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连云港市民房建设规划管理暂行办法第一条为加强城市规划区内民房建设规划管理，保证城市总体规划的顺利实施，依据《中华人民共和国行政许可法》、《中华人民共和国城市规划法》和《江苏省实施〈中华人民共和国城市规划法〉办法》等有关法律、法规的规定，结合本市实际，制定《连云港市民房建设规划管理暂行办法》（以下简称本办法）。第二条城市规划区范围内的民房建设规划管理适用本办法。工程投资额在30万元以上或者建筑面积在300平方米以上的建筑工程除外，但应当依据《建筑工程施工许可管理办法》（中华人民共和国建设部第71号令），在开工前申请办理施工许可证。本办法所称城市规划区是指城市市区、近郊区以及因城市建设和发展需要实行规划控制的区域。具体范围由城市总体规划确定。本办法所称民房是指城市规划区内，独立拥有土地使用权属证件的居（村）民个人（家庭）投资，新建、扩建、改建、翻建仅供其本人（家庭）居住生活的低层建筑，包括新建、扩建、改建、翻建现有住房的围墙、大门、楼梯等附属构筑物或设施。第三条连云港市规划局是城市规划区内民房规划管理的行政主管部门。民房规划管理实行“分局受理、市局终审、批管分开”制度（连云港经济技术开发区辖区内的民房规划管理另行规定）。民房规划管理实行核发建设项目选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证的制度。第四条民房建设按照分类管理的原则，根据民房建设工程所在地点与城市规划实施的关联程度，将市区分为两类区域，即：中心城区、农村地区。（一）中心城区是现状中心城区和规划中心城区的合称，包括新海城区和连云城区两部分。现状中心城区是指实际已成片开发建设、市政公用设施和公共设施基本具备的地区。规划中心城区是指在城市总体规划的规划期内城市建设发展需要使用各类建设用地的范围。具体范围由城市总体规划确定。（二）农村地区是指在城市规划区范围以内，除中心城区以外的区域。第五条在中心城区范围内，凡属下列情况之一的，除经市房屋安全鉴定委员会鉴定为危房，且根据具体情况和城市规划实施的关联程度可以批准按原址原规模进行维修排险或翻建外，禁止建设民房：（一）位于城市旧城区和棚户区成片开发改造控制范围内的（近期旧城区和棚户区改造地块由市规划行政主管部门行文公布）；（二）位于已批准的城市控制性详细规划和土地储备计划覆盖范围内、以及近期城市规划建设用地范围内的；（三）位于文物保护单位保护范围及建设控制地带和风景名胜区所划定的二级及以上保护范围、河流及水利工程管理保护用地范围、公路、铁路、车站、码头以及有关市政公用设施规划控制范围内的；（四）其他因城市建设发展需要依法实行规划控制范围内的。第六条位于城市主次干道两侧规划红线外各50米、城市广场规划红线外200米范围内以及城市主要出入口、城市重要景观地带的民房只拆不建。第七条在中心城区范围内，对于除本办法第五条、第六条规定以外的地区，根据城市总体规划、分区规划、控制性详细规划等各类规划，凡规划期内没有改造规划的，居住确实困难的居民户（仅有一处住房，且常住人口人均建筑面积15平方米以下）为改善居住生活条件，可以申请新建、扩建、改建、翻建民房，但须报经市规划行政主管部门审批。市规划行政主管部门在审批以及居民户在建房（包括新、改、扩、翻建）时应当遵守以下规定：（一）不得新批、扩大宅基地进行建房；（二）在原宅基地范围内进行扩建、改建、翻建时，建筑占地严格按规划要求控制，一般建筑面积按常住人口人均30平方米控制（包括现已有面积）；（三）必须符合城市规划要求，不得破坏市容市貌、阻碍交通、影响消防安全，不得侵占城市绿地、公共空间、邻里通道、市政管线埋设和文物保护单位保护范围，并妥善处理好给水、排水、通风、采光等方面的相邻关系;（四）新建民房的建筑日照间距，在详细规划已批准的地区按详细规划控制，在未编制详细规划的地区，按下列规定控制：1．民房建筑日照间距系数不得小于1.46，其计算方式及不同方位间距折减换算按照《江苏省城市规划管理技术规定》（苏建规〔2004〕228号）中有关规定执行;2．民房主屋非平行布置时（夹角≤60°）其最窄处建筑间距按平行布置的建筑间距控制;3．在南北向主屋南北侧，东西向主屋东西侧垂直布置的民房（夹角60°），其主朝向房屋建筑间距按正常标准乘以0.7系数控制，其最小间距不得小于4米。当垂直主屋山墙宽度大于6米时，按平行布置的建筑间距控制；次朝向建筑间距不小于1.2米。南北向房屋主朝向为南向，东西向房屋以院落所在方向为主朝向;4．在满足建筑间距条件下，平行布置的主屋南北之间的间距最小不得小于6米，山墙间距不得小于1.2米;5．相邻一方配房位于另一方主屋南侧，其建筑间距按主屋建筑间距控制。相邻方一方配房位于另一方主屋北侧或东西侧的，其建筑间距不得小于1.2米，二层以上按主屋建筑间距控制;6．民房配房与配房的间距，不得小于1.2米;7．民房同其他建筑之间的建筑间距按现行的《江苏省城市规划管理技术规定》（苏建规〔2004〕228号）执行;（五）新建民房层高不得超过3.0米，在平地情况下，室内标高与室外标高高差一般不得大于0.45米，室外地坪一般应当与城市道路和街区道路相一致，远离道路和无道路标高依据时，应当与周围邻居标高相平衡，不得影响排水。第八条市区农村地区必须纳入城市的统一规划和管理，由市规划行政主管部门统一行使规划管理权；市规划行政主管部门负责城乡结合部规划管理，编制城乡结合部详细规划和近期建设规划，按照批准的规划实施各项建设。第九条对于城区农村地区民房建设，根据“统一规划、集中建设、有序改造”的原则，按照《连云港市市区农村村民建房用地审批管理暂行办法》（连政发〔2002〕108号）进行农村村民建房规划管理。村民进入统一规划的中心村或村民小区建房，按照经批准的详细规划规定的各项规划技术指标执行。村民在原宅基地范围内扩建、改建、翻建时，按照本办法第七条有关规定执行。第十条新建、扩建、改建和翻建民房，涉及文物、水利、交通、市政、抗震、风景名胜区等管理的，建房者根据法律、法规等有关规定，经有关部门审核同意后，市规划行政主管部门方可办理相应的规划审批手续。第十一条民房原址维修、扩建、改建、翻建遇下列情况之一的，建房户应当主动与相邻房屋产权单位或个人协商同意，签定建房协议，并提交市规划行政主管部门：（一）不能全部满足有关技术指标，但是不影响城市规划实施、相邻各方同意建设的；（二）需增设门、窗和踏步等设施的，且对四邻通行、安全、排水等有影响的。第十二条民房建设工程规划许可证实行正、副本制度。副本除不能作为领取房屋产权证件外，与建设工程规划许可证正本具有同等法律效力。居（村）民在取得建设工程规划许可证（副本）之日起一年内未开工，或虽开工又长期停工，且累计停工时间超过一年，应当在该行政许可有效期届满三十日前向市规划行政主管部门申请延期。逾期未申请延期、申请延期未获批准或延期又到期的，该建设工程规划许可证自行失效。延期期限最长不得超过6个月。第十三条民房建设项目选址意见书和民房建设用地规划许可证的审批程序：（一）居（村）民向市规划行政主管部门提出颁发民房建设项目选址意见书和民房建设用地规划许可证的申请，并提交以下资料：1．申请书；2．土地使用来源或权属证明复印件（涉及其他管理部门的，应当附有关管理部门的意见）；3．选址位置图（1/500～1/2000）；4．家庭常住人口证件复印件；5．户主身份证件复印件；6．海外华侨，港、澳、台同胞须持回国定居证件复印件及有关部门的意见；7．居委会（社区、村委会）、街道办事处或镇（乡）人民政府的意见；8．在风景名胜区及其外围保护地段内建设项目选址时，应先行取得由云台山风景名胜区管委会审批的《风景名胜区建设选址审批书》。申请人提交的复印件，市规划行政主管部门须审核原件。（二）市规划行政主管部门应当在20个工作日内审核上述资料，联合办理、集中办理的时间不超过45个工作日，对符合规划要求的，应当依照法定程序、期限作出行政许可决定及颁发、送达建设项目选址意见书及建设用地规划许可证。对不符合规划要求的，应当书面作出不予行政许可决定。（三）居（村）民在取得建设用地规划许可证后一年内办完用地手续，取得土地批准证件后，方可向市规划行政主管部门申请颁发民房建设工程规划许可证。第十四条民房建设工程规划许可证的审批程序：（一）居（村）民向市规划行政主管部门提出颁发民房建设工程规划许可证的申请，并提交以下申请资料：1．申请书；2．建设用地规划许可证复印件；3．土地使用权属证明（涉及其他管理部门的，应附有关管理部门的意见）；4．原有房屋产权证明；5．户籍证件复印件；6．户主身份证件复印件；7．房屋位置示意图；8．房屋施工图（一层以上），平房加层的还需提供抗震部门审核意见。申请人提交的复印件，市规划行政主管部门须审核原件。（二）市规划行政主管部门应当在20个工作日内审核上述资料，对符合规划要求的，应当依照法定程序、期限作出行政许可决定及颁发、送达建设工程规划许可证（副本）。对不符合规划要求的，应当书面作出不予行政许可决定。（三）工程基础动工前，应当申请市规划行政主管部门现场验线，验线合格后，方可开工建设。基础施工完毕后，应当申请市规划行政主管部门现场复验，复验合格后，方可进行基础上部施工。（四）工程竣工后，居（村）民应当向市规划行政主管部门申请规划验收，验收合格后，市规划行政主管部门换发民房建设工程规划许可证（正本）。第十五条建设工程规划许可证规定的内容不得擅自变更。确需变更的，必须经市规划行政主管部门同意并依法办理变更手续。第十六条在城市规划区内进行民房建设，凡有下列行为之一的，均属违法建设：（一）未取得建设工程规划许可证进行建设的；（二）擅自改变建设工程规划许可证内容进行建设的；（三）买卖、擅自转让建设工程规划许可证进行建设的；（四）利用失效的建设工程规划许可证进行建设的；（五）未按规定核验灰线（含±０复验）进行建设的；（六）应该拆除的建设工程逾期未拆除的；（七）在临时用地上建设永久性建筑；（八）临时建筑超过法定许可期限的；（九）其他违法建设行为。第十七条对违法建设，按照下列规定给予处罚：（一）对下列严重影响城市规划的违法建设工程，由市规划行政主管部门依法责令停止建设，限期拆除或者没收违法建筑物、构筑物或者其他设施：1．违反本办法第五条、第六条、第七条有关规定的；2．违反规划确定的用地性质建设的；3．侵占城市道路及道路规划红线范围的；4．占用公共空间、邻里通道、城市公共绿地、生产防护绿地，占用河湖、滩涂、堤岸及其规定的保护地带，占用文物保护单位保护范围，占用经市规划行政主管部门批准的高压供电走廊的；5．阻碍交通、压占城市地下管线、永久性测量标志及其规定维护地带的；6．其他严重影响城市规划实施的。（二）对本条第一项以外的违法建设工程，影响城市规划，尚可采取改正措施的，由市规划行政主管部门责令限期改正、限期补办手续，并处违法建设部分的土建造价3%以上15%以下的罚款。（三）第十六条第一项、第四项违法建设按《连云港市城市管理领域开展相对集中行政处罚权实施办法》（连云港市人民政府2004年第1号令）规定由市城市管理行政执法局依法查处。第十八条建房户接到停止建设通知书后继续施工的，市规划行政主管部门应当及时采取措施强行制止，依法从重给予行政处罚。第十九条当事人对行政处罚决定不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。第二十条市规划行政主管部门的规划管理工作人员在对城市规划区内的建设用地规划和建设工程规划进行检查时，应当持有合法的行政执法证件。被检查者必须如实提供情况和资料，不得隐瞒和阻碍。第二十一条市规划行政主管部门的规划管理工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、索取贿赂者，由其所在单位、上级主管机关或监察机关依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。第二十二条对殴打、谩骂、阻挠规划管理工作人员依法执行公务，违反《中华人民共和国治安管理处罚条例》的，由公安机关予以治安处罚；情节严重构成犯罪的，由司法机关依法追究刑事责任。第二十三条本办法由连云港市规划局负责解释。第二十四条本办法自2004年10月1日起施行。本