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沿海集团作业规则投资策划板块名称项目策划团队管理制度编号IR编制/修改审核审批页码第1页共4页版本1.目的适应集团公司项目规范化和专业化管理的要求，规范对项目定位、项目策划、投入-产出目标控制、概念性方案设计、及后续设计的管理，控制经营风险，提升集团公司产品的竞争力。2.范围适用于集团公司全资拥有、控股或相对控股的房地产公司的房地产开发项目。3.项目策划团队管理a)性质与定位i.性质：项目策划团队是由多种专业背景人员组成、通过团队合作与努力完成专项任务的阶段性组织。ii.定位：项目策划团队是通过整合内外部资源为地区提供一站式服务和项目前期系统解决方案的专业工作班子。b)主要任务i.依据集团和地区的经营要求及流程完成项目策划、产品策划、设计管理和设计沟通等阶段性任务。其中以定位与策划为主，兼顾项目经营策划和行销策划。ii.项目策划团队的主要职责是提供产品、项目运作、以及行销等方面系统化的基础性方案，供集团和地区公司决策，并通过设计沟通与管理使系统化产品的价值、质量和成本控制在设计过程中得以实现。iii.项目策划团队在完成专项任务的同时，需积累和提供相关的资讯、以及工具与方法方面的补充或改进建议。c)项目策划团队管理i.策划团队成立后应立即编写《策划团队工作计划》，报送投资与策划部总经理，并抄送执总和地总；ii.集团及地区非团队专业人员的阶段性参与与配合：涉及到地区专业的进入配合，由策划总监向地总提出申请，由地总决定，并协调落实；涉及到集团范围内的人员的进入配合，由策划总监向投资与策划部总经理提出申请，投资与策划部总经理与集团人力资源总经理协商后决定，并协调落实；iii.策划团队的核心成员必须到施工图和预算完毕后才能离开项目所在沿海集团作业规则投资策划板块名称项目策划团队管理制度编号IR编制/修改审核审批页码第2页共4页版本地；iv.策划团队在完成要求的专项任务后，向地总提交团队工作总结报告并提名包括行销监理人，抄送执总和投资与策划部总经理；v.工作总结报告由执总、投资与策划部总经理和地总审阅并提出审阅意见。d)工作原则i.调研充分、信息准确、基础方案系统完整的原则；ii.概念性设计应委托设计单位做3个不同方案，设计应遵循“十个问题”的原则；iii.设计过程必须维护集团的产品标准和品牌要求；iv.委托策略联盟做施工图设计及审核施工图；v.在施工图设计按照CS02倒逼成本；vi.在规定时间内全部完成定位、设计、投入-产出目标控制；vii.工作过程中使用并改进工具、积累资讯；viii.每个项目、产品都要有创新、不断超越自我；ix.集团总部、策划团队和地区公司积极配合、互相激励和互相拥有；x.对集团战略和规范、对地区负责。e)工作作风i.营造的文化环境：工作就是学习，工作即使创新、工作就是服务；不惜精力使顾客惊喜ii.双重工作任务：项目策划直至施工图完毕的专项任务开发、积累、完善相关的工具、方法和标准，提升集团的核心专长iii.两个精神：专业精神和团队精神iv.具备和形成三大能力：1.系统能力2.专业能力3.与时俱进、适度超前的策划能力v.运用和提升四大技术：市场调研技术、项目运筹分析决策技术、项目/产品策划技术、设计沟通技术沿海集团作业规则投资策划板块名称项目策划团队管理制度编号IR编制/修改审核审批页码第3页共4页版本vi.客观地调研，主观地创造：vii.三创、三要、三立、二合三指、夜以继日viii.五个意识：服务意识、沟通意识、整合意识、创新意识、知识积累意识f)策划团队成立及工作简要流程集集团团投投资资与与策策划划部部审审批批No在2天内修改完报投资与策划部部策划团队提交《策划团队工作计划》直至项目施工图完成如有需要，投资与策划部可申请集团和地区共同组织项目定位、项目策划、投入-产出目标市市场场营营销销部部投投资资发发展展部部产产品品技技术术部部部部项目开发方案执行总裁（分管财务）签发开发令地区公司申请成立项目策划团队设计管理，……完成项目定位、项目策划、产品策划、投入-产出指标控制、概念设计研究及其他工作职责沿海集团作业规则投资策划板块名称项目策划团队管理制度编号IR编制/修改审核审批页码第4页共4页版本g)项目市场定位报告和项目产品定位报告i.项目策划团队所提交的《项目市场定位报告》、《项目产品定位报告》应符合格式要求。（附一：“《项目市场定位报告》格式”；附二：“《项目产品定位报告》格式”）。ii.策划团队所提交的《项目市场定位报告》和《项目产品定位报告》均需地总签字。5．策划团队工作手册a)策划团队工作手册为策划团队工作环节使用的工具包。b)策划团队结合制度和流程规定作业，并依据各种工作指引和模板进行作业。沿海地产投资（中国）有限公司2005年8月项项目目施施工工图图设设计计策划团队工作成果总结