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房地产企业备战“营改增”乔新永一、本轮营改增背景—原因1994年税制改革,确立了增值税和营业税两税并存的货物和劳务税税制格局。1、增值税对销售货物、进口货物；提供加工劳务、修理修配劳务等增值额进行征税，基本税率为17%，具有消除重复征税、促进专业化协作的优点。一、本轮营改增背景—原因2、营业税征收范围包括：转让无形资产、销售不动产和七项劳务（即：交通运输业、建筑业、金融保险业、邮电通信业、文化体育业、娱乐业、服务业劳务），一律采用比例税率。国民经济行业大类一、本轮营改增背景—原因营业税与增值税并存之缺陷营业税与增值税混合销售存在争议营业税与增值税重复征税增值税链条不完善:如融资租赁、合同能源管理、交通运输业和服务业、建筑业等）营业税存在重复征税现象一、本轮营改增背景—原因“营改增”的积极效应一是减轻制造业企业的税收负担，将会加大对现代服务业相关业务的投入力度；二是为现代服务业企业打通、延伸和拉长了增值税的抵扣链条，企业将一些生产性服务业务转为向外部发包，促进社会专业化分工的进一步细化；三是为大型制造业企业实施主辅分离提供了完善的税制保障，已有部分生产性服务业开始从制造业中分离出来，先进制造业企业的核心竞争力进一步提升。一、本轮营改增背景—原因中央与地方财政的较量中央地方财政收入历年对比7一、增值税试点改革-背景介绍10月1日一、本轮营改增背景—进程今后改革扩展方向金融业房地产和建筑业娱乐业9月1日1月1日11月1日12月1日2013.8.1北京上海江苏、安徽福建（含厦门）、广东（含深圳）天津、浙江（含宁波）、湖北中国其他省市北京天津重庆江苏深圳JiangsuShenzhen上海2014年铁路、邮政、电信生活服务业一、本轮营改增背景—内容试点选择与制造业密切相关的部分行业，覆盖范围为“1+6”，即：交通运输业（包括陆路运输、水路运输、航空运输、管道运输），部分现代服务业包括研发和技术、信息技术、文化创意、物流辅助、有形动产租赁以及鉴证咨询。铁路运输、邮政、电信。试点范围暂不包括建筑业、销售不动产、金融保险业等行业，以及餐饮、娱乐等服务业。一、本轮营改增背景—效果上海市发展改革研究院课题组近日发布的《2012年一季度上海服务业重点监测企业问卷调查报告》指出，全市试点企业和原增值税一般纳税人整体减轻税负约20亿元。从行业分类看，认为税负有所增加的企业主要集中在运输仓储业。36家运输仓储业有63.9%认为税负有所增加，其中税负增加10%以上的企业占27.8%。此外，从事文体娱乐、水利环境业的企业也多数反映税负有所增加。二、增值税基本原理1、增值税的由来1954年，法国首先实行增值税。1980年选择在柳州、长沙、襄樊和上市等城市，对重复征税矛盾较为突出的机器机械和农业机具两个行业试点开征增值税；1981年，试点范围扩大到自行车、电风扇和缝纫机三种产品；1983年，征税地点扩大到全国范围，1984年，国务院发布《中华人民共和国增值税暂行条例（草案）》1、增值税的由来1993年12月13日发布的《增值税暂行条例》，确立了现代意义上的增值税。2009年，国务院修订《增值税暂行条例》。2012年开始至今，营改增全面扩围。二、增值税基本原理2、增值税计税原理应纳税额=销项税额—进项税额销项税额=对外销售额*税率进项税额=购入销售额*税率应纳税额=（销售价格-购进价格）*税率=毛利*税率二、增值税基本原理增值税是以商品（含应税劳务、服务）在流转过程中产生的增值额作为计税依据而征收的一种流转税。2、增值税计税原理某企业2015年1月购进一辆汽车，支出56.8万元，售出后取得收入117万元，问当月应纳增值税多少？如果征收营业税是多少？二、增值税基本原理2、增值税计税原理新概念：价税合计：销售额、税额。销售额为纳税人销售货物或者应税劳务向购买方收取的全部价款和价外费用，但是不包括收取的销项税额。销售汽车，合计收入117万元，销售额与税额分别为多少？（营业税与增值税收入比较！）二、增值税基本原理2、增值税计税原理新概念一：价内税、价外税。借：银行存款借：营业税金及附加贷：营业收入贷：应交税金—应交营业税借：银行存款贷：营业收入贷：应交税金—应交增值税—销项税额增值税可以转嫁么？二、增值税基本原理2、增值税计税原理新概念二：销项税额、进项税额销售税额进货税额二、增值税基本原理2、增值税计税原理新概念三：增值税名义税率17%——货物及加工修理修配劳务——的有形动产租赁服务13%——粮食、图书等国家扶持产品11%——交通运输业6%——现代服务业0%——出口专用二、增值税基本原理2、增值税计税原理新概念三：增值税名义税率引入各类税率后的新公式：应纳税额=∑各类收入*适用税率——∑各类购进*适用税率二、增值税基本原理2、增值税计税原理新概念三：增值税名义税率重庆啤酒2015年1月取得销售额200万元，当月支付运费价款100万元，瓶盖价款20万元，问当月应纳增值税多少？二、增值税基本原理2、增值税计税原理新概念三：留抵税额某企业2015年1月购进两辆汽车，支出234万元。当月仅售出一辆，取得收入117万元，问当月应纳增值税多少？二、增值税基本原理2月份将另一辆汽车售出，取得收入117万元，当月未发生其他购进事项，问当月应纳增值税多少？2、增值税计税原理新概念四：税负增值税税负=某期间应纳税额/增值税收入例：某工业企业适用17%增值说率，2013年度销售额（不含税）100万元，全年应纳、实纳增值税5万元，问，该企业当年增值税负是多少？该税负是高还是低？二、增值税基本原理2、增值税计税原理新概念五：征税范围——货物的内涵商品：为交换而生产的劳动产品产品：经过生产制造工艺制作完成的物品货物：指可供出售的物品是指有形动产，包括电力、热力、气体在内。《实施细则》软件呢？物品是个神马东东？二、增值税基本原理2、增值税计税原理新概念五：征税范围——劳务和服务应税劳务：加工、修理修配应税服务：营改增出现的新名词二、增值税基本原理2、增值税计税原理新概念六：混业经营纳税人兼有不同税率或者征收率的销售货物、提供加工修理修配劳务或者应税服务的，应当分别核算适用不同税率或者征收率的销售额，未分别核算销售额的，按照以下方法适用税率或者征收率：1.兼有不同税率的销售货物、提供加工修理修配劳务或者应税服务的，从高适用税率。2.兼有不同征收率的销售货物、提供加工修理修配劳务或者应税服务的，从高适用征收率。3.兼有不同税率和征收率的销售货物、提供加工修理修配劳务或者应税服务的，从高适用税率。二、增值税基本原理2、增值税计税原理新概念七：纳税主体《暂行条例》：在中华人民共和国境内销售货物或者提供加工、修理修配劳务以及进口货物的单位和个人，为增值税的纳税人《营改增》：第一条在中华人民共和国境内（以下称境内）提供交通运输业、邮政业和部分现代服务业服务（以下称应税服务）的单位和个人，为增值税纳税人。纳税人提供应税服务，应当按照本办法缴纳增值税，不再缴纳营业税。单位，是指企业、行政单位、事业单位、军事单位、社会团体及其他单位。个人，是指个体工商户和其他个人。二、增值税基本原理2、增值税计税原理新概念八：纳税人身份一般纳税人：①工业企业年应税销售额在50万元以上；②商业企业年应税销售额在80万元以上；③应税服务业年应税销售额超过500万元。小规模纳税人：应纳税额=收入/(1+征收率)*征收率（3%）二、增值税基本原理2、增值税计税原理新概念九：简易计税办法《营改增106》第十四条增值税的计税方法，包括一般计税方法和简易计税方法。第十五条一般纳税人提供应税服务适用一般计税方法计税。一般纳税人提供财政部和国家税务总局规定的特定应税服务，可以选择适用简易计税方法计税，但一经选择，36个月内不得变更。第十六条小规模纳税人提供应税服务适用简易计税方法计税。二、增值税基本原理2、增值税计税原理新概念十：增值税扣税凭证！增值税扣税凭证，是指增值税专用发票、海关进口增值税专用缴款书、农产品收购发票、农产品销售发票和税收缴款凭证。纳税人凭税收缴款凭证抵扣进项税额的，应当具备书面合同、付款证明和境外单位的对账单或者发票。资料不全的，其进项税额不得从销项税额中抵扣。二、增值税基本原理1、增值税税负的决定因素应纳税额=销项税额—进项税额三、房地产企业税负因素分析=（销售收入-购进成本）*税率=销售收入*税率—购进成本*税率=∑各类收入*适用税率—∑各类购进*适用税率毛利额一是毛利；二是税率；三是购销时间；四是经营模式！2、房地产企业销售收入因素——构成A：土地转让收入B：开发产品销售（含配套设施）C：代建工程收入D：房屋、土地出租收入E：酒店等其他业务收入影响增值税负的销售收入，是指应征增值税收入！三、房地产企业税负因素分析2、房地产企业销售收入因素——确认时间（一）纳税人提供应税服务并收讫销售款项或者取得索取销售款项凭据的当天；先开具发票的，为开具发票的当天。收讫销售款项，是指纳税人提供应税服务过程中或者完成后收到款项。取得索取销售款项凭据的当天，是指书面合同确定的付款日期；未签订书面合同或者书面合同未确定付款日期的，为应税服务完成的当天。（二）纳税人提供有形动产租赁服务采取预收款方式的，其纳税义务发生时间为收到预收款的当天。（三）纳税人发生本办法第十一条视同提供应税服务的，其纳税义务发生时间为应税服务完成的当天。（四）增值税扣缴义务发生时间为纳税人增值税纳税义务发生的当天。《营改增》第106号文三、房地产企业税负因素分析2、房地产企业销售收入因素——销售额第三十三条销售额，是指纳税人提供应税服务取得的全部价款和价外费用。价外费用，是指价外收取的各种性质的价外收费，但不包括同时符合下列条件代为收取的政府性基金或者行政事业性收费：1.由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费；2.收取时开具省级以上财政部门印制的财政票据；3.所收款项全额上缴财政。营改增第106号文件三、房地产企业税负因素分析2、房地产企业销售收入因素——销售额第十二条条例第六条第一款所称价外费用，包括价外向购买方收取的手续费、补贴、基金、集资费、返还利润、奖励费、违约金、滞纳金、延期付款利息、赔偿金、代收款项、代垫款项、包装费、包装物租金、储备费、优质费、运输装卸费以及其他各种性质的价外收费。但下列项目不包括在内：（二）同时符合以下条件的代垫运输费用：1.承运部门的运输费用发票开具给购买方的；2.纳税人将该项发票转交给购买方的。（三）同时符合以下条件代为收取的政府性基金或者行政事业性收费：1.由国务院或者财政部批准设立的政府性基金，由国务院或者省级人民政府及其财政、价格主管部门批准设立的行政事业性收费；2.收取时开具省级以上财政部门印制的财政票据；3.所收款项全额上缴财政。（四）销售货物的同时代办保险等而向购买方收取的保险费，以及向购买方收取的代购买方缴纳的车辆购置税、车辆牌照费。三、房地产企业税负因素分析2、房地产企业销售收入因素——销售额代收费用的营改增巨大差异：煤气（天然气）集资费、暖气集资费、有线电视初装费、电话初装费、办理产权证费用（房屋交易手续费、产权登记费、他项权利登记费、权证工本费、契税、商品房购销合同印花税、房屋所有权证印花税、土地使用证印花税）等营业税：5%。增值税：11%三、房地产企业税负因素分析2、房地产企业销售收入因素——视同销售《实施细则》第四条单位或者个体工商户的下列行为，视同销售货物：（一）将货物交付其他单位或者个人代销；（二）销售代销货物；（三）设有两个以上机构并实行统一核算的纳税人，将货物从一个机构移送其他机构用于销售，但相关机构设在同一