搜索
lifestyleMinimalismMinimalismlifestyleReportonthethinkingofstagemarketing万腾大厦项目营销执行方案目录CONTENTS01.市场调研02.项目分析03.营销策略04.推广执行Part01市场研判竞品分析客群分析项目名称阳光新卓广场开发商邯郸市新卓房地产开发有限公司项目位置人民路与建设大街交叉口东南角总建筑面积295452.8㎡标准层面积1500平米占地面积4万平米交房标准毛坯销售均价6700元/㎡层高C座4.5m层数C座23层得房率75%容积率3.99交付日期2019年年底工程进度主体封顶车位比2540个车位证件情况五证齐全主力套型两居62㎡、三居82㎡、五居119㎡（公寓）阳光新卓广场项目项目规划：阳光新卓广场是新卓地产与阳光集团合作开发的商业项目，开发商称已达成战略合作协议，阳光集团旗下的阳光百货、阳光超市等将入驻并负责商业的整体招商、运营及物业管理工作。阳光新卓广场位于邯郸市人民路与建设大街交叉口东南角，项目总建筑面积295452.8㎡，占地面积40000㎡，项目共3栋楼，A座办公、B座，C座为公寓产品；C座B座A座竞品分析阳光新卓广场项目项目情况：A座属性未定，B座正在销售，1-5层商业，6-22层平层公寓；C座LOFT公寓基本售完；项目货量：B座约300套，精装交付；C座324套；C座324套在售产品：B座为平层公寓，层高3.5米；C座LOFT公寓层高4.5米，7梯18户；销售均价：6700元/㎡；去化速度：2016年12月开盘，LOFT公寓月均去化不到30套；销售政策：44-120㎡，首付5万，一年内付清60%。主要购买群体：居住客群80%、投资客群20%，主要为周边的刚需客群。竞品分析阳光新卓广场项目竞品分析项目概况所在区域邯郸市邯山区项目地址邯山区学院北路与陵西大街交口开发商隆基泰和集团总占地面积41.8亩总建筑面积约11万㎡产品类型公寓户型区间30-50㎡绿化率20%容积率3.6产品综览工程进度基坑处理预售价格6500-6600/元㎡日均认筹量12-20组证件情况目前四个证项目概况:星魔方由隆基泰和开发，打造邯山区潮流公寓，以商业loft与公寓loft为主，商业层高7.8米，公寓层高4.5米，30-50㎡的户型可连通组合，定位于邯郸南部中心小户型公寓，满足青年一族追求时尚、追求夜生活的需要，以低首付款吸引投资客户较多。隆基泰和·星魔方项目竞品分析隆基泰和·星魔方产品货量统计名称楼栋商业公寓地上车位地下车位领寓A栋1040884170B栋20340C栋8306美寓E栋1549381160F栋11476合计642023165330隆基泰和·星魔方户型配比序号面积数量户型占比130㎡1427%240㎡151775%350㎡36418%合计2023100%隆基泰和·星魔方项目营销动态1、销售信息：A、B、C、E、F共计约1800套，目前累计成交约1300套，成交均价6500元/㎡，剩余500多套，成交单价价格维持在6500-6600元。2、销售政策：电商优惠：交1万抵2万；首付分期先交30%；一次性分期付款：优惠200元/㎡，共分3期首付40%，2018年5月30日付清；多付多优惠政策：首付50%优惠100元/㎡；首付60优惠150元/㎡；首付70%优惠200元/㎡；一次性全款优惠400元/㎡；交清首付及一次性：7日内交清首付额外优惠50元/㎡；竞品分析隆基泰和·星魔方项目竞品分析项目名称绿谷未来城开发商邯郸市宸宇房地产开发有限公司项目地址中华南大街邯山广场对面总建筑面积103218㎡绿化率14.8%交房时间未定均价5500—5700元/㎡交付标准毛坯可售货量约1000套容积率6占地面积19.68亩面积区间50-130㎡物业类型公寓项目概况：绿谷未来城由宸宇房地产开发，打造邯南新区最新潮流公寓，以公寓和商业为主，公寓户型面积小，总价低，可居住可办公；卖点主要是紧邻中华大街，交通便利，项目展示性良好，单层面积较大，最多分割40户，过于密集；工程进度缓慢，主要吸引周边投资客群。绿谷未来城项目竞品分析绿谷未来城首开货量统计面积合计（约：㎡）993410643517258501805143085416216770楼层面积段1面积段2面积段3面积段4面积段5面积段6面积段7面积段8面积段9合计49.04-49.98㎡52.95-58.83㎡60.00-69.99㎡70-79.99㎡80-89.99㎡90-99.99㎡100-116㎡120-129㎡162㎡5层22454121399层919622213912层818317313713层8173442114017层71951333819层6212113337合计套数262992310191371230户型占比1%27%43%10%4%8%6%3%0%100%去化套数2487016613530163去化占比100%77%71%70%60%68%38%43%0%71%首推货量：2017年10月8日开盘，首推货量230套，认筹200余组，筹货比83%；首开楼层：5/9/12/17/19/13共计6层首开去化：首开去化163套，去化率达71%;加推情况：暂未加推成交情况：目前累计成交170余套，成交均价5600-5700元/㎡。2、销售政策：认筹交3万，1万定金，另交2万抵4万全款95折，商贷99折，不接受公积金；限时送600元/㎡精装。3、证件情况：目前项目有3证，暂无工程进度。绿谷未来城项目营销动态1、销售情况：竞品分析绿谷未来城项目竞品分析项目名称江泉悦公馆开发商邯郸市霖房地产开发有限公司项目地址丛台东路与廉颇大街交叉口西南角总建筑面积119602㎡绿化率35.65%交房时间2021年底均价7000元/㎡交付标准毛坯可售货量570套容积率占地面积19.68亩面积区间50-130㎡物业类型公寓江泉悦公馆项目概况：项目位于东部新区的核心区位，市政规划行政中心、文化中心西南侧，东湖公园西北侧。主要卖点在于具有想象空间的区位优势，小户型、低单价，“20万买套房”低总价概念+民水民电可落户说辞吸引了部分低端投资客。竞品分析江泉悦公馆竞品分析项目名称环球中心开发商邯郸市翠宫房地产开发有限公司项目地址人民路与滏东大街交叉口东南角总建筑面积60万平方米绿化率/交房时间2019年底均价13500-21000元/㎡交付标准毛坯，公共部分精装可售货量容积率6.5占地面积5.9万平方米面积区间65㎡-350㎡物业类型公寓、写字楼项目概况：邯郸“环球中心”项目位于河北省邯郸市人民路与滏东大街交叉口东南角，由河北美食林集团投资，总占地面积5.9万平方米，建筑面积约60万平方米；其中集中商业面积18万平方米，共计6层（含负一层）；涵盖星级酒店、办公、购物中心、步行街、会所、住宅公寓等多种商业业态，邯郸市地标性商业建筑群的形象已基本形成。在售楼栋未售楼栋环球中心项目竞品分析环球中心首推货量统计产品层高层数梯户比面积区间套数户型占比公寓跃层5.8m18（含7层商业）四梯十五户60-11045%平层3.8m22（含7层商业）四梯十五户70-18055%合计710100%营销动态1、销售情况：首开：2018年7月30日首开T2、T5西共计355套，认购240套；目前T2、T4、T5均有房源在售，价格维持年前水平，去化速度一般；成交均价：平层成交均价14000元/㎡，跃层21000元/㎡。2、营销动作：新推T3，定位办公，半层700平米起售，价格待定；宣传公寓产品将在五一后上调价格。环球中心项目竞品分析环球中心项目竞品分析环球中心项目竞品分析环球中心项目竞品分析项目名称美的·拉德芳斯开发商美的地产开发有限公司项目位置人民路与建设大街交叉口东南角总建筑面积待定标准层面积约1700平米占地面积待定交房标准毛坯销售均价暂无层高4.5m层数2-22层得房率70%容积率/交付日期待定工程进度开槽车位比待定证件情况未知主力套型48㎡、50㎡、60㎡（loft公寓）拉德芳斯项目项目规划：拉德芳斯19#是美的房地产开发有限公司开发的商业项目，该项目与拉德芳斯相连，地处丛台路东环路交汇处，属交通核心位置。目前19#正处于前期阶段，占地面积，总建面均未确定。总高22层，其中一层、二层为商业，3—22层为loft公寓。竞品分析19#9/10层平面图竞品分析合体公寓产品基本信息汇总项目类别公寓项目名称阳光新卓广场星魔方绿谷未来城江泉悦公馆最近开盘时间2017.8未定2017.10.82017.11总建筑面积（万㎡）301110.311.96建筑形式住宅、写字楼、公寓公寓公寓公寓、酒店、住宅精装标准毛坯毛坯毛坯毛坯容积率3.993.6//绿化率18.6％20%14.8%/近期销售价格7500元/㎡6500-6600/元㎡5500—5700元/㎡7000-7500元/㎡环球中心2017.7.3060公寓、写字楼、城市综毛坯，公共部分精装//12000-21000元/㎡美的拉德芳斯19#未定/公寓毛坯2.4/待定竞品分析客群分析复兴区7%丛台区63%邯山区13%高开区7%其他县区10%受访人群居住地我们针对项目周边及天鸿等市中心商业区域进行了160份的问卷调研，主力受访者年龄集中在25-50岁之间，符合当下购房主力客户群的年龄区域。客群居住区域集中在丛台区及邯山区，以周边客群为主无房27%1套2套14%无购房打算62%1年内7%近3年31%购房意向客群分析目前居住状态3套及以上0%感兴趣67%不感兴趣13%无所谓20%丛台区购房意向59%1、目前调研客群中，近一半人群目前只有首套住房，3套以上住房人群稀少；周边以刚需及首改人群为主；2、购房意向上，受到目前限售的大环境影响，整体观望情绪较重，购买意愿削弱，为我项目入市造成一定风险；3、区域上看，对丛台区的购买意愿较强，区域发展前景乐观。不清楚73%了解25%想购买2%公寓产品接受度愿意8%不愿意不清楚40年和70年区别19%40年产权接受度客群分析73%对公寓产品的购买意向看，多数受访者不大接受40年产权的住宅产品，同时对公寓产品的购买意愿不大；故建议在前期入市阶段通过价格差距及优势抢占市场，赢得产权劣势。45-60㎡29%60-80㎡31%80㎡以上33%公寓面积需求35-45㎡7%客群分析9000以上2%8000-900018%7000-800041%6000-700039%公寓价格预期对公寓产品的选择，面积上以45-80平米小户型最受欢迎，价格预期集中在6000-8000之间。4513112615122304030201050公寓抗性因素客群分析5040302010034总价低36投资收益好21交通便利12是否loft12不受限购45物业服务好购买公寓考虑因素1、在选择公寓产品方面，最多的影响因素为物业服务，其次为总价和投资升值潜力。故在我项目的后续操作中，建议提升物业品质。2、抗性方面，以产权为最大抗性因素，其次为商用水电及居住的舒适度；故建议可通过调整户型及项目包装，提升从而公寓居住的舒适度。Part02项目分析SWOT分析客群定位产品提升建议价值点分析VI及形象定位项目概况项目位置项目可售货量层数业态层数每层户数（户）户数合计（户）层高1F商业11111——2-7F平层公寓、写字楼6281683.2米8-17FLOFT公寓10272704.5米18F——————————√面积优势突出，主力房型建筑面积在60平米左右，符合目前小户型的主流需求。√4.5米LOFT户型：小户型酒店式LOFT公寓，一层变两层，性价比优势明显。项目概况SWOT分析S劣势开发商在邯郸本地影响力小；周边地缘性客群较少，为项目蓄客增加难度；目前购房市场整体对公寓商业项目认知度较低，40年产权抗性较大。商业项目相对住宅首付比例较高，且之后的生活成本也较高。对我项目产生一定冲击。目前受整体限售环境影响，购房者观望情绪较重，购买意愿不强。04030102WOT优势交通便利，项目主出入口位于滏东大街，昭示性强；整体户型面积区间适中，并