镇江市物业管理实施办法

—1—镇江市物业管理实施办法第一章总则第一条为了规范物业管理活动，维护物业管理各方的合法权益，营造良好的居住和工作环境，促进和谐社区建设，根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》和《江苏省物业管理条例》等法律、法规，结合本市实际，制定本办法。第二条本办法适用于本市行政区域内物业的使用、维护、服务及其监督管理活动。本办法所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业或者业主自行对物业管理区域内的建筑物、构筑物及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序的活动。第三条物业管理工作实行属地负责制。各辖市、区人民政府、镇江新区管委会应当加强对本行政区域内物业管理工作的组织领导：（一）将物业服务纳入现代服务业发展规划、社区建设和社区管理体系，制定、落实扶持政策；（二）明确物业管理行政主管部门、各街道办事处（镇人民政府）物业管理机构；（三）建立由物业管理行政主管部门、街道办事处（镇人民政府）和规划、城市管理、公安、物价、质量技术监督、环境保护、工商等部门参加的物业管理联席会议制度，协调解决物业管理中的重大问题，牵头组织有关部门对物业管理区域内违法、违规行为开展集中整治；（四）健全由物业管理行政主管部门、街道办事处（镇人民政府）、基层人民调解委员会等组成的物业管理纠纷处理机制，协调解决物业管理中发生的各类矛盾和纠纷；（五）建立物业服务应急管理机制和长效管理机制；（六）对旧住宅区配套设施不全的，有计划地组织综合整治，提升配套水平，逐步实施物业—2—管理。第四条市住房和城乡建设部门负责全市物业管理活动的监督管理工作：（一）研究制定物业管理发展规划、行业服务标准、相关配套政策和示范文本等；（二）指导、监督辖市、区物业管理行政主管部门相关工作；（三）建立健全物业服务企业诚信体系，制定物业服务企业和项目负责人信用信息管理办法；（四）依法查处违反物业管理法律、法规的行为。第五条辖市、区物业管理行政主管部门负责本行政区域内物业管理活动的监督管理工作：（一）负责住宅小区物业管理招投标、物业承接查验以及物业服务企业交接工作的指导监督；（二）指导和配合街道办事处（镇人民政府）做好业主自治组织筹建、换届及日常工作的监督；（三）负责对物业服务企业的日常监管及信用信息核查管理工作；（四）指导和协调旧住宅小区物业管理相关工作；（五）依法查处违反物业管理法律、法规的行为。第六条街道办事处（镇人民政府）具体负责本行政区域内物业管理工作：（一）建立社区物业服务机构，公开投诉电话、办公地址；（二）负责协调物业管理与社区管理、社区服务的关系；（三）建立物业管理矛盾投诉调解机制，接受和处理群众的投诉和纠纷，指导社区居（村）民委员会、人民调解委员会等组织及时协调处理物业管理中的矛盾和纠纷；（四）制定物业管理应急预案，落实物业应急管理机制；（五）负责业主自治组织的筹建、换届等相关工作，指导监督业主自治组织的日常工作，建立业主自治组织档案；（六）协调建设单位与前期物业服务企业、业主与物业服务企业的关系。—3—第七条规划、城市管理、公安、物价、质量技术监督、环境保护、民防、工商等有关部门，按照各自职责，负责物业管理活动的有关监督管理工作。第八条市物业管理行业协会应当加强行业自律管理，强化行业监督，积极调解行业内部争议，规范从业行为，促进诚信经营，加强物业服务企业从业人员培训，提高物业服务水平，维护物业服务企业的合法权益。第二章物业管理区域第九条一个物业管理区域由一个物业服务企业实施物业管理。物业管理区域的划分以有利于实施物业管理为原则，综合考虑规划条件、建筑物规模、共用设施设备、业主人数、自然界限、社区布局、社区建设等因素确定。建设单位在向规划行政主管部门申请住宅建设工程设计方案审查时，应当明确物业管理区域的划分。规划行政主管部门在审查时，应当听取辖市、区物业管理行政主管部门对物业管理区域划分的意见。第十条建设单位应当根据物业建设用地规划许可证确定的红线图范围，结合物业的共用设施设备、社区建设等因素划定物业管理区域。新建物业项目的物业管理区域划分遵循以下规定：（一）同一规划区域内地上、地下建筑物及其构筑物和共用设施设备、相关场地，应当划分为一个物业管理区域；（二）住宅物业项目内的非住宅物业与住宅物业，应当划分为一个物业管理区域；（三）分期建设或者由两个以上建设单位共同开发的物业项目，其配套的设施设备是共用的，应当划分为一个物业管理区域；（四）其他可以划分物业管理区域的情形。上述情形中，配套设施设备能够分割、独立使用并符合规划建设工程设计方案要求且能够区分建筑物所有权的，可以划定为不同的物业管理区域，但规划行政主管部门有明确要求的除外。—4—第十一条新建物业项目的物业管理区域划分是物业管理方案的重要组成部分，建设单位在办理商品房预（销）售许可证前，应当将划定的物业管理区域向辖市、区物业管理行政主管部门备案，并提交以下材料：（一）物业管理区域档案登记表；（二）立项批文；（三）建设用地规划许可证；（四）土地使用权证书或者使用土地的批准文件；（五）规划条件书和规划总平面图；（六）其他相关材料。辖市、区物业管理行政主管部门对于提交材料齐全、符合要求的，应当在3个工作日内予以备案，并出具物业管理区域划分备案证明。建设单位应当将物业管理区域划分备案证明的相关内容在商品房买卖合同中明示。第十二条新建物业出售前，经规划行政主管部门批准调整原有规划设计方案，原物业管理区域划分不符合本办法第九条、第十条的，应当重新划分物业管理区域。物业管理区域内房屋已经预（销）售的，建设单位调整规划设计方案报规划行政主管部门审核前，应当征求相关买受人意见。重新划分物业管理区域后，由建设单位向辖市、区物业管理行政主管部门重新备案。已划定物业管理区域并实施物业管理但尚未向物业管理行政主管部门备案的，由物业服务企业向辖市、区物业管理行政主管部门备案。已投入使用但尚未划分物业管理区域的，由辖市、区物业管理行政主管部门会同街道办事处（镇人民政府）征求相关业主意见后确定物业管理区域，物业管理区域划分前应当在物业管理区域内显著位置向业主进行公示。第十三条辖市、区物业管理行政主管部门应当建立物业管理区域档案。物业管理区域档案应当载明物业管理区域的地理位置、四至界限、建筑物总面积、专有部分数量、业主共有部分主要情况、建设单位以及其他需要载明的事项。—5—第三章业主、业主大会与业主委员会第十四条房屋的所有权人为业主。业主应当依照法律、法规和管理规约（含临时管理规约，下同）行使权利，自觉履行法定和约定的义务。第十五条业主在物业管理活动中，享有下列权利：（一）按照物业服务合同（含前期物业服务合同）的约定，接受物业服务企业提供的服务；（二）按程序提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；（三）提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；（四）参加业主大会会议，行使投票权，并在选举业主委员会成员时，享有被选举权；（五）监督业主委员会的工作；（六）监督物业服务企业履行物业服务合同（含前期物业服务合同）；（七）对物业共用部分、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；（八）监督物业共用部分、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；（九）认为业主大会或者业主委员会作出的决定侵害其合法权益的，有权依法向人民法院提起诉讼；（十）法律、法规规定的其他权利。第十六条业主在物业管理活动中，履行下列义务：（一）遵守管理规约、业主大会议事规则，不得损害公共利益和他人合法权益；（二）遵守物业管理区域内物业共用部分和共用设施设备的使用及公共秩序、公共安全、环—6—境卫生的维护等方面的规章制度；（三）执行业主大会和业主大会授权业主委员会作出的决定；（四）按照有关规定交纳专项维修资金；（五）遵守物业服务合同（含前期物业服务合同）的相关约定，按时足额交纳物业服务费、公共水电费（含电梯运行电费，下同）等费用；（六）法律、法规规定的其他义务。第十七条一个物业管理区域成立一个业主大会。业主大会由物业管理区域内全体业主组成。物业管理区域内业主人数较少且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会的职责。业主户数超过300户的，可以成立业主代表大会，履行业主大会的职责。业主代表由业主大会筹备组以幢、单元、楼层等为单位推荐出1至5名候选人，经相关业主选举产生。参加业主代表大会的业主代表应当于业主代表大会7日前，就会议拟讨论的事项书面征求所代表的业主意见。业主代表的任期与当届的业主委员会任期相同。第十八条符合下列条件之一的，应当召开首次业主大会或者业主代表大会（以下统称业主大会）会议：（一）物业管理区域内房屋出售并交付使用的建筑面积达到50%以上的；（二）物业管理区域内业主已入住户数的比例达到50%以上的。第十九条物业管理区域内符合业主大会成立条件的，建设单位应当按照物业所在地的街道办事处（镇人民政府）的要求，报送下列筹备首次业主大会会议所需的文件资料：（一）物业管理区域备案证明；（二）房屋及建筑物面积清册；（三）业主名册；（四）建筑规划总平面图；—7—（五）交付使用共用设施设备的清单及证明；（六）物业服务用房配置证明；（七）其他有关的文件资料。第二十条符合成立业主大会条件的，街道办事处（镇人民政府）应当在收到建设单位或者十人以上的业主公开联名提出筹备业主大会书面申请后60日内，组织成立首次业主大会筹备组。筹备召开首次业主大会会议所需的费用，根据物业管理区域规模、业主户数和建筑面积等因素确定，由建设单位承担。建设单位在报送筹备首次业主大会会议所需文件资料时，应当和街道办事处（镇人民政府）商定筹备召开首次业主大会会议所需费用，并将筹备费用一次性交至街道办事处（镇人民政府）代管。街道办事处（镇人民政府）应当将筹备费用单独列账，独立核算。首次业主大会会议召开后，筹备组应当将筹备费用的使用情况向全体业主公布，接受全体业主的监督。第二十一条首次业主大会筹备组由业主、建设单位、街道办事处（镇人民政府）、社区居（村）民委员会等派员组成。筹备组中的业主成员由街道办事处（镇人民政府）组织业主推荐产生，其他成员应当由其所在单位出具书面委托书。筹备组人数应当为5至11人的单数，其中业主成员应当不少于筹备组人数的60%。筹备组组长由街道办事处（镇人民政府）代表担任。筹备组中业主代表的推荐办法由街道办事处（镇人民政府）确定，并向全体业主公布。筹备组应当自成立之日起7日内，将成员名单在物业管理区域内显著位置进行公示。业主对筹备组成员有异议的，由街道办事处（镇人民政府）协调解决。筹备组正式开展工作前，辖市、区物业管理行政主管部门应当会同街道办事处（镇人民政府）对筹备组成员进行物业管理相关知识培训。第二十二条筹备组应当自成立之日起90日内完成下列筹备工作，并组织召开首次业主大会会议。（一）确定首次业主大会会议召开的时间、地点和内容；（二）拟定管理规约、业主大会议事规则、业主委员会工作规则草案；—8—（三）确定业主身份（含业主姓名及所拥有的专有部分面积），确定业主在首次业主大会会议上的投票权数，监票人应当由街道办事处（镇人民政府）派员担任；（四）拟定首届业主委员会委员候选人条件、名单和选举办法；（五）依法确定首次业主大会会议的召开方案、表决规则；（六）召开首次业主大会会议的其他准备工作。对前款规定的内容，筹备组应当在首次业主大会会议召开15日前，在物业管理区域内显著位置公告，并书面通知全体业主，公告时间不少于7日。业主对公告内容有异议的，应当在公告期间以书面形式向筹备组提出意见，筹备组应当自收到书面意见之日起7日内集体讨论决定是否采纳并书面答复。业主大会成立后，筹备组自动解散。筹备组未在90日内完成前款所述筹备工作的，由街道办事处（镇人民政府）书面公告筹备组解散。筹备阶段发生诉讼、复议，或者对筹备组成员有异议的，诉讼、复议和异议处理期间不包含在筹备期限内。第二十三条业主大会决定以下事项，并履行相关职责：（一）制定和修改业主大会议事规则、管理规约和业主委员会工作规则；（二）选举或者更换业主委员会委员，监