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康城——怡人之居，有康之家好望角工作室【HAOWANGJIAO】HAOWANGJIAO好望角工作室1目录一、项目篇•项目概况•市场环境分析•竞争对手分析•SWOT分析•市场定位分析二、活动篇•开盘•公关•销售•广告三、总结篇（费用、效果预测）HAOWANGJIAO好望角工作室2一、项目篇1、项目概况•项目名称：康城•所属板块：西二环•开发商：正荣集团•项目地点：福州西二环南路东侧，南临宁化支路•项目占地面积：22778㎡(合34.17亩)•项目建筑面积：63700㎡其中商业比例小于5000㎡•项目建筑密度：≤20%•项目容积率：≤2.8•项目绿化率：≥25%•项目建筑形态：高层•项目性质：商业、金融（兼容办公）、居住用地【中庚城方位图】HAOWANGJIAO好望角工作室32、市场环境分析总结：3、竞争对手分析1、项目名称：三迪香颂枫丹楼盘价格：9800元/平方(此价格仅供参考,具体以售楼部公布为准)区域：台江区所属板块：市中心项目规模：43667平方米建筑类别：高层主力户型：三室两厅,四室两厅面积：120-220平方米容积率：2.18绿化率：30%开发商：三迪地产集团地理位置：台江区白马路西侧，宁化路东侧HAOWANGJIAO好望角工作室4交通状况：26#，27#，702#，805#，809#，817#，821#，962#，4#，4支，702#，724#等总户数：6232、项目名称：群升国际楼盘价格：10000元/平方(此价格仅供参考,具体以售楼部公布为准)区域：台江区所属板块：市中心项目规模：450000平方米建筑类别：小高层主力户型：两室两厅,三室两厅面积：90-130平方米开发商：福建群升置业有限公司地理位置：台江区八一七中路（中亭街北至洋头口立交桥）交通状况：交通便捷、1、2、10、20、805等多条线路总户数：首期户数949户，II期户数828户【同位楼盘比较】三迪香颂枫丹卖点分析拥有市中心珍罕的白马路2400米城市绿化带在现有福州在售项目中突显唯一性及价值感。群升国际卖点分析全力打造CBD都心国际复合街区比较总结区域内规模较大的项目中大户型所占比例较高，以二居、三居为主，而竞争户型面积集中在90--150M2HAOWANGJIAO好望角工作室5之间。2、70-90M2以下的户型是该片区的市场空白点。区域内平均价格在10000元/M2左右（毛坯房）。房屋总价以100万元/户左右为主，而80万元以下/户为市场空白点。区域内几乎没有精装修房,这就为我项目提供了一个市场空白点。4、SWOT分析优势：开发商实力雄厚地铁上盖物业，交通便利地处西关，在中心城区，临近沙面领事馆区，有良好的人文优势临近繁华商业区临江，有凭栏览江赏月之自然景观优势户形丰富，满足不同的需求劣势：楼盘附近立有高架桥，带来噪音污染楼盘附近的自然环境一般“城市绿洲”的主题缺乏亮点西北部分滞后开发的低价旧楼有降低地域格调之嫌威胁：楼盘周边项目较多，我们的潜在目标客户群较易分流；HAOWANGJIAO好望角工作室6周边项目的逐渐交房入住，社区日益成熟将吸引更多客户；该区域还有可开发用地，将分散该区域的潜在客户群；机会：楼盘周边的商业发展较快是影响销售的重要因素；市政投入巨大，周边道路、市政配套的改善；楼盘周边其他项目的开发带动了楼盘所在区域的成熟，区域品牌得到建设，楼盘价格会提升；5、市场定位本项目因占地面积小，规模小，户型设计以中小面积为主，故市场定位应为“短、平、快”项目，着重完成公司规定目标计划。区域定位为本区域中低价位楼盘。功能定位为“刚性”需求和过渡类商品房。故本项目虽然占地面积小，规模小，但紧邻可能是福州市新核心商圈的区域，具有较大升值空间。商铺定位为为本楼盘住户及邻近住户日常生活所需服务，不作大卖场，可以为核心商圈的配套设施。HAOWANGJIAO好望角工作室7二、活动篇1、开盘策划方案一、活动目的和背景开盘活动紧紧围绕“销售”为中心，通过一系列的包装等工作，在开盘后两天内争取达到30—40%的成交率，扩大“中庚城”的市场知名度和美誉度，为一期项目的成功销售和二期的推广打下基础。从2008年开始的媒体推广到现在，“中庚城”在市场上已经具有一定的知名度，通过媒体推广和销售接待，客户群对项目的了解已经趋于成熟，同时根据现在的项目销售情况统计说明，项目的已放号客户群中准客户所占比例较大，预计到开盘前夕，项目放号量将会持续增加。二、开盘时间本次房地产开盘活动初定时间为2008年6月6日。三、活动地点“中庚城”项目销售中心现场四、与会人员A类：中庚集团领导人B类：政府部门官员：建设部领导、市政府领导、建设局领导C类：媒体邀请福建电视台、都市频道、生活频道、海都报的记者五、开盘活动现场规划布置（1）活动宣传及各种布置1)现场布置A、在售楼部立柱前根据场地尺寸搭建半米高上下舞台一个，后设背景板（双面），舞台两边用花篮装饰。附设一个用鲜花包扎的讲台，以作嘉宾发言及领导致辞用，整个舞HAOWANGJIAO好望角工作室8台主要用做剪彩以及主持、发言用途。B、售楼部处设彩虹门一个，汽柱两个分别立在彩虹门两端。鞭炮气球8串，花篮若干，礼炮18门，舞台下用花扁、花架装饰，售楼部入口设红色地毯，售楼部前广场设空飘若干。C、舞台前设坐椅两排，20个位置左右，供嘉宾及领导使用2）外围道路布置A、道路两侧按排号活动期间方案设计宣传，插上彩旗。B、项目工地临道路两侧安置空飘若干。C、在售楼部门口处设空飘两个，以达到吸引人流，车流，指引来宾，宣传开盘的作用。3）售楼部分区布置及其他布置A、售楼部内部分为4个区域a、选房区：主要用做通知到的放号客户在该区域通过销售人员的二次讲解和价格预算，进行选房，确定房号，并签署相关协议。b、签约区：主要用做已经选好房的客户在该区域签定认购书、缴纳房款定金，履行相关手续。c、展示区：主要用作未通知到选房的客户参观沙盘和模型，索取资料，户型图，在选房前有个心理准备。d、休息区：原洽谈区位置，主要用作客户逛累了之后临时休息用。B、其他区域a、活动区：售楼部门口广场，用作开盘活动、剪彩等，同时作主要的包装区域。b、休闲区：用作舞狮表演及客户观赏表演的区域。c、新客户排号台：设在售楼部入口右侧，立柱之后，用作新客户临时排号之用，同时也用作临时室外咨询台之用。（2）广告安排★电视：开盘前15天启动开盘广告，每天两次，共20天；★报纸：海都报，开盘前15天上二~三次；★宣传单页：针对开盘的10000张，开盘前两周里，两次发完。★巨幅：市中心2块，每块约300㎡；立交桥1块；金山地段1块★车贴：针对全市所有的士；★现场楼体条幅：50条，张贴于道路两旁和楼房高层。★其他（如现场宣传栏等）六、活动流程安排开盘典礼开始时间：2008年6月6日上午9：00时7：30所有现场工作人员到位HAOWANGJIAO好望角工作室98：00售楼部开门正式迎接客户和来宾，乐队按照项目总指挥的安排进行表演，奏迎宾曲。礼仪小姐开始迎宾（佩带嘉宾胸花，引领入座）。8：20主持人上台，宣布开盘典礼正式开始，致主持人说辞。主持人邀请市级领导讲话。主持人邀请相关行业领导人讲话。8：50主持人宣布开盘仪式正式开始，并邀请嘉宾上台为开盘剪彩。主持人一边介绍嘉宾，嘉宾一边上台，同时进行，热烈鼓掌，乐队奏响，落地礼炮18门同时奏响，8串鞭炮气球从上至下炸响，舞狮队舞狮，现场气氛达到高潮9：00主持人感谢各位嘉宾，并祝仪式结束辞，宣中庚城正式开盘，开盘活动开始。系列活动主题——享受生活，尽在中庚（一）、中庚欢迎您活动时间：9：00-----9:30核心内容：1、中庚集团总经理致——《欢迎辞》2、福州市政府官员——致辞3、电视台录播活动操作手法：开盘当天对“中庚城”开盘盛况进行现场录播，对于当天的开盘盛况，并在福建电视台福建报媒进行新闻报导。（二）、移动展示活动时间：9：30-----11:301、“中庚城”开盘狂欢人体彩绘秀操作手法：聘请福州礼仪公司的模特，人数5人，性别要求为女性；彩绘内容为表现康居风情的人体彩绘图案（可以体现“中庚城”的景点2、穿插节目表演。由中庚集团邀请福建知名明星1—2名进行歌曲演唱，并且安排业主组织节目进行歌舞或者其他类型表演。增加活动的互动性，带动现场气氛3、看房送房大抽奖：三重抽奖，奖项重重累积，形成巨大利益诱惑。a、幸运奖：凡持有确认奖券的市民，购房时可免费获赠1平米（需凭本人身份证）；b、连环奖：开盘当日共分三次抽奖，凡持确认奖券的市民均可参加。HAOWANGJIAO好望角工作室10一重奖——10名，各奖2平米二重奖——5名，再奖2平米三重奖——1名，再奖2平米（三）交流平台活动时间：11：30----13：30活动内容：举办红酒午宴活动地点：阿波罗大酒店目的：提供与会人员休息与就餐，让参加者能更好的参与下午的开盘活动，也为大家提供了一个相互了解和聊天的平台七、人员及事项安排㈠、工作人员A、礼仪小姐10名，策划部门配合完成B、保安人员7名C、保洁人员4名D、财务人员2名E、医生1名F、其他工作人员，如矿泉水供应人员、看房车司机、秩序维护人员等。㈡、事项安排A、开盘前（6月5日之前）1、与销售合同相关的事项a、预售许可证等相关证件b、合同样本c、合同附件（交房标准、销售平面图等）2、各级政府领导、相关行业部门领导、兄弟单位领导及媒体记者等嘉宾的邀请及请柬的准备与发放，嘉宾名单务必于6月3日之前传达至策划部3、嘉宾及领导演讲稿的准备4、庆典公司的落实，现场包装的配合，保安及保洁人员的服装5、舞狮队及军乐队的组织6、所有工作人员手机号码的统计B、开盘当天（6月6日）1、开盘当天嘉宾及媒体记者的接待工作2、开盘当天饮料配送的调度和准备3、开盘当天表演活动的安排4、开盘当天突发事件的处HAOWANGJIAO好望角工作室11理，诸如：空调出现故障的修理，现场包装的维护与检查，用电故障的处理等5、工地现场的封锁2、公关活动策划方案（一）活动目标：（1）、赞助举办迎奥运圣火抵榕的大型晚会，以树立企业良好形象，使奥运精神与企业文化联系起来，同时通过跟踪报导，可以做到时效较长的媒体宣传效果，提高品牌的认知度。（2）、作为软广告的高潮表现，引起消费者注意力。建立产品的独特形象和消费者对产品品质的认知。（3）、为随后大规模市场推广工作做铺垫，通过媒体报道宣传中庚城，提升卖场销售力。（二）主题圣火在榕，点亮中庚【中庚迎圣火晚会】（三）中庚迎圣火晚会活动概述：圣火将于11号抵榕，为迎奥运，庆圣火，于8号晚在省体育馆内举办一场大型的晚会。晚会主办方为中庚集团，东电视台和东南快报承办。时间：2008年5月8号晚七点地点：省体育馆出席贵宾及工作人员：省市相关领导中庚集团高层东南电视台工作人员东南快报工作人员晚会筹办•晚会方案审批•邀请明星王力宏，舞蹈队，省体育明星等•邀请省市相关领导•晚会现场布置•晚会节目安排——特别节目：抽取购房幸运奖•门票制作与派送HAOWANGJIAO好望角工作室12公关宣传集中的必要四月底至5月初期间建议“密集广告”，在圣火抵榕前引起各大媒体的关注。东南电视台与东南快报：电视报纸主题广告、有奖问答送晚会门票、门票获取途径（凭有效驾照或中庚售楼部领取等等）、晚会节目预告，晚会现场活动预告新闻及爆炸的必要圣火抵榕期间，几本上所有注意力都集中到了圣火这一盛事上面。安排新闻爆具有好大的影响效果。如宣布在发出去的门票中，将会产生几个名额享有购房打9折的大奖。公从对活动的知名与了解东南电视台与东南快报：电视报纸主题广告、有奖问答送晚会门票、门票获取途径（凭有效驾照或中庚售楼部领取等等）、晚会节目预告，晚会现场活动预告。在时间上安排好广告密度。晚会现场及晚会传播东南电视台全程直播晚会，并在电视上做相应的企业介绍晚会结束发放纪念品，报纸电视等做后期宣传，写好软文，纪实等，大力发挥软性广告的作用。注：从宣传到晚会现场均有体现中庚集团的大力支持3、销售活动策划方案时间销售阶段2008.2.1-2008.3.31筹备