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关于临沂**置业有限公司**新区**广场项目立项的申请报告公司二O一O年一月第一章项目概况一、建设条件１、地块解析本项目位于临沂市**区**新区，南临**街，北临**街，西临**路，东临**二路，地块编号为A2，项目名称为**新区**广场。２、交通条件本项目紧临临沂交通南北主干道**路，与市政中心广场相距，属典型的中心广场物业，交通十分便捷，有１０路、２５路等公交大巴可达本项目。３、地形地势本项目地块平坦，南北两侧均有良好景观资源，视野开阔，满眼翠绿。４、规划限制条件本项目占地面积37982平方米，总建筑面积329342平方米，规定计容积率面积284180平方米，容积率为6.99，地下面积45162平方米，建筑占地面积15825平方米，建筑密度0.39%，绿地面积14600平方米，绿地率37.4%。二、项目研究工作依据本项目可性行研究依据为：临沂市特别是**新区房地产现状、临沂市工程造价信息、本项目的地块价值。三、项目开发公司状况1、项目申报单位名称：临沂**置业有限公司（以下简称**置业）住所：**社区服务中心７楼法定代表人姓名：宁照注册资本：人民币万元实收资本：人民币万元公司类型：有限责任公司2、项目申报单位主营业务**置业的经营范围包括房地产开发（持有效资质证经营），销售。3、项目申报单位经营年限**置业经营年限自成立日期二〇〇四年二月十日至长期。4、项目申报单位股东构成临沂**置业有限公司的企业法人营业执照注册号为，住所位于**区**社区服务中心７楼。法定代表人宁照，注册资本人民币万元，实收资本万元，宁照占股份的100%，公司类型为有限责任公司。5、项目申报单位资产负债情况**置业资产负债情况见下表1-1。从表1-1知道**置业的资产主要为“应收账款”、“其他应收款”和“固定资产净值”，分别为元、元和元；而负债主要为“应付账款”、“应付工资”和“其他应付款”分别为元、元和元。房地产行业资金流动速度比较快、资产变现能力强的特点也使得**置业的资产状况总体来说是比较安全的。表1-1**置业资产负债表编制单位：临沂市**置业有限公司20１０年１月８日金额单位：元资产行次年初数期末数负债及所有者权益行次年初数期末数流动资产：流动负债：货币资金1短期借款27短期投资2应付票据28应收票据3应付账款29应收股息4应付工资30应收账款5应付福利费31其他应收款6应付利润32存货7应交税金33待摊费用8其他应交款34一年内到期的长期债券投资9其他应付款35其他流动资产10预提费用36流动资产合计11一年内到期的长期负债37长期投资：其他流动负债38长期股权投资12流动负债合计39长期债权投资13长期负债：长期投资合计14长期借款40固定资产：长期应付款41固定资产原价15其他长期负债42减：累计折旧16固定资产净值17长期负债合计43工程物资18在建工程19负债合计44固定资产清理20所有者权益：固定资产合计21实收资本45资本公积46无形资产22盈余公积47长期待摊费用23其中：法定公益金48其他长期资产24未分配利润49无形及其他资产合计25所有者权益（股东权益）合计50资产合计：26负债及权益（股东权益）合计：51企业负责人：**会计机构负责人：制表人：**置业的损益情况见下表1-2。**置业09年累计盈利元，而盈利的原因主要是。相信随着**广场项目的开工、建设，**置业的盈利情况更加乐观。表1-2**置业利润表编制单位：临沂市**置业有限公司2010年1月金额单位：元项目行次本月数本年累计数一、主营业务收入1减：主营业务成本2主营业务税金及附加3二、主营业务利润（亏损以“-”号填列）4加：其他业务利润（亏损以“-”号填列）5减：营业费用6管理费用7财务费用8三、营业利润（亏损以“-”号填列）9加：投资收益（损失以“-”号填列）10营业外收入11减：营业外支出12四、利润总额（亏损以“-”号填列）13减：所得税14五、净利润（净亏损以“-”号填列）15企业负责人：**会计机构负责人：制表人：1.1.6项目申报单位主要投资项目临沂市**新区A1、A２、A３、A４地块共计７８０亩地的开发。1.1.7项目申报单位现有人员和资质临沂市**置业有限公司经营房地产开发业务的现有员工为４６人，设有开发部、营销策划部、行政人事部、研发部、合约采购部、工程部及财务部７个职能部门。拥有一批具有房地产开发经验丰富的工程、销售、财务、综合等管理人员，暂缺岗位人员目前正在招聘补充。**置业拥有房地产开发级资质。**置业房地产开发业务部有足够的能力开发大中型商品房项目。四、项目建设规模和建设内容**新区**广场占地面积37982平方米，总建筑面积329342平方米，规定计容积率面积284180平方米，容积率为6.99，地下面积45162平方米，建筑占地面积15825平方米，建筑密度0.39%，绿地面积14600平方米，绿地率37.4%。该项目是一个城市综合体沿**路由南向北一路布置（如下图），分三个主体，由南向北，第一个主体是２６层的酒店式公寓，其中裙楼５层是高档购物中心，第二个主体是由二栋楼组成，南边是４９层的五星级酒店，北边是４２层的高端写字楼，第三个主体也是由二栋楼加裙楼组成，裙楼６层是高档购物中心，裙楼上是二栋高端公寓住宅，层数2６层，整个项目地下均为三层，第一层是大型超市，第二、三层是停车场，建筑结构形式为框架结构。五、项目建设招投标形式1.概述根据中华人民共和国国家发展计划委员会第九号令，建设项目可行性报告需增加招标内容，并作为可行性研究报告附件与可行性研究报告一同送交项目审批部门审批。根据《中华人民共和国招标投标法》规定，除特殊情况外均必须招标，本项目属于必须招标的项目。2.发包方式由于本项目规模较大，包括内容比较多，建筑均为高层，对施工技术的要求很高，专业性要求较强，较为复杂，因此采用单项工作内容发包方式较为适合。3.招标组织形式本项目的业主具备自行招标的能力，宜采用自行招标形式。4.招标方式本工程拟采用单项工作内容发包方式，针对不同的单项工作内容应采取不同的招标方式。具体说明如下：规划勘察设计：采用公开竞争招标方式。通过方案竟评遴选承接单位，以取得最佳方案和设计。工程监理：采用有限公开招标方式。即面对本地的工程监理单位组织公开招标。建筑、安装、装饰工程、重要材料采购：采用分类、分单项的公开招标方式，这样业主能取得有竞争力的合同。分类、分单项的公开招标亦即采取平行承发包形式，这样做是因为项目规模较大，实行总承包比较不利。为弥补平行承发包的不足，可选择一家承包单位作为项目的主承建商，担负地盘统筹管理责任。设备采购：由于符合条件的设备供应商很多，若采取公开招标方式，评标的工作量较大，招标的时间长、费用高，因此该项工程拟采取邀请招标的方式。本工程招标方案列入下表：招标基本情况表建设项目名称：**新区**广场招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式招标估算金额（万圆）备注全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察√√√规划√√方案竞赛设计√√√方案竞赛建筑工程√√√分主要单项安装工程√√√装饰工程√√分主要单项监理√√√限（本地）设备√√√重要材料√√√情况说明：在建筑、安装工程承包商中确定一家为主承建商。建设单位盖章年月日9第二章项目投资环境一、宏观经济环境我国国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要提出“‘十一五’时期是全面建设小康社会的关键时期，‘十一五’时期要努力实现国内生产总值年均增长7.5%、城镇化率提高到47%，…，产业结构、产品结构和企业组织结构更趋合理，城乡、区域间公共服务、人均收入和生活水平差距扩大的趋势得到遏制”等。据国家统计局消息称，2009年全年国内生产总值335353亿元，按可比价格计算，比上年增长8.7%，增速比上年回落0.9个百分点。居民消费价格11月份同比涨幅由负转正，当月上涨0.6%，12月份上涨1.9%。全年城镇居民家庭人均总收入18858元。其中，城镇居民人均可支配收入17175元，比上年增长8.8%，扣除价格因素，实际增长9.8%。在城镇居民家庭人均总收入中，工资性收入增长9.6%，经营净收入增长5.2%，财产性收入增长11.6%，转移性收入增长14.9%。农村居民人均纯收入5153元，比上年增长8.2%，扣除价格因素，实际增长8.5%。其中，工资性收入增长11.2%，第一产业生产经营收入增长2.2%，二、三产业生产经营收入增长10.0%，财产性收入增长12.9%，转移性收入增长23.1%。全年城镇就业人员比上年净增910万人。年末农村外出务工劳动力1.49亿人，比一季度末增加170万人。全年居民消费价格比上年下降0.7%。其中，城市下降0.9%，农村下降0.3%，其中居住下降3.6%。2009年的中国经济增长令世界关注，更多的目光现在聚焦在今年的走势上来。在对于2010年的中国经济预测中，社科院公布的一份报告认为，2010年GDP增长速度是10%左右，超过了国务院发展研究中心预测的9.5%增长率。我国经济效益逐步好转，国家的财政收入和工业企业的利润也止跌回升，通过实施促进家电、汽车、节能产品消费等措施，社会消费品零售总额加快增长，全社会的固定资产投资快速增长，预计２０１０全年增长在30%以上，并且投资结构进一步优化，投向民生领域和社会事业的投资占去年投资比重43%。10临沂市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要发展目标为：“十一五”期间，总量再翻番，人均过三千；打造现代商贸物流城、历史文化名城、滨水生态城、新兴旅游城市、交通运输主枢纽城市、鲁南制造业基地和区域性金融中心，建设具有国际知名度的联结长三角、环渤海经济圈的新欧亚大陆桥东桥头堡特大中心城市，构建“富裕、平安、文明、生态、开放、活力”的大临沂、新临沂。到2010年，全市经济总量翻一番，生产总值达到2500亿元，年均增长15%，人均达到3000美元；地方财政收入122亿元，年均增长20%；三次产业结构调整为8：52：40；城镇居民人均可支配收入14000元，农民人均纯收入5800元；年均分别增长9%、10%。”国家“十五”期间发展目标是服务业增加值年均增长7.5%，高于国民经济增速0.5个百分点，占国内生产总值的比重由2000年的33.2%提高到2005年的36%，服务业从业人员年龄增长4%，占社会从业业人员的比重由2000年的27.5%提高到2005年的33%。山东省确定的服务业增加值年均增长速度10%，高于国内生产总值增速1个百分点，2005年，服务业占国内生产总值的比重达到40%，就业人员占社会从业人员的比重达到39%，服务业提供的税收占地方税收的35%。近年来，临沂市服务业发展迅猛，但仍处在起步阶段，服务业增加值占国内生产总值的比重较低，整个服务业水平和档次比较低。国家《国家经济和社会发展第十一个五年规划纲要》强调，要坚持市场化、产业化、社会化方向，拓宽领域、扩大规模、优化结构、增强功能、规范市场，提高服务业的比重和水平。山东省在“十一五”期间，也把加快发展服务业作为产业结构调整的重中之重。按照这一思路，山东在“十一五”期间将以膨胀规模、提高层次为重点，提高服务业占生产总值和就业的比重。重点发展金融保险、现代物流、中介服务三大行业，壮大发展新兴服务业，大力发展旅游、文化、房地产、资讯服务四大行业，改造提升商贸流通、餐饮、交通运输三大行业。虽然近年来临沂市城区各类房地产开发及商业设施建设步伐较快，但总体上11开发项目规模较小，整体开发水平不高，成规模的高标准服务活动设施还很少，特别是**新区。而随着经济和社会的发展及临沂市经济中心的发展，各种商务活动也随之大量增加，商务用房需要量随之越来越大，同时消费者对服务设施的环境及结构、布局等也提出了越来越高的要求。二、房地产市场分析１、2010年全国房地产市场前瞻自1998年房改后，房地产综合景气指数攀升，2002年国土资源部颁布《招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定》，明确了国有土地出让必须通过招、拍、挂方式，全国房地产景气出现短暂下跌。2003年，国务院发布《国务院关于促