搜索
1我热爱城市，热爱它的灯红酒绿，热爱它不断变化的色彩，热爱它的气息，那是我熟悉的气息，当然也是我生长的地方！仅以此献给那些热爱城市并为她努力的人们……——鞍山庄士中心城项目营销构想2020年6月22日第一章钢都鞍山（鞍山市场宏观中观微观分析）4鞍山市场宏观分析鞍山总体经济状况鞍山商业房地产市场总体现状5鞍山总体经济状况城市概况：辽宁省第三大城市，东北第五大城市，全国综合实力三十强鞍山市地处辽东半岛中部，总面积9252平方公里，市区面积800平方公里，总人口400万人，城市人口200万人，距离辽宁省省会沈阳89公里，距海滨城市大连308公里，地处环渤海经济区腹地，是沈大黄金经济带的重要支点，是辽宁中部城市群与辽东半岛开放区的重要连接带，是沈阳经济区和辽宁沿海经济带的连接纽带，中国著名老工业基地，是东北第五大城市，辽宁省第三大城市，全国综合实力第30强城市。鞍山是东北地区最大的钢铁工业城市，中国第一钢铁工业城市，有“共和国钢都”的美誉，是新中国钢铁工业的摇篮。哈大铁路、沈大高速公路纵贯南北，京沈高速公路、秦沈高速铁路客运专线经途鞍山。鞍山现辖4个市辖区、1个县级市、1个县、1个自治县。现辖海城市、台安县、岫岩满族自治县和铁东、铁西、立山、千山（汤岗子新城）、鞍山（国家级）高新技术产业开发区、达道湾新城（鞍山经济开发区）、千山风景名胜区和鞍山文化旅游区等。鞍山是中国优秀旅游城市，拥有世界第一玉佛、亚洲著名温泉、国家名胜千山，同时素有中华宝玉之都之称。转型2010中国经济十大领军城市，国家现代服务业发展综合试点市，中国优秀旅游城市和中国投资环境百佳城市。6鞍山辽宁省鞍山市阜新市沈阳市抚顺市盘锦市营口市本溪市鞍山市地处辽东半岛中部。东部、北部靠辽阳县，南部与凤城市、庄河县毗邻，东南部与大石桥市接壤，西部与盘山、辽中县连接。市中心距辽宁省人民政府所在地沈阳市89公里，东距煤铁之城本溪市96公里，南距大连市308公里，西南距营口鲅鱼圈新港120公里，西距盘锦市103公里。全境南北最长175公里，东西最宽133公里，占辽宁省总面积的8.4%。长（春）大（连）铁路、沈（阳）大（连）高速公路纵贯南北；海（城）沟（帮子）铁路、海（城）岫（岩）铁路联接东西。大庆至大连的输油管道经过境内。公路成网，遍布乡镇，交通十分方便。辽阳市地理位置：鞍山地处辽东半岛中部，东、北部靠辽阳县，南部与凤城、庄河毗邻，东南部与大石桥市接壤，西部与盘山、辽中县连接。7千山玉佛苑汤岗子温泉二一九公园千山：位于辽宁省鞍山市东南17公里处，是长白山的支脉，山峰其数近千，故名“千山”，素有“东北明珠”之称。汤岗子温泉：辽宁堪称温泉之乡，而鞍山汤岗子温泉是全国四大康复中心之一。温泉环境优雅，泉水清澈透明，水内含有钾、镁、钠、硫等化学元素，对多种疾病都有显著疗效。世界最大玉佛的玉佛苑：位于辽宁省鞍山市玉佛山风景区内，占地面积四万六千平方米，为国家首批AAAA级旅游区，其面积4.6公顷；二一九公园：建于1950年，为纪念1948年2月19日鞍山解放而命名，是东北地区最大的综合性公园。公园总面积9.6平方公里，内设花卉区、山景区和游乐区。城市旅游：全国百佳旅游城市、国家森林城市8措施：按照“东控、南进、西拓、北调、中疏”的十字方针，调整鞍山市城市空间布局，形成以鞍山市区为核心，以大屯和汤岗子组团、千山组团、腾鳌组团为卫星城镇，形成一城多心分散组团式布局结构。东控：控制非高新技术产业和旅游设施进入高新区和千山组团；南进：城市向南采取跨跃式发展，越过东西鞍山、杨柳河，将汤岗子组团作为城市新市区，优先发展大型带动型项目，促进新区启动；西拓：结合鞍钢发展及市区工业用地的调整，将工业布局向西拓展，建设鞍山工业园区；北调：城市北面已抵辽阳边界，发展受限，用地以调整为主；建设羊草庄工业园，开发沙河沿岸及原立山工业区用地，建设居民住宅区；中疏：疏导搬迁城市中心区的工业，安排到两园中，“退二进三”，腾出土地用于住宅、商贸和绿地建设。城市规划：全面构筑城市发展新格局，提升主城建设新城，拉开城市骨架，拓展城市空间，完善城市功能，优化城市布局。中疏9近五年消费品零售总额及增长情况近五年鞍山人均可支配收入在省内城市中的位置单位:亿元可以看出，省内城市沈阳、大连消费品零售总额远领先于其他城市。除沈阳、大连外，鞍山消费品零售总额最高，为省内其他城市的1.5-2倍。在消费品零售总额的增速方面，鞍山也位居省内前列，甚至略高于沈阳、大连。单位:亿元鞍山人均可支配收入位列全省第四位，位居盘锦、大连、沈阳之后，高于辽宁省人均可支配收入平均值；收入增速均高于沈阳大连。4%-5%5%-8%大于8%小于4%经济发展：鞍山市国民生产总值（GDP）及人均可支配收入的逐年增加，客户购买力逐渐增强，促使鞍山房地产市场健康、快速、稳定的发展；房地产预警系统判断——GDP增速与房地产发展关系高速发展10产业结构：鞍山市处于第二产业占主导的发展阶段，钢铁产业独占半壁江山，但已开始出现向第三产业占主导阶段过渡的趋势。（1）鞍山市目前处于第二产业占主导的阶段，但是目前第二产业所占比重增长放缓，甚至有所下降。第三产业近年开始缓慢增长。（2）伴随产业结构不断调整，以第二产业占主导向第三产业逐渐转移，第三产业将会获得更快的发展。（3）产业结构的变化会进一步提高鞍山市人民收入水平，同时刺激商业的需求与发展。11支柱产业：鞍钢是国家特大型企业，为鞍山市创造近40%的产值。第二产业54%第三产业42%第一产业4%2012年鞍山产业结构比例鞍山的第二产业占绝对主导地位。至2012年鞍钢在职员工约30万人，附企职工13.2万人，离退休工人约12万人，总人数约55万余人，占市区总人口近35％，构成了庞大的产业人口群。国家背景下的支柱产业，确保社会消费能力持久稳定产业结构单一，难以实现外来人口导入，高端消费依赖内需12其他主要产业：鞍山矿产资源丰富，不少矿产资源为私人采掘，成就了私有矿主等高端消费阶层。铁矿：探明储量为100亿吨，居全国之首，主要分布在鞍山市区周围及辽阳市。以国家开采为主，分布在海城、岫岩的小部分中小型铁矿由乡、镇开采。菱镁矿：主要分布在海城和岫岩。探明储量为23亿吨，为全国之首，占世界储量1/4，且质地、品位俱佳。较大规模的矿厂有辽镁公司、腰岭子镁矿以及英落、牌楼、八里等乡镇企业。滑石矿：分布在海城和岫岩境内。探明储量为6000万吨。除位于海城马风镇的海城滑石矿由国家开采外，余者均为乡、镇、村企业开采。玉石矿：分布在岫岩，探明储量206万吨，年采2500吨左右，是国内最大的玉石产地。岫岩玉除县内玉雕厂、点加工精美玉雕外，还供应全国22个省170余家玉器厂加工。岫岩玉雕产品是大连口岸对外出口拳头产品之一。大理石：主要产于岫岩和海城，储量巨大。花岗岩：主要产地是岫岩满族自治县，储量超200亿吨。辽阳鞍山海城岫岩35公里80公里7.5公里13单位2008年2009年2010年2011年全市总人口万人351.4353.9364.6365.2市区总人口万人147.34149.48151.74152.37全市总户数万户115.56115.87123.21124.85市区总户数万户51.7651.9553.2954.862008-2011年鞍山人口及户数走势变化情况铁东区铁西区立山区汤岗子新城高新技术产业开发区文化旅游开发区达道湾新城千山风景名胜区海城市台安县岫岩合计53.3632.4644.7410.126.284.997.590.98123.2733.2548.2365.2鞍山市区范围中，铁东区所占人口数量比例最高，约占市区人口的35%，其次是立山、铁西区，高新区等新区人口数量最少。80%20%本地人口与外来人口比例本地人口外来人口人口结构：鞍山市人口及户数在缓慢增长，其中本地人口占80%，外来人口占20%，外来常驻人口占比较小。14第二产业鞍钢等企业的初等技术工人商业商场打工经营服务人员第三产业企业的普通员工第二产业制造加工型企业的基层员工第二产业鞍钢等企业的高层管理人员及家属第三产业企业的高层管理者中型及大型规模私企业主政府部门中层以上领导第三产业企业的中层管理者第三产业企业小规模私营业主第二产业鞍钢企业资深技术人员政府公务员家庭收入：鞍山市的家庭收入结构属于哑铃状分布特征，贫富差距较为明显。152008年以来，鞍山城市居民可支配收入和消费性支出都稳步上涨，2009年人均消费性支出稍有波动，2010年开始增幅稳定，且保持高水平增长，二者增长趋势基本吻合，消费性支出增长较快，且支出占收入的比例逐年降低，可以看出鞍山城市居民消费水平和消费能力皆有较大提高，居民生活水平稳步提高。消费水平：鞍山城市居民消费水平和消费能力逐年上升，居民生活水平稳步提高。16鞍山人均消费力强，与省会城市沈阳接近居民消费能力强，爱吃、敢吃、爱玩、敢玩、爱穿、敢穿，这些都是鞍山人的特点：2012年，鞍山市居民家庭人均消费性支出为16389元，而同期沈阳市居民家庭人均消费性支出为20000元；鞍山餐饮业发达，相关从业人员紧俏，一个普通饭店的服务员月薪可以达到3000元，而一个出租车司机的每月净收入也只在3500元左右；无论高低档次的服装业都很发达，休闲娱乐产发达，以洗浴为主的休闲、娱乐场所有数百家。“消费逛街去站前“”站前商圈“已成为鞍山市民购物休闲消费的最主要集散地，主要以百货、休闲娱乐为主的大型商圈聚集了鞍山近80%的购物人群，现已经成为鞍山地区最繁华的购物集散地。鞍山市居民的钱花哪儿了？？？1、食品消费变讲究2012年，居民人均用于食品消费支出5520.9元，增长7.1%。2、爱美舍得买衣服2012年，城镇居民人均服装支出1949.1元，增长18.8%。3、近七成家庭“两居室”2012年末，鞍山城镇居民家庭两居室及以上住房的家庭为69.7%，比上年增加4.7个百分点；人均住房建筑面积为25.9平方米，增加0.7平方米。4、生活进一步“数字化”2012年末，鞍山每百户城镇居民家庭拥有摄像机8.5架，增长26%；中高档乐器2.8套，增长44.7%，电脑72.7台、手机177.4部，分别增长14.2%和7.0%。5、私家车保有量大增2012年末，百户居民家庭拥有家用汽车14.6辆，增长45.6%。6、保健消费增长显著2012年，人均购买各种滋补保健品支出235.9元，增长12.3%。7、教育花费猛增2012年，人均用于教育支出909.5元，增长29.6%。消费习惯：鞍山市家庭结构多为三口之家或三代同堂，不同收入家庭支出均集中于餐饮、服装、交通通讯、娱乐教育文化服务方面。17从上图可以看出，鞍山市社会消费品零售总额近年来一直保持较高的增长速度，2008年开始，鞍山消费上升态势明显，增长率较为稳定，说明鞍山近年来，社会消费品市场活跃，居民消费能力普遍增强。商品零售总额：鞍山市社会消费品零售额保持较高增长，居民消费能力普遍增强，市区对商业集聚效应的需求有所增强。18鞍山市宏观市场结论：居民消费能力逐步增长，发达的第二产业和蓬勃发展的第三产业是城市经济的主要来源。房地产市场仍然处于高速发展阶段，第三产业发展拉动城区商业发展；居民消费水平和消费能力逐年上升，市区对商业集聚效应的需求有所增强；哑铃状收入结构，导致中低端消费成为城市主导，高收入群体出现外向型消费特征；鞍山第二产业发达，大型工业企业、矿产采掘业以及其促进的第三产业蓬勃发展是当地房地产市场消费的有利支撑。鞍山作为辽中地区的重要城市，对周边辽阳及海城等地均有一定的辐射作用。向旅游性城市发展。现在外来人口少，房地产产业及商业发展仍然依靠城市自身发展；未来随着第三产业的发展，将带来更多的商业的需求243156宏观趋势的影响认识总体经济与产业快速发展，地产环境受大气候影响，相对不太理想，刚性需求被挤压所剩无几，15年市场商品房销售成交相比14年会有一定幅度增长。鞍山已经进入商业地产产品时代，市场价格不再仅仅与“地段”挂钩，而将更多地加入产品理念、品牌价值、服务和管理等更多的附加价值。产品质量和客户服务将成为