房地产企业财务分析研究———以保利地产为例

房地产企业财务分析研究———以保利地产为例陈仕敏摘要：本文主要以保利地产为例来进行财务分析。首先，本文先介绍保利地产的基本情况，包括资产情况和业务情况的介绍；其次从偿债能力、运营能力以及盈利能力三方面对保利地产进行财务分析，并选取同行业内的万科作为参照对象进行研究；最后为本文的总结及对经营者的建议。关键词：财务分析；偿债能力；运营能力；盈利能力一、保利地产的基本情况（一）保利地产的资产情况2013-2015年，保利地产的资产规模逐年上升，资产规模的增速减慢。保利地产的资产规模从2013年的3139.40亿元，增至2015年的4038.33亿元，复合增长率13.42%。2013-2015年总资产的同比增长率分别为24.99%、16.51%和10.41%，同比增长率逐年递减，保利房地产的资产规模增速减慢。（二）保利地产的业务情况2013-2015年，保利地产的营业收入总规模逐年增大，从2013年的923.56亿元，增至2015年的1234.29亿元，复合增长率为15.60%。2013-2015年营业收入的增速逐年变慢，同比增长率从2013年的34.03%，降至2015年的13.18%。保利地产的主营业务主要分为房地产和其他类。其中房地产的收入的占比最高，近三年来，房地产收入占比维持在96%之上。二、财务分析目前保利地产的总资产排名在行业内排第三名，本文以总资产规模为选取依据，选取房地产行业内总资产规模第一的万科作为对比对象，来与保利地产进行财务对比分析。（一）偿债能力分析本文主要从短期偿债能力和长期偿债能力来分析保利地产的偿债能力。1.短期偿债比率2013-2015年，保利地产的短期偿债能力变动不大。2013-2015年，流动比率分别为1.82、1.87和1.73。速动比率分别为0.38、0.45和0.43。与万科的短期偿债能力相比，保利地产的短期偿债能力较强。近三年，保利地产的平均流动比率为1.81，大于万科的平均流动比率1.33；保利地产的平均速动比率为0.42，略大于万科的速动比率0.40。2.长期偿债比率保利地产的长期偿债能力基本稳定。2013-2015年，保利地产的资产负债率变动不大，基本稳定。近三年，资产负债率分别为77.97%、77.89%和75.95%，保利地产的长期偿债能力较为稳定。与万科相比，保利地产与万科的偿债能力基本持平，相差不大。2013-2015年，保利地产的平均资产负债率为77.27%，高于万科77.63%的平均资产负债率。（二）营运能力分析保利地产流动资产的营运能力基本不变，基本稳定。2013-2015年，流动资产的周转率分别为0.34次、0.33次和0.34次，变化不大。保利地产总资产的营运能力变动不大。2013-2015年，保利地产的总资产周转率分别为0.33次、0.32次和0.32次，总资产的周转效率相对稳定。与万科的营运能力指标相对比，发现二者的流动资产周转效率以及总资产周转率基本相同。其中，2013-2015年，保利地产的平均流动资产周转率为0.34次，与万科0.35次的平均流动资产周转率相差不大；保利地产的平均总资产周转率为0.32次，与万科0.32次的平均总资产周转率相同。（三）盈利能力分析保利地产的盈利能力主要从资本经营的盈利能力以及产品的盈利能力两方面入手分析。1.资本经营盈利能力分析保利地产资本经营的盈利能力有所减弱，从2013年的21.49%，减至2015年的19.24%，三年间大约减少了3个百分点。与万科相比，保利地产资本经营的盈利能力略小于万科，二者相差不大。其中，2013-2015年，万科的平均净资产收益率为19.94%，略小于万科的平均净资产收益率20.98%。2.产品盈利能力分析保利地产产品的盈利能力小幅上升，变动不大。2013-2015年，保利地产的销售净利率分别为12.85%、13.05%和13.63%，销售毛利率分别为32.16%、32.03%和33.20%。75财务共享服务中心模式的研究周子露摘要：财务共享服务中心（简称FSSC）作为一种新型财务管理模式，可以节约人力成本，提高企业会计工作质量，受到许多跨国公司和国内大型企业的关注与青睐。对财务共享服务中心的概念与特征、实施意义与潜在风险的研究，可以引起我国企业对财务共享服务中心的思考，从而改进并实行一种具有中国特色的财务共享模式。关键词：财务共享中心；实施意义；潜在风险一、财务共享服务中心的理论概念和基本特征（一）理论概念BryanBergeron在《共享服务精要》一书中给出了共享服务的定义：“共享服务是一种将一部分现有的经营职能集中到一个新的半自主的业务单元的合作战略，这个业务单元就像在公开市场展开竞争的企业一样，设有专门的管理结构，目的是提高效率、创造价值、节约成本以及提高对内部客户的服务质量。”财务共享服务中心扮演着一个中间商的角色，即把分支机构的相同或相似的财务业务集中处理后反馈到总公司，然后将总公司的战略计划通过财务分析反映到分公司，主要为了在企业内部实现会计核算业务的集中化、规范化、高效化，增强企业的核心竞争力。（二）基本特征一是财务核算集中化，财务共享中心是对分支机构具体繁琐的财务工作进行统一管理和核算。二是财务数据的信息化，不同地域的分公司把不同时间发生的业务信息登记到统一的管理信息系统中，财务共享中心再运用这一财务平台实现财务数据的同步，有利于公司总部对整体财务情况的分析与战略的制定。而且，统一的财务信息系统的应用也为财务信息资源的合理有效配置提供了技术支持。二、财务共享模式的技术需求IT信息技术的支持和统一的ERP系统的应用是财务共享服务中心实施的关键因素。通过IT信息平台，每项业务活动的财务数据被工作人员导入系统，使企业实表1保利地产的产品盈利能力指标数据来源：保利地产财务报告整理表2万科的产品盈利能力指标数据来源：万科财务报告整理与万科相比，保利地产的产品盈利能力与万科相差不大。2013-2015年，保利地产的平均销售净利率为13.18%，与万科13.32%的平均销售净利率基本持平。从销售毛利率来看，保利地产的平均销售毛利率为32.46%，略高于万科30.25%的平均销售毛利率。三、总结从偿债能力来看，2013-2015年，保利地产的短期偿债能力和长期偿债能力较为平稳，变动不大。与万科相比，保利地产的短期偿债能力较好，二者的长期偿债能力基本持平，相差不大。从营运能力来看，2013-2015年，保利地产的流动资产和总资产的营运能力基本平稳。与同行业的万科相比，保利地产的流动资产和总资产的运营能力与万科基本持平。从盈利能力来看，2013-2015年，保利地产的总体盈利能力相对稳定。其中，保利地产资本经营的盈利能力略有降低，产品经营的盈利能力略有提高。与万科相比，保利地产的资本经营盈利能力以及产品的盈利能力与万科相差不大，二者总体的盈利水平相当。参考文献：[1]王冰.对企业并购的财务分析[J].企业科技与发展，2015(15):65.[2]蒋艳萍,王保双.企业财务状况与盈利能力分析———以万科为例[J].时代金融，2014(11):70.[3]王清霞.企业盈利能力分析研究[J].财经界(学术版)，2014(09):152-153.[4]洪阳.上市公司盈利能力分析[J].中小企业管理与科技(下旬刊)，2014(05):30.（作者单位：西北民族大学管理学院）2015年2014年2013年平均销售净利率(%)13.6313.0512.8513.18销售毛利率(%)33.2032.0332.1632.462015年2014年2013年平均销售净利率(%)13.2713.1813.5113.32销售毛利率(%)29.3529.9431.4730.2576