河北万来房地产开发公司来马二村项目可行性研究报告

1河北万来房地产开发公司来马二村项目可行性研究报告一、项目总论（一）项目背景项目用地：50亩项目位置：地块位于邯郸市来马二村，东临广泰街，南至家和小区，西沿迎宾路。项目开发背景：旧城改造（二）开发单位概况单位名称：河北万来房地产开发有限公司单位性质：有限责任公司注册资金：港币万元单位住所：业务范围：房地产开发、经营、销售法定代表人单位简介：二、项目投资环境和市场研究（一）邯郸市宏观经济环境与全民消费结构研究宏观经济对房地产影响的作用渠道在于宏观经济基本面的变化会引起人们对于未来期望的变化，从而产生房地产供给和需求力量对比失衡，进而引起房地产价格的上升或者下降。本部分主要针对邯郸地区宏观经济发展水平，主要包括GDP发展状况、产业结构情况、2社会消费品零售总额、全市商业增加值等，以及邯郸市居民生活结构，主要包括总人口收入水平、消费水平、城乡居民人均可支配收入以及储蓄存款余额等进行研究，目的是密切关注宏观因素对项目的影响，以降低投资风险。1.邯郸市经济环境分析1.1邯郸市2005年－2010年国民生产总值统计从05年至今年邯郸市国民经济生产总值增长幅度在11%左右，2010年全市生产总值将达到2371亿元，比上年增长10.3%，是河北省第四个国民经济总值达到2000亿元的地区。由此可以看出，邯郸市国民经济持续快速增长，经济总量稳步上升，经济运行环境良好，为商业地产迅速发展提供了经济保障。1.2邯郸三大产业结构（农业、工业、服务业）邯郸三大产业结构158.1172.7219.1235.1243.6582.1708.3839993.81110.4417.1478.4551.4561.4661.30500100015002000250020052006200720082009第一产业第二产业第三产业邯郸二三产业稳步提升，第三产业增速明显加快，随着冀南装备新城、邯钢工业新区、市经济技术开发区、广府生态文化园区、漳河生态科技园区等装备制造、现代物流织服装、文化旅游产业的发展，邯郸第三产业将在12五期间得到大力发展，这将为商业地产提供更邯郸国民生产总值1157.31338.11600.21990.42150237105001000150020002500200520062007200820092010生产总值3广阔的发展空间。1.3邯郸进出口总额9.53.210.3418.48.429.68.226.85.629.38.50102030200520062007200820092010邯郸对外贸易进出口总额出口总额2010年邯郸进出口大幅提升，进出口总额同期增长14.7%，其中出口总额同期增长62.7%，达到历史最高水平，邯郸进出口总额的大幅度增加，吸引更过企业进驻邯郸，促进经济良好发展，在一定层面上加速商业地产发展。1.4邯郸全社会固定资产投资491599.5805.91053.61466.905001000150020052006200720082009邯郸市固定资产投资固定资产投资05年至今邯郸固定资产投资年增长率在30%以上，城镇建设取得巨大发展，其中2009年邯郸市固定资产投资完成1466.9亿元，比上年增长32.9％。固定资产的快速发展也反映出邯郸房地产的开发的火热局面在未来几年内将得以继续维持。1.5利用外资情况4152441735418392274193328238274010000200003000040000200520062007200820092010邯郸利用外资情况利用外资额2010年，邯郸实际利用外资达到38274万美元，完成省年度计划的１１5％。邯郸加大招商引资力度，抓住国外产业转移机会。大量外资的注入，活跃本地市场，促进经济发展，部分外资进入房地产业，缓解开发商资金压力，进而繁荣地产业。2.国家出台针对地产市场政策2003年：121号文件，确立房地产为国民经济支柱产业；2005-2007年：“国八条”“国六条”调控以稳定房价为主要诉求；2006年：停止一切别墅类项目供地及手续；2008年：货币政策“从紧”，世界金融危机房地产进入观望状态，房价、成交量日减;2009年：“试探性抄底”至放量大涨，恐慌性抢购，地产市场有低迷转为亢奋:2010年：“国十条”以稳定房价为主的地产调控关键时刻:2011年：“限购令”史上最严厉楼市调控措施；2012年：央行两次下调存款准备金率，并连续两次降息；2012年：“十八大”建立市场配置和政府保障相结合的住房制度；今年开工保障房700万套。53、全国商品房销售情况综述：以上为影响地产发展的主要经济指标，从数据中可以看出：国民生产总值、固定资产投资、外资利用额、固定资产投资额、进出口总额均稳步增长，直接显示了城市发展速度、建设速度及市政规划的完善，同时在良好的经济环境下，邯郸市房地产业发展迅猛。邯郸市经济向良好的方向发展，随着收入水平的提高，居民的购买力正在逐年增长，社会零售总额逐步增加，直接反映了居民的消费力，从而在寻找相关角度去引导消费意识，为房地产市场发现新的机遇。预计2013年邯郸继续在上升的景气通道中平稳运行，生产总值增速将放缓呈现前高后低态势。全社会固定资产投资增速将高位运行，消费品市场将继续保持较快发展态势、居民生活将稳步提高，城乡居民收入将保持平稳增长态势、固定资产投资力度加大、劳动力需求有所好转等特点。（二）城市发展结构调研与城市发展规划调查6通过对区域内实际生活空间，包括中心地带及周边区域城市结构机能的调查，了解该区域内设施、交通、活动空间等环境的现状以及未来的发展规划。例如交通网状的发展计划。交通网密布的地方往往是人口最容易集中的地方或者是流量特别大的地方城市发展规划对未来商业将来的发展非常重要，诸如大型社区的发展计划以及商业区建设计划将直接影响未来的经营。1、邯郸市整体规划城市性质——国家历史文化名城，冀晋鲁豫交界地区经济中心。■根据邯郸城市发展规划，主城区的发展具体概括为“东扩、西移、南连、北延”，并将主城区划分为东北、东南、西北、西南四个区域，东南区位于东环路以东。随着市政府等市政机关的即将东迁，人民路东延通车，城市东南板块将成为未来城市发展的主方向，成为城市发展的重中之重。7■城市功能分区：未来１０年间，邯郸将优化主城区空间布局：西部城区主要承担冶金及配套延伸产业功能；南部城区主要承担物流、教育功能；北部城区主要承担服务功能；东部城区主要承担商贸居住功能。■城市规模：2０２０年，城市规划区面积２５００平方公里，中心城区控制面积９００平方公里，主城区面积达到２００平方公里；主城区人口达到２００万人以上，从业人员达到１３０万人，其中服务业人员占６５％左右；城市化率达到６０％以上。■片区划分：邯郸新的城市总体规划将要建设6大片区，十四个功能组团。其中中心片区含邯山区、丛台区、复兴区、赵王城-邯钢组团；东部新区包含高开区、东部新区、代召新区；城南片区包含物流组团和高教组团；城北片区包含黄粱梦组团和苏里组团；码头组团包含码头西组团和码头东组团；机场片区包含机场组团。2、邯郸东部新区规划本次规划将城市中心区向东扩展，东部区域（包括高开区、东部新区、代召新区）东部新区是承载城市新兴服务功能的主要空间，将成为带动东部地区发展的增长极，东部新区将利用城市广场、景观道路和水上景观标志，形成视线通廊。景观中心是依托支漳河分洪道开掘的港湾式湖面、湖心水柱地标，以及滨水广场（南临东湖公园，北靠商业8金融文化中心），是新区中心的一处独特的标志性景观环境。商业金融、文化中心及行政中心沿东西向景观轴线集中布局。滨水布置休闲娱乐商业服务设施。在景观主轴西侧规划体育中心。南北两片生态居住区各规划一个区域商业服务中心。随着邯郸东部新区的建设的深入开展，大量商业（3个商业金融文化区、11个片区商业中心）将陆续面世。（三）邯郸市房地产市场研究1.邯郸市房地产分析1.1邯郸市建筑业增加值79.5188.398.5297.5446.3020040060020062007200820092010邯郸市建筑业增加值建筑业增加值邯郸建筑业增加值取得突飞猛进的增长，2010年增加值比2009年多出148亿元，净增长达到150%.2随着三年大变样的深入，在未来两年内邯郸建筑业将继续高歌猛进。1.2.邯郸市房地产业开发投资933.9447.1276.9113.4215010020030020062007200820092010邯郸房地产业开发投资房地产业增加值2009-2012年邯郸市房地产业开发投资总额步步高升，只2010年投资总额达到215亿元，比09年增长90%左右。大量资金涌入房地产市场，造成邯郸地产市场繁荣。1.3商品房销售面积以及销售额商品房销售面积及销售额113.696.4113.8195.324621.320.928.857.660010020030020062007200820092010商品房销售面积商品房销售额三年大变样实施以来，邯郸市商品房销售面积、销售额均呈现迅速增长，商品房销售面积增长幅度在20%以上，销售额增长幅度在35%以上，据统计2010年邯郸市商品房销售面积将达到246万平米，销售额近60亿元。大量刚性需求的释放以及投资炒作，邯郸房地产市场繁荣发展。1.4邯郸市各类物业销售面积邯郸市住宅销售面积101.892.47110.6178.321811.83.933.2172805010015020025020062007200820092010住宅销售面积其他类型房屋销售面积10由上表可以看出，三年大变样以来，刺激了居民的购房需求，使得住宅和其他类型房屋销售面积都大幅增加，2010年邯郸其他类型房屋销售面积达到28万平方米，增长39.2％；其他类型房屋主要指公寓、写字楼，09年以前销量较少，2009年公寓、写字楼销售面积达到17万平米，增长431%。据调查2010年公寓、写字楼市场在售面积已经达到50万平米左右，2011年邯郸公寓写字楼放量可达到100万平米以上。虽然市场对公寓、写字楼房产表现出强烈的需求，但如此巨大的供应量市场能否短时间内消化，这需要市场检验，同时也说明本案在2011年将面临巨大市场竞争。1.5邯郸市商品房空置率2313.614.138180204020062007200820092010邯郸市商品房空置面积空置面积随着投资市场的火热，2009年邯郸市商品房空置面积38万平方米，增长152.8％，达到十年来最高水平。但据邯郸统计局2010年报告指出，邯郸商品房空置率同比下降50%左右。商品房空置面积的大幅下降，一定程度上说明房地产市场运行状况比较健康良好，给本案发售提供了一个良好的市场环境和机遇。2、邯郸写字楼、公寓物业产品研究2.1区域分析在售项目和即将发售项目区域统计情况：写字楼公寓综合体91695041105101520丛台区邯山区复兴区开发区公寓写字楼11由上表可以看出，邯郸写字楼、公寓等商务地产集中在丛台区和邯山区，占总体量的90%以上，其中写字楼集中在联纺路以南，陵园路以北，中华大街以东，滏东大街以西区域。公寓主要分布在写字楼集中区的外围。项目大量集中，导致区域竞争激烈。2.2户型面积分析由上表中可以看出邯郸市的在售的公寓户型面积以50和80平米面积为主，写字楼以80和110平米左右户型为主，就目前销售情况来看，公寓中小户型销售状况良好，主要购买客户为投资客户（主要为长期投资客户）。2.3价格分析42004500510048005200600002000400060008000200820092010公寓写字楼邯郸写字楼10年市场价格突破6000元大关，价格增长迅速，相对写字楼来说，公寓价格增长相对缓慢，从下图标中可以看出，住宅型公寓所占比例较小，市场上只有旺角城市综合体、卓昱北苑、融富中心等少量住宅型公寓；商务公寓作为主流，3993138182481841101020304050㎡80㎡110㎡130㎡150以上公寓面积写字楼面积2575020406080住宅公寓商务公寓所占比例12主要分布在商业中心和大型专业市场周边，主要客户群为