房地产企业融资与税务规划-

房地产企业融资与税务规划1主讲:王震副教授2课程纲要第一讲，当前我国房地产企业融资现状与问题第二讲，房地产企业融资思路与要点第三讲，房地产企业债务融资与税务规划第四讲，房地产企业私募融资与税务规划第五讲，房地产企业信托融资与税务规划第六讲，房地产企业股权融资与税务规划第七讲，房地产企业资本运作第八讲，房地产企业融资策划与操作第九讲，打造企业的金融体系第十讲，打造企业的金融体系3-1001020304010001500160017001820187019131950197320032030FWEuropeUSChinaIndiaJapan%ofWorldEconomy(Measuredin1990International$)中国溢价：一个经济大国的崛起房地产波动原因宏观分析短期中期长期需求层面人口统计学因素√√家庭收入变化√√汇率或利率变化√√按揭政策√√房地产税收政策√√住房补贴政策√√消费者的预期√供应层面土地及房屋供应政策√√建筑成本√√4房地产波动原因分析土地政策（土地供应）房价总需求总供给货币政策（提高基准利率）税收政策（征收房地产税、加征房地产交易税）金融政策（控制房地产行业贷款）金融政策（调高房贷利率、收缩房贷规模）住房政策（增加保障住房）地产业的金融属性高杠杆行业；产品具有期货——远期特征，典型的买空卖空交易；政府的意图是去杠杆化，打击投机，降低金融的系统性风险，增加地产的现货交易特性，将风险锁定在高净值人士阶层。产业的出路——增加流动性，实现证券化；有效的管理企业的流动性、风险性和收益性三者之间的关系。建立高效的融资体系——拿钱和变现。第一讲，当前我国房地产企业融资现状与问题1、货币政策对地产行业影响2、房地产企业资金现状与经营风险问题3、房地产企业融资现状与融资渠道问题4、地产融资的国际比较5、地产企业融资运作模式展望5央行通过调控利率高低和对银行贷款来指导影响资金的成本和供应。严格控制货币信贷总量和投放结构、节奏。调整存款准备金率，直接控制流动性。按揭首付款比例调整等。银监会1月17日召开2011年工作会议再次强调，对房地产领域风险，要继续实施差别化房贷政策信托投资公司10年12月银监会《关于信托公司房地产信托业务风险提示的通知》对以受让债权等方式变相提供贷款的情况要按照实质重于形式的原则予以甄别。11年2月份，银监会《关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知》，要求信托公司发放贷款的房地产开发项目必须满足“四证”齐全、开发商或其控股股东具备二级资质、项目资本金比例达到国家最低要求等条件；同时，要求信托公司不得以信托资金发放土地储备贷款。银监会要求，商业银行个人理财资金投资于房地产信托产品的，理财客户应符合有关合格投资者的规定;信托公司以结构化方式设计房地产集合资金信托计划的，其优先和劣后受益权配比比例不得高于3:1。4月27日，银监会特别强调对房地产信托融资的监管要严格执行“实质重于形式”的原则。1、货币政策对地产行业影响6保险资金《保险资金投资股权暂行办法》（保监发〔2010〕79号）《保险资金投资不动产暂行办法》（保监发〔2010〕80号）；证监会《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发〔2010〕10号）通知第八条：对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款，证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。商务部、外汇管理局《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》（建住房【2006】171号）《关于进一步加强规范外商直接投资房地产审批和监管的通知》（商资函【2007】第50号）：严格控制外商投资高档房地产，以及返程投资方式并购或投资境内房地产企业。汇综发【2007】130号文：外商投资房地产企业将不能够再接受外债投入，境外资金只能以注册资本的形式直接进行境内投资建房[2010]186号:境外个人在境内只能购买一套用于自住的住房。在境内设立分支、代表机构的境外机构只能在注册城市购买办公所需的非住宅房屋。法律法规另有规定的除外。7融资方式少；法制建设滞后，法制环境不明确：房地产投资基金、房地产投资信托、房地产夹层融资等缺少协调立法；企业和个人的信用体系建设滞后，影响金融业的健康发展；业界同行认识朴素：融资就是因缺钱而找钱；（找到合适的合作伙伴、降低企业的风险（系统性风险和非系统性风险）、出售项目创意、资产高溢价变现出售、扩大在资本市场中的影响力等）（风险规避和发展路径优化）（应该立项专门研究融资的本质）3、房地产企业融资现状与融资渠道问题房地产企业融资来源和状况资金来源目前状况银行贷款主要靠银行，但难度加大上市融资（国内和海外）直接IPO不多（多在香港）房地产债券很少（公司债进入试点）房地产信托许多限制房地产投资信托资金（国内外）还没有立法房地产私募基金还没有立法（产业基金进入试点）夹层融资还没有立法委托贷款和过桥贷款较少房地产抵押证券产品试点海外资金不鼓励（部分限制）保险基金试点展开融资工具私募方式间接融资公募方式直接融资股权私募股权股票市场债权银行信贷债券市场未上市上市股权债权股权债权传统行业产业基金银行贷款股市融资债市融资高科技行业创投基金8中国金融业三次浪潮：第一次浪潮：以商业银行为主投融资体系建立第二次浪潮：证券市场直接融资冲击银行间接融资体系第三次浪潮：私募股权基金市场冲击银行和证券体系资本市场资金来源资金去向金融资本产业资本社会资本中国资本市场的三次浪潮9全球、美国和中国房地产资本市场比较分类全球和美国中国上市股权上市的房地产投资信托基金和上市的房地产公司上市的房地产公司私募股权私人或组成的基金（包括退休基金、保险基金，私募基金，公司或个人等）自有或组合的资金（包括合作、参建、外资等）上市债权房地产抵押证券产品和房地产企业债券房地产企业债券私募债权房地产抵押各类贷款（大部分已证券化）房地产抵押银行贷款4、地产融资的国际比较5、地产企业融资运作模式展望（1）民间资本成主流（2）融资产品创新和科学融资模式是关键（3）高杠杆经济到实力经济转变（4）项目融资转向企业融资6、企业的三种融资模式融资渠道：资金从不同主体之间流动的通道。属于金融领域的基础设施建设。直接融资，是指资金供求双方之间直接融通资金的方式，是资金盈余部门在金融市场购买10间接融资是指企业通过金融中介机构间接向资金供给者融通资金的方式，它由金融机构充当信用媒介来实现资金在盈余部门和短缺部门之间的流动。结构性融资的本质是：以特定的基础资产信用为基础的资产信用融资(asset-backedfinancing)。大家通过今天的学习，可以在观念上、理论上建立起一种新的融资模式，属于一种新的可供选择的融资方案（AlternativeFinancingSolutions.)资金短缺部门的直接证券，如商业期票、商业汇票、债券和股票等。直接融资具有直接性、长期性、不可逆性(即股票融资毋需还本)和流通性(指股票与债券可在证券二级市场上流通)。第二讲，房地产企业融资思路与要点1、房地产企业资金来源构成；2、房地产企业融资的特点；3、不同资金渠道和方式的资金成本比较（您心里好有底）；4、地产企业融资与项目融资；5、地产企业融资都有哪些可能方式；6、地产融资的风险及控制要点—如何应对资本家，指标更有说服力！7、房地产企业融资的环节过程解析1、房地产企业资金来源构成国家统计局17日公布的数据显示，2010年，房地产开发企业本年资金来源72494亿元，比上年增长25.4%。国内贷款12540亿元，增长10.3%；利用外资796亿元，增长66.0%；自筹资金26705亿元，增长48.8%；其他资金32454亿元，增长15.9%。在其他资金中，定金及预收款19020亿元，增长17.3%；个人按揭贷款9211亿元，增长7.6%自有资金主要来源：留存利润、销售回款、增资扩股、信托融资与民间融资。12年房地产开发企业本年资金来源（亿元）8324614.1，比上年增长14.1%；其中：国内贷款12564，增长0.0；利用外资814，增长2.9%，自筹资金34093，增长28.0%；其他资金35775，增长8.6%；其中：定金及预收款21610，增长12.1%；个人按揭贷款8360，增长-12.2%。11房地产企业资金年度来源构成12资金来源金额占比增长国内贷款1254017.3%10.3%自筹资金2670536.84%48.8%其他资金3245444.77%15.9%其中：定金及预收款个人按揭贷款19020921126.24%12.7%17.3%7.6%利用外资7961.1%66.0%合计72494亿元25.4%2010年房地产开发企业资金来源分析2011年房地产开发企业资金来源分析资金来源金额占比增长国内贷款1256415.09%0自筹资金3409340.95%28.0%其他资金3577542.98%8.6%其中：定金及预收款个人按揭贷款21610836025.96%10.04%12.1%-12.2%利用外资8141.08%2.9%合计83246亿元14.1%132、房地产企业融资的特点融资资金量大市场是关键因素受政策影响深远（1）融资资金量大国务院《关于调整固定资产投资项目资本金比例通知》（国发〔2009〕27号）规定保障性住房和普通商品住房项目的最低资本金比例为20%，其他房地产开发项目的最低资本金比例为30%。”即房地产企业的自有资金最低比例要求为20%—30%，最高70%—80%否资金可以来自于各种途径的融资。（2）房企融资的风险的主要因素主要因素：一是房地产企业本身的综合经营能力；二是房地产行业市场的现状及前景。房地产企业的经营模式主要有：以不动产销售收入作为投资回报——销售型企业（住宅地产）以租赁、自用等经营收益作为投资回报——持有型企业（商业地产）相对于房地产企业自身的经营、管理能力等来说，房地产行业的市场状况对房地产企业的经营业绩都具有更为决定性的影响。这是房地产行业本身的一大特征，而这个特征在中国尤为突出。中国房地产企业以销售型经营模式占绝大多数，市场发挥了更大的影响力14（3）受政策影响深远政策对房地产业的影响，主要通过两个方面来实现，一是行政审批；二就是房企融资。房地产企业设立公司、取得土地、办理规划手续、设计、施工、销售、办理房屋产权证明等，需要经过政府各个部门的重重审批，缺一不可。三大政策：土地供给政策、金融政策和财税政策；存款准备金率每提高0.5个百分点，意味着3500亿元的资金被冻结。这与普遍增加资金使用成本的加息不同，在资金紧张而银行贷款成本较低时，只有优质企业才能贷到款。因此上调存款准备金率将加速房地产企业分化3、房地产企业融资的资金成本长期债务：愿意承担8%-14%高利率发行长期债的地产公司并不在少数。民间融资利率约20%；短期民间借贷月息10-11%；信托产品发行综合成本11%-12%；集合信托融资的成本平均超过20%；(2011年上半年共发行集合资金信托产品1456款，计划募集规模3745.88亿元，平均期限14.28个月，平均年化预期收益率9.46%。其中资金运用于房地产领域的信托数量为343款，其平均的年化收益率高达10.86%，6月下旬，在香港上市的融创集团信托计划为期17个月，年利率高达17%，加上信托手续费用及融资渠道费用，融资成本突破20%。融创集团还表示，如果收购在约定的17个月期间届满后尚未进行，信托计划期限将自动额外延长29个月，并以23%的年利率支付偿还代价。此外，更有机构研究显示，房地产信托融资成本最高的已达45%。)五年期以上个人住房公积金贷款利率4.9；留存收益的替代资金成本15商业贷款利率一览表（2011年7月7日）项目调整前利率%调整后利率%调整幅度贷款六个月5.856.100.25一年6.316.560.25一至三年6.406.650.25三至五年6.656.900.25五年以上6.807.050