金成集团房产子公司考核管理办法

[金成集团房产子公司考核管理办法]金成房地产集团2004.8.13中国管理资讯网金成集团中国人力资源开发网（简称：中人网）目的：随着公司管理半径的增大，管理难度也相应加大，为了贯彻集团总体发展战略，有效地提高投资效率充分调动项目公司的积极性，实现生产要素的最佳配置，从而促进房地产业经营计划的圆满实现，特实施“金成集团房产子公司考核管理办法”，并建立统一的以经营目标为中心的责任考核体系。金成集团中国人力资源开发网（简称：中人网）内容：考核体系主要由项目经营目标责任考核（简称项目考核）和年度经营目标责任考核（简称年度考核）两部分组成，绩效的考核与奖励以项目考核为准。年度考核只是对项目考核目标的分解，它以事先责成子公司总经理在工资总额中扣存一定比例的年薪、然后由集团根据其年度目标完成情况决定是否返还和返还比例作为奖惩的主要手段。金成集团中国人力资源开发网（简称：中人网）考核目标最关键的一点是，需要在项目开展之前，需要进行科学祥细的指标制定过程，并在此基础上制定一系列的量化过程，然后就是把经营目标数字化。金成集团中国人力资源开发网（简称：中人网）考核细则制定项目可行性报告确定项目董事会批准候选项目经理报《项目承包计划书》董事会确定项目经理签定项目承包合同考核管理办法金成集团中国人力资源开发网（简称：中人网）项目考核体系项目经营目标责任考核年度经营目标责任考核金成集团中国人力资源开发网（简称：中人网）一、项目经营目标责任考核考核细则1、与利润目标相关指标2、与开发进度相关的指标金成集团中国人力资源开发网（简称：中人网）1、与利润相关的指标规划指标：包括净用地、全部和分项建筑面积等；考核细则利润目标：包括平均售价、分项收入、净利润、成本利润率等指标；成本费用：根据科目设置，含土地成本、前期工程费用、设计前期费、基础设施费、配套规费、建安造价、开发费用、不可预见费八部分；金成集团中国人力资源开发网（简称：中人网）考核细则序号项目数量单位备注1总占地面积2容积率3住宅建筑面积3.1其中别墅、排屋3.2多层3.3小高层3.3高层4商铺建筑面积5车库数（面积）6公建面积规划指标金成集团中国人力资源开发网（简称：中人网）考核细则序号项目数量单位备注1土地成本2前期工程费3建安工程费4设计前期费5小区公建配套费6市政建设规费7不可预见费8开发费用9投资总额成本指标金成集团中国人力资源开发网（简称：中人网）考核细则序号项目数量单位备注1总销售收入1.1其中别墅、排屋1.2多层1.3小高层1.4高层2商铺收入3销售总收入4平均售价5净利润6成本利润率利润指标金成集团中国人力资源开发网（简称：中人网）土地权证2、与开发进度相关的指标考核细则拆迁安置方案设计报批报建营销策划工程建设交房日期金成集团中国人力资源开发网（简称：中人网）考核细则项目经营目标考核说明（1）“净利润”指标为核心，其数值不得低于项目考核书所列的目标（但考虑到项目开发往往是跨年度的，期间可能发生影响项目经营目标完成结果的重大情况，因此，每年集团可根据实际情况对项目经营目标做出调整，最终的考核指标即以项目每年的年度经营目标相加后确定）。超出“净利润”目标的部分，集团给予子公司一定比例作为奖金。金成集团中国人力资源开发网（简称：中人网）考核细则项目经营目标考核说明（2）为防止出现利润与成本不同步增长的情况，项目的“净利润”指标必须以项目考核书确定的“成本利润率”为参照，成本利润率每下降1%，超出净利润部分的奖励比例下调1%。（3）对项目的开发进度以办理完毕98%以上业主的交房手续为准，每迟延10天，超出净利润部分的奖励比例下调1%。金成集团中国人力资源开发网（简称：中人网）考核细则项目经营目标考核说明（4）在完成“净利润”指标的前提下，如果子公司通过努力积极争取当地的优惠政策，使项目税费与正常情况及同类项目相比得到较大减免的；或者子公司通过努力，使主要的成本科目实际发生额与考核指标及同类项目相比确有明显下降的，经查证属实，按减免或下降额的30%给予奖励（但为此所产生的招待公关等费用应计入成本费用总额，列入当年的年度考核）。金成集团中国人力资源开发网（简称：中人网）考核细则序号项目核定实际备注1成本利润率AA12利润BB13入住时间CC14项目奖金D[D+（B1-B）×30%]×（A1/A）×[1-（C1-C）/1000]{1-（C1-C）/1000]如大于1，按1算项目经营目标考核表金成集团中国人力资源开发网（简称：中人网）考核细则例子：项目：核定成本利润率20%，利润1亿元，楼盘900天交付，完成额定指标奖金为300万元。项目：实际成本利润率25%，利润1.2亿元，楼盘920天交付。金成集团中国人力资源开发网（简称：中人网）考核细则则项目奖金为=[300+（12000-10000）×30%]×25%/20%×[1-（920-900）/1000]=1102.5万元金成集团中国人力资源开发网（简称：中人网）考核细则二、年度经营目标责任考核以每一个会计年度为期，根据项目考核书的要求和确立的指标，还需要对子公司进行年度考核。为建立科学的奖惩机制，强化激励手段，考核结果与子公司的利益分配挂钩。要求子公司总经理将本年度工资总额中除按月发放以外的部分扣存（拟扣存40%），然后在年终时根据考核结果决定是否返还年薪及其额度。金成集团中国人力资源开发网（简称：中人网）年度经营目标责任考核考核细则1、经济目标考核2、综合管理目标考核金成集团中国人力资源开发网（简称：中人网）考核细则年度经济目标考核说明①可支配费用总额按成本费用率进行控制，即可支配费用随收入增减而增减。如：某年的管理费用指标245万元÷收入指标6200万元×100%＝当年的成本费用率3.95%，即每增加100元的收入就能增加3.95元的可支配费用。②经营收入的考核办法为：以当年销售收入除以核定销售收入，得出此项收入的考核分值。设定：Bi为实际销售收入；B为核定销售收入，则经营收入分值为：Bi/B×100。金成集团中国人力资源开发网（简称：中人网）考核细则年度经济目标考核说明③计算出经营收入的考核分后，以实际完成的销售收入（Bi）为基数乘以核定的费用率，得出实际完成收入应该控制的成本费用（用β表示），再将实际发生的成本费用（用A表示）除以实际完成收入应该控制的费用（β），以100减去，即为成本费用指标考核得分。设定：A为实际发生的成本费用，β为实际完成收入应该控制的成本费用，则成本费用指标考核得值为：100-A/β×100。④计算出以上得分后，把交还集团公司资金因素C1除以核定交集团资金C作为经济考核系数。金成集团中国人力资源开发网（简称：中人网）考核细则序号项目核定实际备注1当年管理成本AA11、如完成销售收入大于核定收入，则超出部分累积到下年销售收入。B1/B按1计。2、如完成交集团资金大于核定，则超出部分累积到下年。C1/C按1计，3、{B1/B×100+[100-A1/（B1×A/B）×100]}如超出100，按100计。2当年销售收入BB13当年交还集团资金CC14经济目标考核得分{B1/B×100+[100-A1/（B1×A/B）×100]}×C1/C年度经济目标考核表金成集团中国人力资源开发网（简称：中人网）考核细则年度项目经济目标考核举例：当年核定：管理成本200万元，销售额2亿元，（成本费用率=200/20000=1%）当年交还集团资金1亿元。当年实际完成：管理成本180万元，销售额1.8亿元，当年交还集团资金9000万元。金成集团中国人力资源开发网（简称：中人网）考核细则则年度经济目标考核得分为={18000/20000×100+[100-180/(18000×0.1)]×100}×9000/10000=(90+0)×0.9=81分金成集团中国人力资源开发网（简称：中人网）考核细则序号项目核定实际备注1项目工程进度30A12财务管理10A23综合管理10A34安全管理10A45品牌管理10A56质量管理20A67综合管理目标考核得分100ΣAi年度综合管理目标考核金成集团中国人力资源开发网（简称：中人网）考核细则年度综合管理目标考核说明综合管理目标考核：根据子公司发展与经营情况，按满分100分设定各项管理工作的内容、分值与考核办法，由计划财务部、房产管理部会同集团相关职能部门根据对子公司的检查记录进行评分。金成集团中国人力资源开发网（简称：中人网）考核细则年度综合管理目标考核说明①项目工程进度：重要的进度目标，每项每迟延若干天扣一定的分数。②财务管理：包括自主融资额不得低于多少、财务纪律、预算编制与执行情况、前面所说的专项费用控制等等。③综合管理：包括集团劳动人事制度执行情况、员工培训、信息沟通、规划设计和营销方案等重大事项的及时上报审批、合同管理、文件、车辆、档案、物资、保密等事项的管理等等。金成集团中国人力资源开发网（简称：中人网）考核细则年度综合管理目标考核说明④安全管理：有健全的安全管理机构与制度、不发生民事转刑事案件和非正常死亡、无重大职工人身安全、盗窃、火灾等事故。⑤品牌建设：包括认真执行集团争创统一的集团房产品牌、业主投诉率控制在一定数值以内等等；⑥质量管理：主要对建筑产品的质量进行控制，反映在返修率、返修费用控制等方面。金成集团中国人力资源开发网（简称：中人网）考核细则序号项目核定实际备注1经济目标考核得分100A12综合管理目标考核得分100A23年度考核得分100A1×70%+A2×30%年度考核得分表金成集团中国人力资源开发网（简称：中人网）考核细则年度考核奖惩办法（1）总分60分以下：原扣存年薪不予发还。（2）60～80分：得分每增加1分，返还5%原扣存年薪。（3）80分以上：全额发还被扣存年薪并发放奖金，但奖金在年终时不发放，而是根据项目经营目标责任考核书的规定，在项目决算后统一考核发放。金成集团中国人力资源开发网（简称：中人网）考核细则项目经理职责项目经理权力——人事权——财权——技术决策权——生产指挥权——开发项目中各工种的发包权——集团公司授予的其他管理权力金成集团中国人力资源开发网（简称：中人网）考核细则经济指标的调整1、因子公司合并分立及由集团决定的重大经营政策调整等因素影响；2、集团指定工作形成的较大费用（指集团因特殊需要且不在子公司年度计划之列的工作形成的费用）；3、因政策、市场形势发生重大变化或不可抗力等因素影响。