房地产企业营改增应对技能提升

政策实务筹划房地产企业“营改增”应对技能提升和全程财税一体化纳税风险管控(上部)课程简介本课程结合房地产企业“营改增”财税应对技能提升，以房地产企业开发全程为主线，从实务应用出发，对开发企业全程每一环节分别从常见问题、基本规定、具体应用及风险规划和税收筹划三方面展开。将税收政策、会计核算、税收筹划、票据审核和合同规划进行财税一体化结合，可针对财税人员对房地产相关税收知识零基础学员学起，做到税收基础知识灵活应用于财务工作实践并达到融汇贯通目的，培养用税政法制思维方式解决实践中对各类财税疑难问题处理能力。在税收法制体系和执法环境日趋完善，涉税风险和税收违法成本日益增大的依法治税大背景下，健全完善的税收管控体系和关键控制点，学会用税收筹划手段解决或化解企业重要经营活动的涉税风险问题。1、房地产企业“营改增”应对技能提升2、房地产行业概述3、筹建环节4、设立环节5、征地环节6、筹资环节7、开发环节8、预售环节9、竣工销售环节10、清算分配及注销环节目录第一篇房地产业应对“营改增”税改政策必备知识一、营改增前世今生——“营改增”背景简介•1994年分税制改革以来，我国长期维持营业税与增值税两税分立并行局面，作为我国流转税两大主要税种，占我国税收收入体系巨大比重。•营业税：以营业额全额为课税对象征收的一种商品劳务税，具有多次重复性征收特点，极大加重我国交通运输、建筑业及服务业等税收负担，不利于行业发展。•增值税：“中性税种”，以增值额为计税依据，虽“环环计征但层层抵扣”，有效避免重复征税问题。•两税并行不符合国际税收制度整体发展趋势。二、营业税与增值税并存之缺陷•1、营业税与增值税混合销售存在争议。（如销售产品附带安装行为）•2、增值税链条不完善：如融资租赁、交通运输业和服务业、建筑业等。•3、营业税存在重复征税：•①.营业税按营业额全额征收，同一项收入因分工要征多道税。•②.营业税劳务企业购进材料、固定资产不能抵扣。•③.制造企业购进营业税劳务不能抵扣。•④.营业税劳务企业之间相互提供劳务不能抵扣。•⑤.差额征收问题多，监管困难。（如外购不动产发票认定）三、“营改增”积极效应•“营改增”是我国“十二五规划”纲要时期（2011-2015）一项重大税制改革措施。•目的：•优化税制结构，消除重复征税，完善增值税抵扣链条，促进第三产业快速发展，鼓励服务业外贸出口，促使企业加快转型升级，提升企业核心竞争力，实现国民经济与社会健康协调发展。•积极效应：•①减轻制造业税收负担，会加大现代服务相关业务投入力度；•②打通、延伸增值税抵扣链条，企业一些生产性服务业务转向外部发包，促进社会专业化分工进一步细化；•③为大型制造业企业实施主辅分离提供完善税制保障，已有部分生产性服务业开始从制造业中分离出来，先进制造业企业核心竞争力进一步提升。四、增值税特征•增值税：对销售货物、提供加工、修理修配劳务及提供应税服务的单位和个人就其实现增值额征收的一个税种。•特点：•①对销售货物、提供加工修理修配劳务或提供应税服务各个环节中新增价值额征收;•②核心是税款抵扣制;•③实行价外征收;•④日常会计核算中，其成本不包括增值税。五、营改增试点方案•（一）改革试点主要税制安排（财税[2011]110号）•1.税率•在现行增值税17%标准税率和13%低税率基础上，新增11%和6%两档低税率。租赁有形动产等适用17%税率，交通运输业、建筑业等适用11%税率，其他部分现代服务业适用6%税率。•2.计税方式•交通运输业、建筑业、邮电通信业、现代服务业、文化体育业、销售不动产和转让无形资产，原则上适用增值税一般计税方法。金融保险业和生活性服务业，原则上适用增值税简易计税方法。•3.计税依据•原则上为发生应税交易取得全部收入。五、营改增试点方案•（二）改革试点期间过渡性政策安排。•1.税收收入归属。•试点期间保持现行财政体制基本稳定，原归属试点地区营业税收入，改增值税后收入仍归属试点地区，税款分别入库。•2.税收优惠政策过渡。•国家给试点行业原营业税优惠政策可延续，但通过改革能解决重复征税问题的，予以取消。•3.跨地区税种协调。•试点纳税人以机构所在地作增值税纳税地点，其异地缴的营业税，允许在计算缴增值税时抵减。非试点纳税人在试点地区从事经营活动的，继续按现行营业税规定申报缴营业税。•4.增值税抵扣政策的衔接。•现有增值税纳税人向试点纳税人购买服务取得增值税专用发票，可按现行规定抵扣进项税额。六、“营改增”总体进展情况•交通运输业和现代服务业实施时间：•2012.1.1上海市2012.9.1北京市2012.10.1江苏和安徽2012.11.1福建和广东2012.12.1天津、浙江和湖北2013.8.1全国范围内实施•铁路运输和邮政业：•财税[2013]106号规定，自2014年1月1日起，在全国范围内开展铁路运输和邮政业营改增试点。•电信业：•财税[2014]43号规定，自2014年6月1日起电信业纳入营改增范围。•目前营业税税目下保留的有：•建筑业、销售不动产、金融业、传统生活服务业四个行业。七、“营改增”对房地产企业可能产生的影响•1、盈亏情况直接挂钩税负。•“营改增”前房地产企业无论盈亏，都须按销售不动产收入额5%纳税。“营改增”后企业只对工程项目增值额部分纳税。当企业利润微薄或产生亏损时，在取得增值税专业发票下，只需缴很少增值税，甚至不纳税。•2、甲供材可抵扣税金。•“营改增”前房地产企业作为营业税纳税人，其外购材料、设备不能获得税款抵扣。“营改增”后房地产企业通过甲供材外购材料和设备支付进项税金，可抵扣增值税销项税额，避免重复征税。七、“营改增”对房地产企业可能产生的影响•3、对税收负担与经营成本产生影响。•税率变化（由3%∕5%营业税税率变为11%∕17%增值税税率），导致税负上升。虽增值税可抵扣相应进项税额，但由于房地产企业业务特殊性与复杂性，实际操作中很多项目难以抵扣，且建筑企业作为房地产企业直接上游企业，其受“营改增”税制改革影响必然会波及甚至转嫁至房地产企业，造成房地产企业税收负担与经营成本一系列影响。“营改增”后，成本税金变化对企业所得税纳税影响是系统性的，其对企业总税收负担与经营成本具体影响是加重还是减轻取决于税制改革对房地产及相关行业具体改革措施（特别是适用税率与抵扣机制的设计），且因各房地产企业具体业务类型及经营方式与税务筹划措施而有所不同。依现今房地产行业生态总体看，“营改增”税制改革对现行房地产企业总税收负担与经营成本普遍影响可能是“不减反增”。七、“营改增”对房地产企业可能产生的影响•4、对财务管理与会计处理产生影响。•“营改增”税制改革对房地产企业宏观财务管理与具体会计处理影响是显而易见的。一方面，企业出于合理降低税收负担与经营成本考虑，会要求自身财会人员加强宏观财务管理，甚至要求财会人员加强与内部采购销售决策与具体执行人员联动沟通，达到合理降低税负与经营成本目的。另一方面，“营改增”改革也对房地产企业具体会计处理、发票管理产生直接影响。•5、对企业融资与现金流产生影响。•由于房地产企业业务特殊性与复杂性，要求企业必须有良好融资能力与充足现金流来维持企业正常运转。实务中，房地产企业多采用预售制，营业税在确认预售收入当期就要缴纳，占用流动资金，其构成房地产企业不可忽视的现金流出。而改征增值税后，一般房地产项目建设、材料等先购入，多数时间，进项税额大于销项税额，因而开发之初较长时间内无税可缴，减少企业流动资金占用，扩大企业现金流。八、房地产、建筑业“营改增”后有哪些预测？•其一：房地产业期初库存和固定资产将不能被抵扣。•按前期“营改增”交通运输业、电信业等行业有巨额营改增前固定资产和存货企业未被许可抵扣，结合交通运输业期初轮船车辆等未被许可抵扣产生行业性经营困难，地方财政动用补贴以平衡企业税负经验看，房地产业存货在企业资产中占比很高，按政策一贯性，预测房地产业期初存货和固定资产一样不能抵扣。•其二：税费提高一部分体现房价中，另一部分会由上游建筑业供应商消化，还会由地产企业消化一部分。•商品价格成本只是一个因素，不是决定性因素。房地产业过去十年在经历房价持续上涨黄金十年，房地产业定价基本都不以成本作依据。但近一年房价出现下降预期，房地产业供求关系发生变化。未来房地产业将和制造业一样进入一个买方市场。•考虑建筑业等上游行业弱势地位税收一部分会转嫁给上游行业。房地产业通过提高效率降低利润等会消化一部分，但最终购买者将会负担一部分。八、房地产、建筑业“营改增”后有哪些预测？•其三：房地产业未来土地等支付给政府费用将没有进项可抵扣。简化计算没进项抵扣的项目成本将上涨11.74%（17%税率下）。•地产业土地使用权的地价成本，及开发费用中很多政府配套费用成本、拆迁成本等将在未来不能抵扣，需将17%成本在销售价格中吸收。即支付给政府等不可抵扣成本比如土地价100万元，在开发企业出售时至少需卖给消费者117万元，才能平衡。原营业税时100万元土地价，开发企业出售时需105.26万元，可平衡。营改增需消化11.74万元。房地产企业在拿地成本一样下，单“营改增”一项因素让地价上涨11.74%。其他无法获取增值税发票抵扣的成本费用项目是一样的。•房地产企业是资金密集型产品长周期企业。从土地增值税国家规定可扣除5%项目利息费用及20%项目其他费用。一般地产项目周期都不会少于二年，利息费用是项目成本一项至少超过5%费用。因银行业“营改增”应晚于房地产业，抵扣税率应低于11%。在银行业“营改增”前，地产业将还需负担利息费用因“营改增”上涨11.74%部分。八、房地产、建筑业“营改增”后有哪些预测？•其四：营改增过渡期税收筹划大有可为。•收入销项税额上：实行增值税前，尽快销售库存房产是最大税收筹划。可通过降价让利润手法来实现，最多可让利价格11.74%。•成本费用进项税额上：对跨越营改增时点在建项目尽量在合同中约定，在增值税时点后开增值税发票以降低成本。可通过让利等方法让供应商配合。特别是精装修房的材料供应商，精装时间尽可选在实行增值税后。•租赁还是出售物业的筹划。如“营改增”后地产业租赁不地产与销售不地产的税率有差额会有筹划空间。另外个人与企业法人出租税率不同一样有空间，需商业模式创新。•其五：地产业会向工厂化发展，并会向行业上游产品化企业扩张，将利润转移和分散到上游产业。•房地产业想要在增值税时代保证利润，最好筹划应是收购上游行业，特别是建筑业、建筑设计、建筑材料业等。通过关联企业转移定价是未来筹划重点。八、房地产、建筑业“营改增”后有哪些预测？•其六：地产业专业化分工更加细化，行业会集中化，会出现大量同业并购。•房地产业总分机构如何申报增值税是未来行业同业并购关键。如汇总申报由总部汇总缴会加速行业整合，如按现在总分机构分别缴纳，会减少并购。•其七：地产业将进入高税负时代，规范化的增值税将减小土地增值税利用票据不规范和信息不对称进行的筹划空间。•土地增值税是房地产业一项不小负担，预测“营改增”后还会存在。此税种“营改增”后对房地产业利润杀伤力将比较历害。防伪税控以票控税在中国还是很有实用性的。就中央和地方税问题，预测将成为中央地方共享税。九、目前过渡阶段，房地产企业面临哪些问题？•1、税率问题：•17%还是11%•2、过渡期政策衔接问题:•对没完工工程和没开发完的房地产楼盘如何处理？•过渡期税率问题？•3、工程造价问题。•4、“营改增”后，土地使用税和土地增值税去留问题。•5、地方税收体系建设问题。十、财务人员如何应对“营改增”税改政策？•1、“营改增”对房地产企业财务管理有哪些影响？•①适用税率和计税基数；•②服务业定价机制；•③财务核算；•④发票使用管理。•2、房地产企业在宏观财务管理体制方面应如何应对？•（1）增值税相关业务专人负责。•增值税专用发票的开具、审核与认证；按时进行增值税款的申报与缴纳；做好专用设备管理、档案管理。•（2）制定（修订）现有制度与流程•（3）认真分析公司可能涉及的增值税进项。•注意事项：•①加强合同管理。②加强业务培训。•③充分认识涉