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第!卷第#期四川师范大学学报!社会科学版$%&’!#(%’#)**+年+月,%-./0&%12345-0/(%.60&7/389.:3;!2%430&2439/49:=3;3%/29?;96@9.#)**+进一步完善不动产登记制度石!晓!莉!四川师范大学法学院#成都A**B!!摘要!*物权法+对于不动产物权登记进行了具有创新具体的规定!但是在登记机关&登记程序&登记权属证书等方面存在诸多的不足不利于保护当事人的切身利益以及有可能危及市场交易的秩序与安全!借鉴德国&法国等国家不动产登记制度的优点提出了进一步完善我国不动产登记制度的建议!关键词!*物权法+#不动产登记制度#缺陷#完善中图分类号!\a#)A!文献标志码!E!文章编号!A***F#!A#$)**+%*#F**#!F*收稿日期!)**+F*#F))作者简介!石晓莉!A+GG%#女#四川成都人#讲师&!!,中华人民共和国物权法-在历经了A!年的酝酿和前后八次的审议后#于)**G年!月A日在十届全国人大五次会议上获高票通过#并于)**G年A*月A日起施行&,物权法-的颁布和实施#标志着社会主义市场经济的进一步完善和对公民财产权利的有力保障&,物权法-明确提出了(国家对不动产实行统一登记制度)#彰显了不动产登记制度的重要性#正如梁慧星教授所说.(无论物权法如何完善#如果没有一个好的登记制度#那你的物权法就不会有好的结果#不会得到切实的实施&)*A+一!我国物权法#关于不动产登记制度的有关规定,物权法-用专门章节规定了不动产登记制度#明确了不动产物权设立’变更’转让和消灭的一般原则#即登记生效原则$形成了统一登记’预告登记’更正登记’异议登记’登记错误赔偿等比较完整的体系#并在以下几个方面进行了创新&其一#进一步明确了登记机构的职责#赋予其查验’询问’要求补充材料’实地查看等职权#使登记机关的审查职责由形式审查转变为实质审查#增强了登记机构的审查责任&其二#明确了不动产登记的一般原则#包括不动产登记生效原则#即不动产物权登记#自登记机构将不动产物权有关事项记载于不动产登记簿时#始告完成$明确了不动产登记收费为按件收取的原则&其三#形成了统一登记’预告登记’更正登记’异议登记’登记错误赔偿等比较完整的体系&不动产统一登记制度的确立#结束了目前不动产登记尤其是在房屋’土地登记方面多头登记的混乱局面$确立了预告登记制度#此制度在实践中有重大的现实意义#其确立可以更加有效的保护原买受人的合法期待利益#进而维持健康有序的房地产市场秩序$增设了更正登记制度和异议登记制度#此制度的确立有利于保护权利人及利害关系人的合法权益#为纠正不动产登记错误提供了制度上的保障$明确规定了登记机构因登记错误应承担赔偿责任#弥补了,国家赔偿法-相关规定的不足#通过该规定#来平衡权利人与异议登记申请人之间的利益#有利于保护权利人的合法权益#制裁恶意提出异议登记的申请人&其四#明确了不动产登记簿的证据效力&确认了登记是确立不动产物权归属的必备程序#同时规定了当产权证和登记簿记载不一样时#应以登记簿为准&二!我国物权法#关于不动产登记制度的不足!#,物权法-关于不动产登记制度存在不细致’不完善’不明确的情况#主要表现在以下几个方面&AJ国家自然资源所有权可以不登记的条款不合理,物权法-第九条第二款规定.(依法属于国家所有的自然资源#所有权可以不登记&)*)+此条款不合理&因为该规定不符合(建立归属清晰’权责明确’保护严格’流转顺畅的现代产权制度)的要求&我国自然资源的所有权主体不仅包括国家还包括集体#既然对集体的自然资源所有权进行登记#也应对国家所有的自然资源所有权进行登记&另外#如果不对国家的自然资源所有权进行登记#那么就没有凭据要求在此种所有权基础上派生出来的许多他物权#如国有土地使用权’采矿权’林地使用权等进行登记&并且#我国的一些现行法律是要求对国家的自然资源所有权进行登记#如#,森林法-第三条规定.(国家所有的和集体所有的森林’林木和林地#个人所有的林木和使用的林地#由县级以上地方人民政府登记造册#发放证书#确认所有权或者使用权&)*!+所以#国家所有权也应当进行登记#才符合现代产权制度的需要#避免法律与法律之间相抵触的情况产生&)J产权归属不明确#存在登记空白,物权法-第七十三条规定.(建筑区划内的道路#属于业主共有#但属于城镇公共道路的除外&建筑区划内的绿地#属于业主共有#但属于城镇公共绿地或者明示属于个人的除外&建筑区划内的其他公共场所’公用设施和物业服务用房#属于业主共有&)*)+第七十四条规定.(建筑区划内#规划用于停放汽车的车位’车库应当首先满足业主的需要&建筑区划内#规划用于停放汽车的车位’车库的归属#由当事人通过出售’附赠或者出租等方式约定&占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位#属于业主共有&)*)+虽然有上述规定#但在实践过程中仍然存在诸多问题#如.对绿地’公共场所’公用设施和物业服务用房没有做具体的说明#产权范围并不明确#并且未要求进行登记&突出表现在以下三类用房的产权归属不明确#显然无法登记.一是物业管理用房’业主办公用房等业主共有房地产$二是幼儿园’小学’居委会用房等公益性公共服务设施$三是房地产开发企业保留自有的房地产#例如会所等&!J不动产统一登记制度虽然写进了,物权法-#但无具体操作方法&,物权法-第十条规定.(不动产登记#由不动产所在地的登记机构办理&国家对不动产实行统一登记制度&统一登记的范围’登记机构和登记办法#由法律’行政法规规定&)*)+而在现阶段#我国的土地公有制制度使得土地和房屋的登记被人为割裂#国土部门和建设部门的权力博弈#到底是(地随房走)还是(房随地走)#暂时无法统一&不动产统一登记在现阶段无法实施&CJ不动产登记费用按件收取是否合理值得商榷&,物权法-第二十二条规定.(不动产登记费按件收取#不得按照不动产的面积’体积或者价款的比例收取&具体收费标准由国务院有关部门会同价格主管部门规定&)*)+但按件收取费用存在两个弊端.一是此种收费方式有在登记环节不公平之嫌&无论所要登记的不动产价值高低#一律收取同样的费用#造成穷者恒穷#富者恒富的结果#实质是在登记环节进行剥夺$二是如果造成了损害#由于收费是一样的#那造成的损害结果的赔偿费用金额也都就应该也一样#同样也是不公平的&#J不动产登记赔偿费用来源不定#赔偿程序不明,物权法-第二十一条规定.(因登记错误#给他人造成损害的#登记机构应当承担赔偿责任&登记机构赔偿后#可以向造成登记错误的人追偿&)*)+但并未规定如何赔偿和赔偿费用由谁来承担&如果采用国家赔偿#则会仅仅是抚慰性的赔偿#程序复杂#故相对人合法权益的恢复难以得到完全实现&另外#国家赔偿对于我国来说#只有建立一套合理的责任追究机制#才能保证登记制度的功效得以充分发挥*C+&还有学者认为#国家可以设立不动产登记赔偿基金#即在不动产登记业务中#由不动产登记机关根据一定的标准对相对人收取一定费用#纳入不动产登记赔偿基金中#用于不动产登记的赔偿&在用赔偿基金给予赔偿后#如损害是因不动产登记人员失误所致#不动产登记机关按工作人员的过错大小行使追偿权&这样#一方面让不动产登记的风险由社会分担#减轻了赔偿的压力#另一方面可以强化不动产登记工作人员的责任心&但是进行不动产登记时尽管收取了一定的费用#但由于行政登记更多的体现了为社会交易提供公示公信的服务保障#因此通常登记费用很少#这笔基金是否足够赔偿金额也C#四川师范大学学报!社会科学版令人质疑&并且按件收取登记费用一旦造成损害#必有大小多少之分#而收取的费用是一样的#很难公平解决错误登记所造成的损害&J更正登记制度不利于民事实体权利纷争的解决更正登记是物权法新确立的制度#此项制度旨在及时消除因登记错误或遗漏而造成的登记权利与真正权利不一致情形#有效地保护真实权利人的合法权益&登记机关进行更正登记的情形有两种.一是当事人申请&如果当事人申请更正登记且登记权利人对此书面同意#那么登记机关可以无须审查登记簿是否真的错误#直接进行更正$或无须登记权利人书面同意但存在法院的生效裁决&二是依职权进行&如果登记错误纯属登记人员记载时的疏忽且有原始登记原因证明文件可查时#上级登记机关可以授权下级登记机关直接进行更正*#+#BI#+&,物权法-第十九条规定.(权利人’利害关系人认为不动产登记簿记载的事项错误的#可以申请更正登记&不动产登记簿记载的权利人书面同意更正或者有证据证明登记确有错误的#登记机构应当予以更正&)*)+更正登记是登记程序法上的制度#只是在不对实体权利纠纷作出判断的前提下进行的一种程序&也就是说#更正登记并不意味着登记机关有权直接裁决当事人之间的实体权利纠纷&但是#按照,物权法-该条的规定#登记机关在申请人有证据证明登记错误的时候就可以直接进行更正#这显然是错误的&首先#民事实体权利义务的纷争只能由法院裁决#任何其他机关包括登记机关都无权裁决&其次#在我国现行制度下#登记机关都是行政机关#作为行政机关的登记机关直接以具体的行政行为改变登记簿#这就意味着登记权利人或者申请人对于该具体的行政行为不服的话#只能以登记机关为被告提起行政诉讼#这样人为地造成复杂的纠纷与诉讼&三!国外有关国家关于不动产登记制度的立法模式与现状考察法国’德国’澳大利亚不动产登记制度#依其内容’效力等标准#主要可以归纳为三种类型.(契约登记制)#又称(法国登记制度)$(权利登记制)#又称(德国登记制度)$(托伦斯登记制)#又称(澳大利亚登记制度)&具有明显的借鉴作用#对于解决我国目前不动产登记制度的不足#使不动产登记制度更加细致’完善’明确’周延是有很大帮助的&A’契约登记制此种登记制度起源于法国#又称为(登记对抗主义)&除法国外#日本’意大利’比利时及西班牙等国均采此制&契约登记制#具有以下主要特点.!A登记为物权变动对抗第三人之要件#即物之变动#依当事人的合意发生效力#登记是已经发生的物权变动对抗第三人的要件$!)登记采用形式审查主义#登记机关对于登记的申请#只进行形式上的审查#而对于契约上所载的权利事项#在实质上是否真实#有无瑕疵#不必追问$!!登记无公信力#已登记的事项#实体法上如果有无效或者可撤消的原因时#得予推翻$!C登记簿的编制采人的编成主义#即不以不动产为标准#而以权利人为标准编成$!#登记物之动的状态#即不登记物权之现在状态#而登记物权之变动&)’权利登记制采用权利登记制的国家有德国’瑞士’奥地利’匈牙利等&权利登记制的主要特点为.!A登记为土地物权变动之效力的发生要件#即土地物权之发生变动效力#除当事人之合意外#尚须登记$!)登记采实质审查主义#即登记机关对于登记之申请#除须审查登记书件是否在形式上完备外#对于不动产物权变动之原因与事实是否相符’有无瑕疵#也须详细审查#经确定后方予登记$!!登记具有公信力#即已经登记的不动产物权#即使在实体法上因登记原因之不成立#或者有无效或可得撤消得原因#也可以之对抗第三人$!C登记簿之编成采物之编成主义$!#登记物权之静的状态#即于登记簿不记入物权的变动事实#而记入物权的现在状态$!国家负损害赔偿之责&!’托伦斯登记制为澳大利亚托伦斯爵士于AB#B年在南澳大利亚州所创&除澳大利亚外#英国’爱尔兰’加拿大’菲律宾’美国以及我国香港等大多数英语国家和地区#均采这一制度&此制之基本精神与权利登记制相同#除具有以上#点权利登记制的特点外#与权利登记制又有以下差异.!A采任意登记制#而权利登记制#一切土地权利必须登记#其变动也莫能例外$!)交付产权证书#即对不动产进行所有权第一次登记时#登记机关除应将登记事宜记入登记簿外#并应发给土地所有权人产权证书#以作为享有不动产权利##石晓莉!进一步完善不动产登记制度之确定凭证#而权利登记制中#登记系就当事人之契约加以注记验证#并不另发书状$!!设置赔偿基金#由于登记具有公信力#故登记有错误’虚伪或遗漏而致真正权利人受损害时#在托伦斯登记制中#由登记机关负损害赔偿之责#登记机关因此往往设有赔偿基金*+&通过三种登记制度之比较#可以发