邯郸市物业服务收费管理实施办法

邯郸市物业服务收费管理实施办法第一条为规范物业管理收费行为，维护业主和物业管理企业的合法权益，促进我市物业管理行业的健康发展，根据《河北省物业服务收费管理实施办法》(冀价经费[2004)5号)，结合我市实际，制定本《办法》。第二条本《办法》适用于我市行政区域内物业服务收费及其管理活动。第三条本《办法》所称的物业服务收费，是指物业管理企业按照物业服务合同的约定，对居住、办公写字楼、工业、商业等房屋建筑及设备、设施和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序，向业主所收取的费用。第四条国家提倡业主通过公开、公平、公正的市场竞争机制选择物业管理企业;物业管理企业应当开展正当的价格竞争，禁止价格垄断、价格欺诈和牟取暴利的行为，促进物业服务收费通过市场竞争形成。第五条物业服务收费实行统一政策，分级管理。邯郸市主城区外各县(市)区价格主管部门会同同级房地产行政主管部门负责对本行政区域内物业服务收费实施监督管理。市物价局会同市房管局负责主城区、(市内各区、邯郸县)内物业服务收费的监督管理工作。第六条物业服务收费应当遵循合理、公开及费用与服务水平相适应的原则。第七条物业服务收费区分不同物业的性质和特点分别实行政府指导价和市场调节价。普通住宅区公共性物业服务收费实行政府指导价。高级公寓、别墅区等高标准住宅区以及办公写字楼、工业、商业等类别的物业服务收费以及特约服务费，实行市场调节价。物业管理区域内的车辆停放服务收费实行政府定价。普通住宅区公共性物业服务收费，是指物业管理企业对普通住宅区的清洁卫生、绿化养护、秩序维护、房屋及配套设施、设备和相关场地进行维修、养护、管理等提供服务所收取的费用。清洁卫生:指对住宅区道路、公共走廊、通道的清扫，上下水管道的清理，化粪池的清掏，外墙、公共水池、水塔的清洗、消毒及垃圾清运至转运站等。绿化养护，是指对住宅区按规划要求栽种的花草、树木进行定期修剪、喷药、浇水、施肥、补苗等。秩序维护，是指配备专职人员值勤巡逻，维护住宅区正常生活秩序等。房屋及配套设施设备和相关场地的维修、养护、智理，是指住宅主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等和住宅区机或单幢住宅内，建设费用己分摊进入住房销售价格的共用下水管道、落水管、电梯、天线、照朋、消，防设施、道路、路灯、沟渠、公用厕所、池井、非经营性车场车库、公益性文体设施以及设施设备使用的房屋等的维修、养护、管理。不包括上述设施的大修、中修和更新、改造。特约服务费是指物业管理企业接受个别业主委托，为其提供公共性服务合同以外的服务所收取的费用。车辆停放服务收费是指对有专人看管的固定停车场、车棚，以及单独隔离、安装标准锁具的车位所收取的费用。第八条实行政府指导价的普通住宅区公共性物业服务收费，由市物价局会同市房管局根据实际情况制定，统一划分为五个物业服务等级标准，根据物业服务等级等因素制定统一物业服务收费等级基准价和浮动幅度并向社会公布(物业服务等级标准见附件1，物业服务收费等级标准见附件2)。物业服务收费等级标准浮动幅度为该等级基准价上下浮动10%。根据社会平均成本变动情况对物业服务收费等级基准价适时进行调整，一般每年公布一次。具体收费标准由业主与物业管理企业根据规定的等级基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定。个别单项达不到该等级标准，可下定一级，或分别按项目确定。邯郸市主城区外各县(市)区价格主管部门会同同级房地产行政主管部门，可根据统一物业服务等级标准和本实际情况制定当地物业服务收费等级基准价并报市物价局和房管局备案。实行政府定价的车辆停放服务收费标准另文下发。实行市场调节价的物业服务收费由业主与物业管理企业协商确定。第九条物业服务收费实行备案制度，除车辆停放服务收费由政府价格主管部门审批外，其它涉及物业服务收费的行为(特约服务除外)市内各区、邯郸县向市物价局备案，其他县(市)、区均应向所在地政府价格主管部门备案，物价部门核发物业服务费《等级标准证书》。第十条物业管理企业要按照政府价格主管部门关于实行码标价的规定，将物业服务等级、服务内容、服务标准、收费项目、费标准在物业管理区域内的显著位置按要求进行长期公示。第十一条业主与物业管理企业可以采取也干制或酬金等形式约定物业服务费用。采取那种形式由双方协商议定。包干制是指业主向物业管理企业支付固定费用，盈亏均由物业管理企业享有或承担的物业服务计费方式。酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或数额取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同的支出，结余或者不足均由业主享有或承担的物业服务计费方式。普通住宅区公共性物业服务收费采取酬金制的，物业管理企业的酬金比例一般不应超过物业服务成本的1O%。第十二条在业主委员会选聘物业管理企业之前，建设单位与物业买受人签订买卖合同时应当包括前期物业服务合同，前期物业服务合同要根据本《办法》约定物业管理服务内容、服务标准、收费标准、计费方式及计费起始时间等内容。房屋买卖合同未包括前期物业服务内容的，前期物业服务收费等级标准可暂由原开发建设单位、业主代表与物业管理企业根据本《办法》协商。同一物业管理区域内，涉及物业买受人共同利益的约-定要一致。前期物业服务合同可以约定期限，期限未满，业主委员会与物业管理企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。第十三条物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分:1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2、办公费用;3、物业管理企业固定资产折旧费;4、物业管理区域绿化养护费用;5、物业管理区域秩序维护费用;6、物业管理区域清洁卫生费用;7、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用;8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用;9、经业主同意的其它费用。实行物业服务费用包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本，法定税费和物业管理企业的利润。实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业管理企业的酬金。物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，要通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务成本或者物业服务支出。电梯运行维护费不实行浮动，对一、二层住户除特殊要求外不收电梯费。物业公用部位、公用设施设备及公众责任保险费用，按照物业管理企业与保险公司签订的保险单和所交纳的年保险费按照房屋建筑面积比例分摊。物业管理企业收费时，应将保险单和保险费发票公示。物业公用部位、公用设施设备在保修期内的维修维护费用保修范围内的由保修单位负担，并从相对应的物业服务项目收费金额中扣除。第十四条实行物业服务费用酬金制的，预收的物业服务，属于代管性质，为所交纳的业主所有，物业管理企业不得将其，于物业服务合同约定以外的支出。物业管理企业要向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算，并每半年公布一次物业服务资金的收支和年度预算执行情况等。物业管理企业或业主大会可以按照物业服务合同约定聘请专业机构，对物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收文情况进行审计。业主或业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业管理企业应当及时答复。第十五条物业管理企业在物业服务中应当遵守国家的价格法律法规，严格履行物业服务合同，为业主提供质价相符的服务。.第十六条业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用或者物业服务资金。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用或者物业服务资金的，业主委员会应当督促其限期交纳，逾期仍不交纳的，物业管理企业可以依法追缴。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用或者物业服务资金的，从其约定，业主负连带交纳责任。物业发生产权转移时，业主或者物业使用人应当结清物业服费用或者物业服务资金。第十七条纳入物业管理范围的已竣工但尚未出售，或者因开发建设单位原因未按时交给物业买受人的物业，物业服务费用或者物业服务资金由开发建设单位全额交纳。第十八条物业管理区域内，城管、供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等单位应当向最终用户收取有关费用。物业管理企业接受委托代收上述费用的，可向委托单位收取手续费，不得向业主收取手续费等额外费用。第十九条利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业管理企业的同意后，按照规定办理有关手续。所得收益归业主所有，应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。成本摊入房价的经营性用房、存车棚、停车场、车位收益要专户专存，收益归业主所有，可用于小区建设或弥补物业管理服务费之不足。第二十条物业管理企业已接受委托实施物业服务并相应收取服务费的，其他部门和单位不得重复收取性质和内容相同的费用。第二十一条物业服务费可一次性收取半年或一年，但不得一次性预收一年以上。第二十二条县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门，要加强对物业管理企业的服务内容、服务标准和收费项目、收费标准的监督。物业管理企业违反价格法律、法规和规定的，由政府价格主管部门根据《中华人民共国和价格法》、《价格违法行为行政处罚规定》（国家计委[1999J第1号令）和《河北省物业服务收费管理实施办法》依法进行查处。第二十三条本实施办法颁布前已经政府定价的普通住区的物业服务收费项目和收费标准有效期，至该住宅区业主委员会按本《办法》与物业管理企业签订的物业服务合同约定的生效时间。第二十四条本《办法》由市物价局、市房管局根据各自职责负责解释。第二十五条本《办法》自2004年1O月1日起执行，以前有关规定与本《办法》不一致的，以本《办法》为准。