国内房地产业潜在的金融风险

1国内房地产业潜在的金融风险2010-8-25摘要：本文对当前我国房地产业发展的总体情况和存在的突出矛盾进行了考察，并在此基础上，总结了上个世纪80年代以来发生的典型房地产泡沫危机，分析了房地产泡沫危机和金融危机的关系，以及目前我国房地产业潜在的风险，提出了促进我国房地产业健康发展的政策建议。一、当前我国房地产业的现状与主要问题(一)当前我国房地产业部分泡沫特征已十分明显从去年以来我国房地产业的多项数据来看，我国的房地产业目前进入了一个调整期。根据国家统计局所提供的数据，2008年前10个月，全国房地产开发投资，商品住宅投资，房屋施工面积，商品住宅竣工面积均继续保持增长态势，虽然全国商品房屋销售面积和商品住宅销售面积曾短期出现了不同程度的下降，全国商品房空置面积和空置商品住宅面积则出现不同程度的增长，但去年下半年开始重点一二线城市房价依然显示同比上涨。从去年以来我国房地产开发完成情况来看，2009年1-11月，全国完成房地产开发投资3.13万亿元，同比增长17.9%，其中，商品房销售额3.6万亿元，同比增长86.4%。这两项指标保持了较高速度的增长，2009年的房地产增幅则在6月后出现较大幅度的上升。22009年1-11月，全国房地产开发企业房屋施工面积，房屋竣工面积和住宅竣工面积继续保持较高速度的增长，1-11月全国商品房销售面积增幅自3月份恢复增长，其中，商品住宅销售面积，全国商品房空置面积同比增幅比1-9月提高2.9个百分点。从国家统计局调查显示的全国70个大中城市房屋销售价格变化来看，去年1月份全国房价同比涨幅达到历史最高点11.3%，去年11月份，全国房价环比上涨1.2个百分点，涨幅较10月扩大0.5个百分点，同比上涨5.7个百分点。高房价已经成为我国社会经济的一个突出问题。在过去的十年里，我国国民经济的高速增长、城市化进程的加速发展和居民可支配收入的持续提高刺激了住宅市场的需求，房地产业取得了长足的发展，但是近几年来高房价，高利润，高投资(有相当一部分是外资)的增长模式带来投资、投机需求的迅速增加，反过来又造成了房价和土地价格的进一步上涨，增加了我国经济的内部压力、加大了金融风险。为防止经济过热，防止结构性通货膨胀转向全面的、较高的通货膨胀，同时为调整房市结构，防止房地产价格上涨过快出现大的资产泡沫化，使我国房地产市场能够持续、健康、稳定的发展，2007年下半年以来，中央政府采取了—系列的宏观调控措施。就货币政策来说，央行提高了准备金率并多次提高利率，和银监会联合发布了《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》以及《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》，调整了对房地产的消费信贷政策，引导消费者个人住房消费与投资行为。房地产业发展在宏观调控下逐步回3归理性。2008年第三季度以来，针对美国金融危机的冲击，中央采取了灵活审慎的宏观经济政策。温家宝总理在11月10日国务院会议上提出了“快、重、准、实”的要求，部署了落实中央政策措施的七项工作，其中第三条就是促进房地产市场平稳健康发展。央行也适时根据市场变化采取适度宽松的货币政策，出台了一系列促进房地产业健康发展的信贷政策。但是目前一些人对央行自去年下半年以来针对房地产业的从紧调控措施提出质疑，认为政府目前所采取种种政策措施是对以往错误的补救，实际上这种观点将央行去年应对房地产市场过热和泡沫化的举措和2008年三季度以来应对国际金融危机的举措混为一谈，没有认识到“在央行的货币政策方面，灵活审慎是基本原则”。2007年开始的美国次贷危机为我国房地产业的发展提供了—个预警，而政府所采取的宏观调整政策则避免了我国房地产业泡沫和金融风险的进一步扩大，也避免了房地产业在美国金融危机来临时的剧烈震荡。在金融风暴来临之时，央行及时调整货币政策，维护国内经济稳定的举措值得肯定。总的说来，政府宏观调控措施在促使我国房地产业回归理性发展方面已经取得了显著成效，但是当前我国房地产业存在的一些突出矛盾并未得到根本解决，而且一些新的问题也随之出现。(二)目前我国房地产业存在的几个突出矛盾1.市场结构性矛盾。虽然我国商品房开发结构得到了较大调整，但是结构性矛盾依然存在。长期以来，住房特别是低投入，低价位的中4小套型住房供应总量不足，而并不符合我国基本国情的高投入，高价位的高档豪华型住宅、别墅、酒店式公寓、度假型住宅以及写字楼比重过高。2005年以来，国家宏观调控措施中增加了中低价位、中小户型以及保障性住房等土地的供给，但是上述结构性矛盾并没有得到根本改观。据建设部门统计，2008年10月份，在40个重点城市新上市的商品住房中，套型建筑面积在90平方米以下的住房面积所占比重为31.77%，而2009年1—10月，全国90平方米以下住房开发投资占住宅总投资的比重只有21.46%。与政策规定的调控目标还有较大的差距。大量的高档住宅和写字楼等占用了有限的土地资源，在土地供给总量不变的情况下，对其它用地供给产生了“挤出效应”，在一定程度上加剧了市场上“招拍挂”土地的激烈程度和房地产价格的快速上涨。2.发展不均衡的矛盾。一个国家城市化的过程也就是房地产业快速发展的过程。目前我国房地产业城市间发展不均衡和东西部发展不均衡的矛盾非常突出。根据美国城市地理学家纳瑟姆在1979年提出的“纳瑟姆曲线”，一个国家在城市化过程中会经过两个城市化水平的拐点：一个拐点在30%，另外一个拐点在70%。当一个国家的城市化水平位于30%以下，说明这个国家尚处于经济发展缓慢农业社会；当城市化水平超过30%的时候，这个国家开始进入经济快速发展的工业社会；当城市化水平超过70%之后，这个国家就进入经济发展再次趋缓的现代化和后工业社会的成熟阶段。根据国家发改委、中国经济导报社和北京世经未来投资咨询有限公司发布的《2008年房地产行业风险分析报告》，截至2007年末，我国城镇率达到43.9%，我国经济已经进入“纳5瑟姆曲线”所说的高速发展的第二时期。根据预测，我国城市化率在2010年将达到50%，在2020年将达到60%。在这期间，城市化每提高1个百分点，城市人口将新增1000多万。城市新增人口对住房的需求旺盛，所以城市化的发展将带动房地产需求的快速发展，而事实也说明了这一点。但是我国城市化水平存在两个不均衡：一是大中城市集中度过高，而小城镇发展水平不足；二是东西部发展不均衡，东部发展过快，西部特别是偏远省市过慢。相应的，房地产业投资过多地投向东南沿海的大中城市，导致这些城市住房结构升级过快，为城市格局带来了巨大压力，给城市建设，如交通，水电等带来一系列问题，空气，水资源等环境舒适度不断恶化。伴随着房地产投资增度过快，这些地区和城市的房地产价格持续上涨和房地产泡沫的滋生。房地产泡沫在经济形势出现反复的时候，很容易导致房地产暴跌和银行资金链条的突然断裂，进而影响我国房地产业的长期持续健康发展和金融系统稳定。3.房价虚高，房地产业暴利严重，而低收入家庭住房还面临较大困难。“住房是民生之本”，“安得广厦千万间”，解决低收入家庭的住房问题，是构建和谐社会的重要环节。但是一些城市房价持续上涨，过高的房价使工薪阶层对购房望而却步，目前，全国城镇人均住房建筑面积在10平方米以下的低收入家庭近1000万户，其中低保家庭约400万户，这部分家庭住房问题肯定是无法通过市场解决的。有时候中低收入的居民家庭即使购买了新房，也往往背上沉重的生活负担。而某些房地产开发企业则以种种手段谋取超额利润。根据《2008年房地产6行业风险分析报告》所提供的数据，2007年房地产行业上市公司部分重点企业销售毛利率在35%-68%之间，销售净利率在11%-64%之间，盈利空间很大。有关方面估计认为只有房价较现在水平下跌15%-20%，房地产企业才有可能出能出现亏损。即使这样，有些房地产企业还委屈自己的毛利率不高，实际上他们运用开发贷款和按揭贷款，采取高负债率这样的金融杠杆来开发，而不是用自有资金来运作，获得是高额利润甚至是暴利。但是杠杆是一把双刃剑，既可以放大投资的收益，也可以放大投资的损失。在经济向好的时候，负债运作是没有问题的，但是一旦经济出现下滑，开发商资金链断裂，风险也就会被成倍的放大。这次美国金融危机中，许多大的投行在一夜之间破产，就是动用金融杠杆出了问题。此外，房地产领域腐败也是助推房价虚高的一个重要因素。当前房地产领域可谓是商业贿赂重灾区，某些腐败的官员与开发商结成利益共同体，制度缺陷和惩罚机制缺失使得房地产业寻租现象严重。4.我国房地产业道德风险依然严重。一方面，一些企业违规采用虚假售房、虚假信息、虚假广告、哄抬价格、串通中介炒卖期房等等手法欺骗顾客，屡攀新高的房价和居高不下的投诉纠纷以及由此引发的社会矛盾，反应了房地产业背后的消费信任危机。另一方面，一些无良知的所谓专家学者和中介机构推波助澜，诱导百姓对房价的判断取向，以此也推动了房价的不合理上涨。在这次美国次贷危机中，借贷者的问题除了由于本身的疏忽或消费冲动导致，还由于在巨大的利益驱动下，某些贷款机构或者中介机构利用家访、电话、邮寄资料、电7子邮件、互联网弹出广告等种种方式，通过如故意隐瞒信息、忽视向借款人说明风险和确认借款人还款能力的环节、提供虚假信息、怂恿甚至代替消费者虚报收入等种种欺诈手段，诱骗消费者上钩所导致。我国某些企业和中介机构的做法和美国的上述机构的做法如出一辙。房地产业存在的其他失信问题包括企业相互拖欠工程款，拖欠贷款甚至骗贷，拖欠工人工资等问题。诚信是关系到房地产企业做大做强的重大问题之一，必须认真重视解决诚信缺失问题，以免其制约我国房地产企业的健康发展。5.百姓住房消费观念和住房消费心理预期的误区较多，和住房价格上涨相互推动。虽然政府一直在调控房价，但是各地房价还在不断上涨，“早买房”、“人人买房”、“家家买房”、“重买轻租”、“贪大求洋”以及“炫耀型、竞争型、摆阔型”的盲目攀比等错误的住房消费观念和一些不负责任的宣传在一定程度上起了推波助澜的作用。有些居民不顾现实条件倾其一生积蓄购置住房，成为“房奴”，一旦遇到诸如患大病下岗，经济不景气或者经济运行进入加息阶段时，还贷负担就变得越来越重，很容易因还贷无力而陷入困境。这次美国的次贷危机中，部分借贷者的问题就是由于过于乐观地高估了收入前景，或者由于本身的消费冲动，不顾自身的收入条件，大量借入贷款，结果在美联储多次上调利率之后，每月还款负担不断加重，最终导致拖欠债务比率和丧失抵押品赎回率的上升。我国的消费者必须引以为戒。根据有关资料，一些发达国家城市居民住房自有率都达不到人人有房，家家有房，不比我国高。目前我国城市居民住房自有率为82%，而美国为68%、8英国为56%，其他欧洲国家只有30%至50%，我国台湾和香港地区是70%左右。片面追求人人有房，家家有房，追求大面积商品房与我国人口多、资源短缺的国情不适应。部分居民在拥有自住房后，将住宅作为投资选择，从而产生了较为普遍的投资与投机行为，进一步加剧了供需矛盾，推动房价持续上涨。同时攀比心理造成的野蛮装修，反复装修，浪费大量资源，破坏了环境，污染了空气，增加了城市噪音，不利于建设人居适宜的生活环境，与构建和谐社会的主体不符。二、20世纪80年以来全球典型房地产泡沫危机启示20世纪80年代以来，很多国家和地区都不同程度地经历过银行信贷在房地产业迅速扩张——房地产泡沫破裂——金融危机的过程。如20世纪80年代的美国储蓄信贷协会危机、日本泡沫经济破灭和“失去的十年”、东南亚金融危机和本次美国次贷危机引发的金融危机。(一)美国储蓄信贷协会危机。美国储蓄信贷协会是美国吸收存款并提供住房抵押贷款的住房金融机构，长期在美国住房抵押贷款领域占有重要市场份额。上个世纪80年代初在利率市场化、减税等刺激下，美国房地产投资大规模扩张：1979年和1980年平均房价增长速度为14.2%和11.9%，整个80年代美国商业银行房地产贷款占贷款总额的比例都在30%—40%左右波动(见中国人民银行课题组，2005)。房价上升过快，不可避免会带来房价的较大波动。特别是1986年国际石油价格暴跌和1987年股市“黑色星期一