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连云港市住宅物业管理办法（草案）第一章总则第一条为了规范住宅物业管理活动，维护物业管理各方的合法权益，营造良好的居住环境，促进和谐社区建设，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》、《江苏省物业管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本办法。第二条本办法适用于本市行政区域内住宅物业的使用、维护、服务及其监督管理活动。本办法所称住宅物业管理（以下简称物业管理），是指住宅区内的业主通过选聘物业服务企业、街道物业服务中心或业主自行对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。第三条市、县区人民政府（管委会）应当加强对物业管理工作的组织领导，将物业管理工作纳入城市治理工作体系和经济社会发展的综合考核范围，制定和落实现代物业服务扶持政策；鼓励采用信息化等新技术、新方法，促进物业服务行业转型升级，提高物业管理和服务水平。第四条市住房保障和房产管理部门是全市物业管理工作的行政主管部门（以下简称市物业管理行政主管部门），负责本市物业管理活动的监督管理工作。县区物业管理行政主管部门负责辖区内物业管理活动的监督管理工作。第五条城乡建设、规划、城管、公安、价格、质量技术监督、环保、民防、民政、卫生等行政主管部门按照各自职责，负责物业管理活动的有关监督管理工作。街道办事处（乡镇人民政府）具体负责辖区内物业管理工作的组织、指导、协助和监督。社区居（村）民委员会应当协助和配合街道办事处（乡镇人民政府）开展物业管理工作。第六条县区人民政府物业管理行政主管部门及相关职能部门应当在物业管理区域内显著位置公布投诉、举报受理方式，按照职能分工履行职责，及时受理业主和相关单位的投诉、举报，依法调查处理违法违规行为。对实名投诉、举报实行限时回复，并对实名投诉、举报人信息予以保密。第七条市、县区物业管理行政主管部门应当加强对街道办事处（乡镇人民政府）物业管理工作人员和业主委员会成员的培训，所需经费列入同级人民政府财政预算。对在物业管理服务工作中取得显著成绩或获得市级以上物业管理荣誉称号的物业服务企业及其从业人员，物业管理行政主管部门应当予以表彰、奖励。第八条本市建立物业服务第三方评估制度，物业服务第三方评估机构经市物业管理行政主管部门审核备案后开展业务。业主自治组织、建设单位、物业服务企业可以委托物业服务第三方评估机构，开展物业项目交接和查验、物业服务标准和费用测算、物业服务质量评估等活动。物业服务第三方评估机构应当依照法律、法规和合同约定提供专业服务，出具的评估报告应当真实、客观、全面。第九条市物业管理行业协会应当加强行业自律，规范从业行为，促进诚信经营，加强行业培训，协助行业主管部门强化对物业服务企业及从业人员的监管，对违法违规企业和从业人员进行通报或建议行业主管部门进行处罚；积极开展行业调研，为行业主管部门制定政策提供信息；维护物业服务企业和从业人员的合法权益。第二章物业管理区域第十条一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。物业管理区域的划分以有利于实施物业管理为原则，根据物业建设用地规划许可证确定的红线图范围，综合考虑规划条件、建筑物规模、共用设施设备、业主人数、社区建设等因素确定。住宅小区整体规划设计范围内无独立分隔的非住宅物业应当与住宅物业划分为一个物业管理区域。第十一条新建物业项目的物业管理区域划分是物业管理方案的重要组成部分,建设单位在办理商品房预（销）售许可证前，应当将划定的物业管理区域向物业所在地县区物业管理行政主管部门备案，并提交以下材料：（一）物业管理区域档案登记表；（二）立项批文；（三）建设用地规划许可证；（四）土地使用权证书或使用土地的批准文件；（五）规划条件书和规划总平面图；（六）其他相关材料。县区物业管理行政主管部门对于提交材料齐全、符合要求的，应当在三个工作日内予以备案并出具物业管理区域划分备案证明。建设单位应将经备案的物业管理区域在商品房买卖合同中明示。第十二条新建物业出售前，经规划行政主管部门批准调整原规划设计方案，原物业管理区域划分不符合本办法第十一条规定的，应当重新划分物业管理区域。重新划分物业管理区域后，建设单位应当向物业所在地县区物业管理行政主管部门重新备案。第三章业主、业主大会、业主委员会与物业管理委员会第一节业主第十三条房屋的所有权人为业主。业主应当依据法律、法规、临时管理规约、管理规约或者业主大会议事规则等，实名参加业主自治活动，行使权力，自觉履行法定和约定的义务。临时管理规约、管理规约或者业主大会议事规则，应当对业主参加自治活动的方式、违反共同约定的责任、自治活动争议处理办法作出约定。第十四条业主在物业管理活动中享有下列权利：（一）按照物业服务合同（含前期物业服务合同）的约定，接受物业服务企业提供的服务；（二）按程序提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议和意见；（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；（四）参加业主大会会议，行使投票权，在选举业主委员会成员时，享有被选举权；（五）监督业主委员会的工作；（六）监督物业服务企业履行物业服务合同（含前期物业服务合同）；（七）对物业共用部分、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（八）法律、法规规定的其他权利。第十五条业主在物业管理活动中履行下列义务：（一）遵守临时管理规约、管理规约、业主大会议事规则，不得损害公共利益和他人的合法权益；（二）遵守物业管理区域内物业共用部分和共用设施设备的使用及公共秩序、公共安全、环境卫生维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照有关规定交纳专项维修资金；（五）遵守物业服务合同（含前期物业服务合同）的相关约定，按时足额交纳物业服务费、公共水电费（含电梯运行电费）等费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第二节业主大会第十六条业主大会根据划定的物业管理区域设立，一个物业管理区域成立一个业主大会，并选举产生一个业主委员会。业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，维护全体业主在物业管理活动中的合法权利，依法履行职责。第十七条业主户数超过三百户的，可以成立业主代表大会，履行业主大会议事规则规定的职责。业主可以列席业主代表大会会议。业主代表大会由业主按照比例推选的代表组成，每幢楼至少有一名业主代表，业主代表的人数及人员构成、选举方法、代表大会的召开及工作制度，由业主大会议事规则确定。业主代表大会的代表在投票表决事项时，应当就拟表决事项事先征求所代表业主过半数的书面同意，并将所代表业主签名的意见书提交业主代表大会会议。业主代表大会就拟讨论事项作出决定前，应当在物业管理区域内显著位置公示不少于十五日，征求广大业主意见。业主大会或者业主代表大会（以下统称业主大会）通过的决定对全体业主具有约束力。第十八条筹备召开首次业主大会会议所需经费由建设单位承担，综合考虑物业管理区域规模、业主户数和建筑面积等因素，由建设单位和街道办事处（乡镇人民政府）协商确定经费标准。建设单位应当在办理房屋所有权初始登记之前，将筹备经费交至街道办事处（乡镇人民政府）设立的专用账户，独立核算，由街道办事处（乡镇人民政府）负责管理使用。首次业主大会会议召开后，筹备组应当将筹备经费的使用情况在物业管理区域内显著位置向全体业主公布，接受全体业主监督。经费有结余的，由街道办事处（乡镇人民政府）统筹使用。第十九条业主大会筹备组人数应当为五至十一人的单数。筹备组由业主、建设单位、街道办事处（乡镇人民政府）、公安派出所、社区居（村）民委员会等派员组成。筹备组组长由街道办事处（乡镇人民政府）代表担任，业主成员由街道办事处（乡镇人民政府）组织业主推荐产生，其他成员由其所在单位出具书面委托书。业主成员不少于筹备组成员的百分之六十。建设单位已不存在，或经街道办事处（乡镇人民政府）书面通知后仍未在通知期限内委派代表参加筹备组的，建设单位可不作为筹备组成员。筹备组正式开展筹备工作前，县区物业管理行政主管部门应当会同街道办事处（乡镇人民政府）对筹备组成员进行物业管理相关知识培训。第二十条筹备组应当自成立之日起九十日内完成下列筹备工作，并组织召开首次业主大会会议。（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、内容和形式；（二）拟订管理规约、业主大会议事规则和业主委员会工作规则草案，其中议事规则草案中可以约定是否设立业主代表、业主监事会，拟订业主小组划分方案草案；（三）确认业主身份，确定业主在首次业主大会会议上的投票权数；（四）拟定首届业主委员会委员候选人条件、名单和选举办法；（五）确定首次业主大会会议的召开方案、表决规则及表决议案；（六）召开首次业主大会会议的其他筹备工作。对前款规定的内容，筹备组应当在首次业主大会会议召开十五日前在物业管理区域内显著位置公告，公告时间不少于七日。业主对公告内容有异议的，应当在公告期间以书面形式向筹备组提出意见，筹备组应当自收到书面意见之日起七日内集体讨论决定是否采纳并书面答复。筹备组成员就筹备工作事项意见不统一的，由筹备组组长在街道办事处（乡镇人民政府）的指导下作出决定。业主大会成立后筹备组自动解散。筹备组未在九十日内完成前款所述筹备工作的，由街道办事处（乡镇人民政府）在物业管理区域内显著位置公告筹备组解散。筹备阶段发生诉讼、复议，或者对筹备组成员有异议的，诉讼、复议和异议处理时间不包含在筹备期限内。第二十一条业主大会决定以下事项，并履行相关职责：（一）制定或修改业主大会议事规则、管理规约和业主委员会工作规则；（二）选举或更换业主委员会委员，监督业主委员会工作，听取业主委员会的工作报告，变更或撤销业主委员会不适当的决定；（三）制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案；（四）选聘、续聘或解聘物业服务企业，审议和批准业主委员会拟签订的物业服务合同；（五）业主委员会工作经费筹集并监督使用；（六）改建建筑物、附属设施或改变共用部分用途；（七）制定、修改共用部分和共用设施设备收益分配及使用方案；（八）法律、法规或管理规约确定应当由业主共同决定的事项。第二十二条业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定召开，每年不少于一次。物业管理区域内有下列情况之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：（一）经专有部分占建筑物总面积百分之二十以上且占总人数百分之二十以上业主提议的；（二）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；（三）业主大会议事规则或者管理规约规定的其他情况。召开业主大会会议，应当于会议召开十五日前将会议议题、时间、地点、方式、表决事项等通知全体业主，同时函告社区居（村）民委员会。社区居（村）民委员会应当派员对业主大会、业主委员会进行指导、监督。业主大会、业主委员会作出的决定应当及时书面告知社区居（村）民委员会。业主委员会未能按照议事规则或相关法律法规要求，及时组织召开业主大会会议或临时会议的，街道办事处（乡镇人民政府）应责令限期召开。逾期仍未召开的，由街道办事处（乡镇人民政府）或委托社区居（村）民委员会组织召开业主大会或临时会议，做好业主大会会议记录并妥善保存。第二十三条业主大会会议可采取集体讨论或书面征求意见的形式召开，但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送交每一位业主，无法送达的，应当在物业管理区域内公告。依法应当投票表决的事项，表决意见应当由业主本人签名并记下房号和联系电话以备核查。具体表决方式应当在管理规约或业主大会议事规则中确定。一个独立产权单位登记有二个或者二个以上所有权人的，应当自行确定一名投票人。业主是法人或者其他组织的，可以授权自然人参加业主委员会委员的选举。同一物业管理区域内，一名自然人只能代表一个法人或其他组织参加业主委员会委员的选举。鼓励运用互联网技术开展业主自治活动，业主大会会议、业主小组议事可以采用手机短信、微信、电子邮件、APP平台等方式进行实名投票表决。第二十四条同一物业管理区域内有二幢以上房屋的，可以以幢、单元为单位成立业主小组。业主小组由该幢