上海奉贤海湾镇项目计划书

上海奉贤海湾镇项目计划书1、市场背景1、老龄化社会背景我国人口老龄化主要呈现出以下三个方面的特点：第一，人口老龄化速度快。自1999年进入老龄化社会以后，我国的老年人口将持续以年均六七百万的速度增长。据第六次人口普查结果，到2012年末，60岁以上人口已占总人口的14.3%（1.78亿），2013年2月中国社科院发布的报告预测，老人新增量今后每年将按照1000玩人口的速度递增，到2033年左右，老人将会达到4亿。第二，高龄化趋势非常显著。随着我国经济持续发展和人民生活水平的不断提高，我国人均预期寿命已从解放初期的不到40岁，达到去年的74.5岁（北京市去年已达到81.2岁，上海81.73岁）。随着平均寿命延长，高龄老人会很快成为老年人群体中的主体，到2050年我国80岁以上老年人将突破一个亿，占老年人口的25%-30%，从而使老龄化形势更加严峻。第三，老年群体的需求越来越迫切。人口老龄化，是社会进步的一个标志，但同时也给社会提出了涉及方方面面的迫切需求。这些需求包括经济的、社会的；精神的、物质的。但重中之重是对养老护理的需求。目前老年群体中，相对健康的老年人约占75%，，高龄老人和带病老人占25%，不同老人的不同养老需求，长期护理需求，则是全社会需重点解决的迫切问题。2、上海市老龄化状况上海即将进入飞速老龄期。2011年至2030年，老龄化人口将迅猛增长期。这一时期，上海人口老龄化乃至高龄化将加快。根据预测，这20年期间，60岁及其以上的户籍老年人口至2030年将猛增到561.26万，平均每年增加11.78万人，60岁以上人口已占21.6%，上海将早于全国20年进入老年化社会。3、上海市养老保险状况上海的社会保障系统和发达国家相比，属于高费用低保障水平。养老事业有大幅发展和提升空间。“在缴费率上，上海高于德国、瑞典等国家，但在保障水平上低于德国、瑞典等国家。”4、上海市养老模式目前上海的养老方式主要有三种：居家养老、社区养老和机构养老，相对于老年群体的巨大需求，我国目前三种养老方式都存在各自的不足，养老供给严重匮乏。2030年上海老年人口将达到500-600万的峰值。目前，中国第一代独生子女的父母已陆续进入老年期，社会正逐步进入“独子养老”时代，上海的单纯老人户众多，三个家庭就有一个是有老人的，其中独自生活的老人户约有20%，与庞大的老年人数据相比，上海的养老院的数量和质量相当匮乏，从上海民政局公布的官方统计数据来看，截至2011年底，上海户籍老年人口的数量约为348万，并且还在以年均10多万的速度递增，而2011年上海共有600多家养老机构，总床位10.2万张。这与日益严峻的社会老龄化形势相比，上海现有的养老床位供给能力不足。5、上海市养老模式趋势上海市民政局提出：上海已把养老福利事业的一些重要指标列入全市国民经济和社会发展的指标体系，从市情、市力的实际出发，以“适度普惠”为原则，注重老年人群的“福利提升”。2012年6月2日-3日，由中华慈善总会主办，中慈国际交流中心、中华慈善总会华夏养老基金共同承办的“中华慈善总会养老产业发展论坛”在上海召开。会议以“发展慈善养老产业”为主题。慈善事业、养老机构、企业涉足养老领域，是补充养老资源不足的途径之一。温家宝总理在今年的政府工作报告中，提出“加快建设社会养老服务体系，努力让城乡老年人都老有所养，幸福安度晚年。”随着社会的变化，越来依托于单位的养老管理模式逐步趋于瓦解，养老职责随之转向社会，新的社会组织或者新的社会创新方式承接养老职责。今年来，上海把以发展与人口老龄化相适应的老年人社会服务体系作为核心，全面构建社会化养老体系。6、合众人寿保险公司通过保险介入的养老模式及项目客户来源的保证合众人寿保险公司至2013年6月全国保险客户约1300万人，全国共有26个分支机构，上海地区约保险客户54万人，项目客户群为上海及全国客户，并且未来的客户来源将与养老保险结合，同时吸纳上海其他渠道的中高端老年客户群。运营方式为：“买合众保险，住养老社区”。目前合众人寿已推出合众优年生活10年实物养老保障产品和全家福计划产品，通过保险模式的产品对接，达到保险与居住、保险与养老相结合，通过保险公司独特的客户群体和产品资源来保证客源和消费链，通过专业化管理的养老社区和植入保险模式的生活群体来运营项目，同时，未来全国连锁网点实现候鸟式养老的新方式。引进先进的美国CCRC社区典范，空运美国退休生活。2、项目功能分区设定、面积配比及开发分期1、功能分区、面积配比项目总体占地约1000亩，一期占地面积不低于400亩。一期功能划分及面积配比表规划要点1、社区分区：AAC与CCRC社区分区，产品形态需有明显差异2、配套集中：生活中心与养老服务中心需要配套集中，达到集约化经营目的。同时满足足够的间距空间。3、形象提升：满足休闲度假感受整体氛围，保持低密度、使客群对于项目认知在同一个层面上，不同于一般城市社区。4、密度不可过高：解决CCRC社区老年公寓产品居住密度，老年人相对集中的问题。5、产品替换：CCRC社区老年公寓产品户型要与综合护理楼产品对接，以保障未来综合护理楼满员，协护功能可平移至老年公寓楼。6、商住配比3:7双中心养老服务中心总体要求总面积控制在20000平方米左右综合护理楼约15000平米，满足床位及相关配套设施；包含专护、协助、康复、失忆四部分功能；社区医院约5000平米，为社区提供医疗服务，同时具有康复功能。市镇活动中心总体要求总面积控制在25000平方米左右展示中心约5000平方米，包含禅堂（心灵会馆功能）艺术活动会所约5000平方米，运动健身会所约5000平方米（内含室内外泳池，围绕景观设置一处）生活餐饮会所约5000平米餐厅以外包经营为主，幼儿园2000平方米包括室外游乐场和脑力开发中心社区底商围绕市镇中心设置一组社区底商主要以超市、菜市场、小餐馆、服务为主。社区广场围绕市镇中心设置一处中心景观围绕市镇中心设置一处双社区AAC社区总体要求首期开发容积率控制在1.0-1.2CCRC社区总体要求总体容积率控制在1.0-1.5CCRC社区老年公寓使用面积为35㎡的单间为标准配置补充产品系酒店产品临街商业酒店产品系容积率1.5左右，总面积控制在20000平方米左右临街商业总面积控制在20000平米左右会议型度假酒店总体预留2万平米CCRC体验中心水疗养生中心亚健康管理中心休闲农庄产品系休闲农庄将所有不可建设用地用于休闲农庄等产品设置。设置原则：更靠近活跃老人居住产品系。2、开发分期上海项目共400亩土地开发周期三年，一期200-300亩，二期100-200亩3、项目社会及经济效益1、社会效益为本地区改善城市环境、刺激旅游市场，带动区域配套设施的提升和发展。为地区创造就业岗位，为下岗及富裕劳动力提供稳定长期的就业空间，提供专业培训并可提供大约6000个直接就业岗位和18000个间接就业岗位。为地区增加养老床位约12000张2、经济效益直接建设和产品投资约80亿。产生营业税收和房产税收上海项目土地面积（亩）400容积率1.5建筑规模（万平米）34人均建筑面积（平米）45容纳人数/床位7444就业人数2481单位成本（元/平米）8500总投资（万元）284752稳定期入住率90%人均消费（元/月）7500营业收入（万元/年）60300营业税及附加（万元/年）3317房产税（万元/年）2392企业所得税（万元/年）5276商铺及会所配套营业税所得税收入（万元/年）1047酒店营业税收（万元/年）2505税收合计14537