房地产企业的税收筹划

税收筹划课程设计1/25房地产企业的税收筹划目录1税收筹划背景.......................................................................................................21.1房地企业的税收筹划背景.....................................................................................21.2房地产企业涉及的税种.........................................................................................31房地产企业成立....................................................................................................42.1房地产开发企业新设成立.....................................................................................42.2房地产开发企业改组成立.....................................................................................53取得开发用土地....................................................................................................83.1直接购买土地使用权.............................................................................................83.2拆迁方式取得.........................................................................................................84融资及开发建设....................................................................................................94.1公司内部融资.........................................................................................................94.2公司外部融资.......................................................................................................115房地产对外销售..................................................................................................135.1销售方式筹划.......................................................................................................135.2合理定价筹划.......................................................................................................175.3销售过程筹划.......................................................................................................205.4销售优惠筹划.......................................................................................................226竣工验收及交付房产..........................................................................................246.1选择核算终止日...................................................................................................246.2房屋的验收...........................................................................................................256.3完工标准...............................................................................................................256.4纳税申报...............................................................................................................25税收筹划课程设计2/251税收筹划背景1.1房地企业的税收筹划背景税收筹划是指纳税人在遵守法律法规的前提下，通过事先合理地安排与策划企业的经营、投资、理财等活动，以达到税收负担最小化、经济效益最大化为目的的经济活动。随着全球经济的一体化和市场竞争日趋激烈情况下，通过税收筹划降低企业税收负担，提高经济效益，增强企业竞争优势，是目前房地产企业增强核心竞争力的有效方法之一。税收筹划在国外己经发展成为一个稳定而又成熟的行业，但在我国对税收筹划理论和方法的借鉴以及独立的研究，却只是近些年的事情。为了使企业有长足的发展，继续保持其竞争力，对其进行税收筹划就很重要。伴随着人们对房子的需求量的增加，房价随之高速度地增加，房地产的快速发展，涉及房地产的相关税收政策也在不断变化，税在房地产开发公司的成本中所占的比例相当大，所以税收政策对房地产开发企业的发展影响很大，如土地增值税、所得税、营业税的税收成本占利润总额的48％左右。因此做好税收筹划工作，对降低房地产开发公司的税收成本，提高企业的经济效益具有重大的意义。房地产业是我国国民经济的主导产业，在现代社会经济生活中有着举足轻重的地位。经过十几年的发展，中国房地产业正处于向规模化、品牌化、规范运作的转型时期，房地产业的增长方式正在由偏重速度规模向注重效益和市场细分的转变，从主要靠政府政策调控向依靠市场和企业自身调节的方式转变。随着关贸总协定的各项有关条款的兑现和落实，包括房地产业在内的我国经济各方面都将发生新的变化。国民经济的持续增长和居民消费结构的提升，为房地产业提供了高速发展的机会，也使房地产业面对着更加激烈的竞争。充分运用信息技术所带来的巨大生产力，尽快提高自身的信息化应用水平和管理水平，无疑成为提升房地产行业竞争力的重点。房地产行业是典型的资金密集型行业，具有投资大、周期久、风险高、供应链长、地域性强的特点。房地产行业的信息化建设，必须在先进的管理理念和方法的指导下，从房地产行业的特点出发，满足房地产行业不断发展的需求。迄今为止，针对房地产企业所进行的税收筹划的专题性研究逐渐增多。房地产企业投资额巨大，涉及多种不同的税种，税收成本在总投资额中所占的比例很高，房地产企业要在激烈的市场竞争中生存、发展、获利，就必须根据企业本身的特点采取不同有效的方法，在这些方法中，创造成本优势是通用的基本手法之一，而税收负担的轻重是直接影响其成本高低的重要因素之一，因此在全球经济一体化的趋势下，在宏观调控的影响以及竞争日趋公平和激烈的市场环境下，通过税收筹划的手段达到企业税收负担最小化的目的，从而降低房地产企业经营成本，增加经济效益，提高企业竞争优势，是目前房地产企业增强其争力的有效方法之一。税收筹划课程设计3/251.2房地产企业涉及的税种1.2.1前期准备阶段的税种房地产公司在前期准备阶段需要缴纳的税种较少，主要是耕地占用税和契税。在房地产开发中如果占用了耕地，就必须在土地管理部门批准占用耕地之日起30日内按每平方米税额从1元～15元不等的金额一次性缴纳耕地占用税。购买土地时要按3%～5%的税率缴纳契税。1.2.2取得土地使用权环节涉及税种分析印花税、契税、土地使用税、耕地占用税土地征用及拆迁成本的计量及契税的计税依据——财税[2004]134号1.2.3房地产融资与开发建设阶段涉及的税种印花税、土地使用税、营业税、城建税及教育费附加、房产税1.2.4房地产销售阶段涉及的税种1.2.4.1营业税对房地产出售方适用“销售不动产”税目的规定，以房屋售价的5%税率缴纳的营业税；针对房产租赁而言的，房产租赁业适用营业税中“服务业”税目，统一执行5%的比例税率。1.2.4.2土地增值税土地增值税实行超率累进税率，增值多的多征，增值少的少征，无增值的不征，最低税率为30%，最高税率为60%。1.2.4.3印花税房地产销售阶段的印花税，是在房地产交易中，针对房地产交易金额，适用“产权转移书据”税目，按照0.05%税率征收。1.2.4.4企业所得税对房地产企业而言，如果其转让或出租房地产产生了净收益，就要将其收益并入企业利润总额缴纳企业所得税。企业所得税采用25%的比例税率。税收筹划课程设计4/251.2.4.5房产税房地产开发企业建造的商品房，在出售前，不征收房产税；但对出售前房地产开发企业使用或出租、出借的商品房应按规定征收房产税。房产税采用比例税率，依据房产计税余值计征的，税率为1.2%；依据房产租金收入计征的，税率为12%。1房地产企业成立根据我国现行税法规定，投资收益、经营收入及利息收入涉及的税目与税率是不同的，会产生同样的投资收入所对应的税负不同的情况。因此出于对节税利益的追求，可以通过房地产开发企业成立的不同达到税收筹划的效果。有两种方式：第一种是“新设成立”，即双方以各自拥有的土地使用权和房屋所有权相互交换，这样双方都拥有部分房屋的所有权。但在这种方式下，需要就转让土地使用权和不动产缴纳营业税；双方将分得的房屋出售时，还应缴纳营业税和土地增值税，税负较重。第二种是成立“改组成立”，即一方以土地使用权，另一方以货币资金成立合营企业合作建房。对此又存在两种利润分配方式：一是房屋建成后合作双方风险共担、利益共享；二是双方按一定比例分配房屋。两种方式下的税负也不同。2.1房地产开发企业新设成立2.1.1涉及税种开发时：主要税种有耕地占用税、营业税和城市维护建设税。在房地产开发过程中如果占用了耕地就需要缴纳耕地占用税,房地产建设环节的营业税主要是对建设单位按照3%的税率征收营业税,城市维护建设税作为营业税的附加纳税义务同时产生。使用时：主要有营业税、城市维护建设税、土地使用税和房产税。房地产使用环节的营业税主要是针对租赁房产而言的,使用5%的税率;城市维护建设税作为营业税的附加其纳税义务同时产生;土地使用税交易时：主要税种有营业税、城市维护建设税、土地增值税、印花税、契税、企业所得税和个人所得税。2.1.2筹划依据房地产交易环节的营业税主要是针对房地产的卖方适用销售不动产税目的规定,税率为5%;城市维护建设税作为营业税的附加其纳税义务同时产生;土地增值税是对转让国有土地使税收筹划课程设计5/25