五条老街业态现状分析4、其业态存在的利弊分析－SWOT分析第三节老街业态的调整与改造1、业态调整的思路2、业态改造的理念3、当前改造的困难重重4、调整的步骤5、调整后如何盈利6、改造实施的困难第四节总结：改造实施的相关建议报告目录(1)第一部分人口专题研究报告第一节老街现状与保护性开发的必要性1、人口现状概述2、居住环境极其配套公共设施3、人口的年龄结构4、文化教育水平5、居民的可支配收入状况6、居民生活状况7、就业情况8、外来人口数9、人口变迁及比较分析第二节五条老街人口状况调查第三节改造模式的设计及基本原则第四节人口的搬迁与置换1、老街人口发展规划指导思想2、人口发展主要任务•第一部分人口专题研究报告第一节“五条老街”的保护改造时不我待•骑楼老街历史背景保存现状•归国华侨始建于上个世纪二三十年代•集中于博爱路、中山路、新华北路、得胜沙、长堤路等五条老街•基本完好的建筑约占现存骑楼的三分之一，摇摇欲坠的达六，七成之多•夹建在骑楼中的简陋或仿造的新楼也多达两成半•近年来社会关于保护老街的呼声不断，政府也开始制定过相应的保护条例城市发展压力•近年来海口市中出现的大量迁入人口，增加了居住负担•社会环境恶化，公共开放空间、配套设施以及道路交通都严重滞后•提高土地利用率并改善居民生活水平第二节五条老街人口状况调查Phase1•老街人口众多•居民以老人和外来零售从业人员为主•社会人文环境较差，缺乏有效规划管理，社区治理结构混乱•生活消费水平比较低•老街实际人口分布状况•老街人口概述1、老街人口现状概述2、居住环境极其配套公共设施•居住环境•老街房屋破旧，经年失修，居住质量极差，街立面居民多以骑楼一楼做商铺经营或出租，二楼或三楼为居住功能，老城区建筑中危房数量占很大一定比例，老城区公共服务设施配套不全，道路和基础设施极其匮乏•生活环境•街区内建设严重缺乏有效规划，居民乱搭建现象非常严重。老街垃圾和废水处理不当，三废污染严重影响居民生活，房屋危旧低矮，居民拥挤不堪，又由于道路、排水、环卫设施的缺乏，使老街的老百姓生活质量低下，生活环境污染严重，生命健康堪忧。•人文环境•老城区社会人文环境较差，缺乏有效规划管理，社区治理结构混乱。由于居住环境差，租金水平低，新涌入城市的农民都在此落脚，而这个水平吸引的也是低层次收入的承租人，最低收入者聚集区成为这个地区长期的特征。•治安环境•贫民化导致各种社会问题，成为社会不和谐的音符。老街治安环境形势严峻，社会问题突出。多种调查结果的综合显示，老城区成为各种犯罪活动的多发地和滋生地社区环境社区管理社区质量3、人口的年龄结构和文化教育水平人口年龄结构0200040006000800010000120001年龄人数总人数20－5060＋教育文化水平0.00%5.00%10.00%15.00%20.00%25.00%30.00%35.00%40.00%45.00%1文化教育比例文盲小学初中高中高中以上•老龄化趋势•文化教育水平比较低•老街区老年人居多，老街提前面临老龄化趋势•虽然年轻人占很大比重，但年轻人外流迁移至新城区现象严重，甚至很多年轻人不愿去老城区。•空挂户多，“空心化”现象•初高中、技校水平的比较多，外来人口的教育水平一般也都处于初高中阶段•随着城市发展中心的转移，良好的教育资源也转向新城区，老街附近好的教育资源正在枯竭。•很多家庭为了子女上学，也会选择搬出老城区，再加上受过高等教育的年轻人不愿回到老街。5、居民的可支配收入状况老街低端商业海南泡沫经济破灭第二产业落后123•由于老街商业档次较低，且其市中心的地位逐渐被取代，所以铺面租金比较低•老街居民经济收入来源基本上以出租房屋或自经营零售商业为主，商铺的出租获利占居民收入很大的一部分•海口自房地产泡沫以来大的经济环境日益恶下，泡沫经济的破灭导致大量工人下岗•近几年经济有所好转，但老街居民由于年龄层析比较高，四零五零人口众多，再培训再就业非常困难•从90年代后期以来，海南省的功能定位发生了巨大变化，旅游经济成为海南经济的主导产业•为了保护良好的生态环境促进旅游业发展，不提倡再大力发展第二产业•琼州海峡增加了运输成本，导致近年来海口第二产业极不发达，而第二产业容易吸收更多的富余劳动力6、人口就业情况老街贫困人口就业结构类别从事工作群体特征收入水平生活保障“三无”人群无劳动能力、无收入来源、无法定抚养人的人群无劳动能力、无收入来源、无法定抚养人的人群最低无职业不固定人群个体小商贩和临时工文化程度低，无技术专长收入低微且不稳定生活较困难下岗职工零售批发业家庭平均每户有2-3人处于下岗待业状态大多由企业再就业服务中心发给最低生活费最低保障线离退休职工离退休无法再就业生活成本日益增加，部分存在拖欠离退休金现象生活较困难进城民工主要从事低收入工作，相当一部分人处于失业或半失业状态文化程度低，年龄偏大，不少人因自身素质低，就业困难低收入，家庭抚养人口多农民工的权益保障存在很大漏洞12345人口调查结论：人口过密老龄化弱势群体•人口过密不仅以牺牲高度稀缺的空间资源为代价，由人口过密引起的“拥挤效应”还会对高素质人才的集聚产生复杂、系统的破坏性影响。•人口密度过大，会导致现有居住条件恶化人口过密人口结构人口置换•一方面，老龄化趋势不可逆转；另一方面，目前海口人口存量中的弱势群体倾向于在老街区稳定沉淀下来•人口收入偏低，会导致消费能力不高；人口老龄化明显，会导致区域缺乏活力。•老城区的人口结构调整，不光是一个量的问题，还是一个质的问题。•“人口置换”政策，在推动人口总量下降的同时，培育与老街开发相适应的人口环境，包括有利的人口素质结构，年龄结构和区域分布。•人口结构的改变则会带来生活方式的巨大变化？第三节老街改造模式的设计及基本原则“五条老街”改造的基本原则：“整体性”原则老街改造遵循海口市发展“十一五”规划“自发性”原则全社会聚焦五条老街“延续性”原则可持续发展道路，人文历史的继承“阶段性”原则循序渐进，重点示范区建设“经济性”原则投入产出的衡量“人文尺度”原则重视人文历史的保护，发展旅游产业“综合效益”原则体现多方面效益的统一协调•“经济性”•“延续性”•“综合效益”•改造基本原则•“阶段性”•“人文尺度”•“自发性”•“整体性”•第四节人口的搬迁与置换1、五条老街人口发展规划指导思想指导思想宗旨：统一规划、统一经营管理•在邓小平理论和“三个代表”重要思想指导下，树立和落实全面、协调、可持续的科学发展观•以海口申请成为历史文化名城、规划建设南洋骑楼城、老城区总体全面调整为契机•重点在历史文化保护、新产业引进和效益发挥三个层面上，构筑与老街新的旅游休闲功能定位相匹配、更加有利的人口环境，为推进“破旧的老街”向“南洋骑楼城”转型•在深刻把握人口自身发展规律以及人口与城市社会经济良性互动发展关系的基础上，发展规划要一切从老城区的实际出发老街人口发展总体规划目标缩减人口数量优化人口结构居住功能转变新的业态引入•目标：重点通过人口置换管理，优化人口结构，到2020年，老街区人口规模大幅缩减，居住功能完全发生转变，形成与老街业态和旅游功能匹配的人口规模和数量，老街区发展成为具有悠久的历史文化的南洋骑楼风格休闲旅游胜地。2、人口发展主要任务人口发展主要任务流程缩减人口规模模优化人口结构调整人口布局（1）缩减人口规模•一定条件下，由人口过密引起的“拥挤效应”会破坏老城区整体效益的发挥，增加老城区的人口负荷；但不同于其它城市要素，人口惯性的存在使针对人口过密化的政策调整非常困难•缩减人口规模固然对老城区的改造和可持续发展有极端重要的贡献，但这些贡献大多有待实现，因此是不确定的，但为缩减人口规模付出的成本却是立竿见影，确定的。•如何使这部分成本最小，在时间、空间上更加合理地分配，如何最大程度地赢得社会和市场力量的支持，需要在人口干预政策设计和人口规划实施过程中通盘考虑。△常住人口规模控制具体时间进度•实现到2012年将老街区的常住人口规模控制到××，5年内将老街区的常住人口数量缩减××。•不是简单将人口削减指标作年度分解，而是人口的调整要符合产业规划和老城区功能的转变。•要体现“边际调整、逐步优化”的规划理念，人口干预以海口社会、经济稳定的大局为前提，充分考虑并逐步调整现有政策，使之与五条老街改造和人口搬迁调整相符相容。（2）老街区人口规模控制具体措施手段2、人口发展主要任务1•收入提高会推动老街市民主动谋求居住环境的优化，逐步向环境、交通、上学就业良好的市区转移•“硬迁移”主要通过旧城区改造和历史文化保护区建设，配合海口城市规划发展战略，在确保老街居民生活质量提升、发展需要满足、自觉自愿的前提下，鼓励、支持老街人口向海口新规划城区迁移，外移常住人口。•成败的关键在于政府能把握好对迁出人口利益的补偿，即要让迁出人口既能“安居”还能“乐业”；不仅使迁出人口“立竿见影”地享受到生活质量的提高，更要让迁出人口从长远看到更加适合的发展机会。“硬迁移”2积极的房地产政策•老城区现有的房地产业对提升区域人口品质、降低人口密度、美化城市景观等方面贡献还非常有限•传统的房地产业参与城市改造的模式必须要有大的突破，一方面，围绕目前老街发展规划方案，对街道立面进行恢复性建设，使其重现昔日的南洋骑楼风格，对街区内进行重新规划•另一方面，政府对拆迁配套房的建设要采取更为积极的扶持政策，加快海口廉租房等保障性住房的建设，使房地产业发展能自觉服从并且促进海口旧城的改造和人口控制的大局。•根据海口市财政的实际状况，我们建议在老街区长堤路一带和街区内部地区发展商品房，一方面有利于老城区环境和人口的改善，另一方面有利于筹集改造的资金，降低财务负担和成本，尽早地实现项目的综合整体平衡。2、人口发展主要任务（2）老街区人口规模控制具体措施手段3旅游型居住人口的引进•其主要是利用市场的经济杠杆，配合南洋骑楼城滚动开发、功能逐步凸现动态变化，在一定的政策导向下，形成与旅游经济相匹配的家庭旅馆或酒店行业。•通过打造居住和服务特色，并适度提高生活和住宿成本，一方面加大对低收入人口的市场排斥力；另一方面，通过生活成本的推力和“级差地租”的引力，引导部分老街居民业主将房屋租给统一经营的公司进行开发管理。•要在房产租赁收入可持续增加的前提下，置换、疏减常住低端人口，有效改善老城区的人口构成。重点以旅游住宿源头为抓手，提高老街住宿环境的特色和品位，吸引外地游客。•目前老街经济活动人口中超过60％是常住人口，其中相当一部分属于外来经营者。•伴随着老街区的改造和功能定位，产业渐进升级，很大一部分历史上积累的经营低端商品买卖的外来流动人口会配合老城区传统产业的疏散方向，重新选择事业发展地•应对老街老龄化现状，建议专项规划建设一批养老基地。养老基地的模式可以灵活多样，养老院、老年公寓、养老村等。4加快产业调整•具体注意事项：△前期安置房的建设△搬迁补偿方式和补偿标准、回迁、铺面的买断或合营方式（股份制还是买断使用权）△切实保护老百姓的合法权益•第二部分业态的现状和改造第一节业态改造的理论支撑1、中心老城区业态发展的一般性共识•城市的发展和变迁，老城区空心化导致位于市中心的商业环境缺少周边居民的支撑。••城市发展重心的外移，使作为发展商贸业的重要因素的基础设施、信息流、人才流、资金流等受到一定影响，使中心市区的某些优势进一步弱化。•中心城区不断往外拓展，商业外移。原本居住在老城区的年轻人不断地搬到新城区，消费结构改变，分流了一定的消费群体。•“城市贫民窟”：若没有外界的政府干预，老街的自我发展必然会形成城市贫民