东郊小镇四期物业管理投标书

0东郊小镇第四街区前期物业管理投标书江鸿物业发展有限责任公司二○○七年一月十五日1目录第一章投标企业概况及投标报价表………………………………………………02第二章投标函………………………………………………………………………03第三章法定代表人授权委托书……………………………………………………04第四章东郊小镇第四街区物业管理服务方案……………………………………05第一节项目的介绍、分析和整体服务设想………………………………………05第二节组织架构及人员配备、培训和管理………………………………………15第三节已采取的管理方式、工作计划及物资装备计划…………………………32第四节管理服务体系建立、实施和完善…………………………………………39第五节企业内部管理规章制度、公众制度………………………………………45第六节前期管理服务、承接查验管理……………………………………………48第七节日常管理服务方案、质量标准及其措施…………………………………55一、安全、消防及车辆管理……………………………………………………55二、房屋维护、设备设施管理…………………………………………………74三、日常清洁消杀服务工作……………………………………………………82四、绿化养护管理………………………………………………………………86第八节物业管理服务重点、难点和措施…………………………………………103第九节物业档案、资料管理………………………………………………………105第十节费用测算……………………………………………………………………1092第一章投标企业概况及投标报价表企业名称南京江鸿物业发展有限责任公司法定代表人王晓明企业注册地鼓楼区汉中路120号青华大厦10层A1004号注册资本500万企业资质等级国家一级企业资质投标人现托管物业总建筑面积；物业管理顾问面积及管理业绩总建筑面积：500万m²,其中住宅220万m²。拟派项目负责人简历姓名金来满现职务部门经理学历大专资格企业经理2000.08-2001.09南京曼普数据技术有限公司(道路调查员)2001.09-2003.04深圳鹏基物业南京分公司(事物助理)2003.11-2006.06江苏商茂物业(环境部主管)2006.06至今南京江鸿物业发展有限公司(部门经理)物业服务费投标报价1.前期物业开办费总额报价①多层住宅0.60元/㎡·月；②小高层住宅1.00元/㎡·月；③联排别墅2.00元/㎡·月；④商业用房2.00元/㎡·月。2.停车服务费收费标准报价①业主室内地面专用车位服务费收费标准50元/位·月；②业主机械专用车位服务费收费标准80元/位·月；③业主室内地面共用车位服务费收费标准150元/位·月；④机械共用车位服务费收费标准180元/位·月；⑤室外露天停车服务收费标准100元/位·月；3.物业管理开办费报价：总额96125元。4.前期介入服务费报价（要求补贴者填写补贴数额；不要求补贴者填写“零”）：总额271081元。投标人（章）：2007年01月12日3第二章投标函致百胜麒麟（南京）建设发展有限公司：1．本司已了解贵司有关《东郊小镇第四街区物业管理招标文件》内容、细则、要求、办法及条款，并同意遵照贵司之招标文件内容及要求，以《投标企业概况及投标报价表》及《东郊小镇第四街区物业管理投标书》投标“东郊小镇第四街区建设项目”住宅小区物业管理服务。2．本投标书报价包含【东郊小镇】全部物业管理公共服务内容所包含的投标人公共管理服务开支及其他费用；若中标，本公司物业管理公共服务费亦可接受执行标底价。3．本公司同意以标底价向项目提供投标书明示的所有物业管理公共服务内容、质量及标准，并同意将标底价约定于合同期内保持不变。4．本司同意于中标并签署《前期物业服务合同》后，在约定的时间内提供投标书内所述之物业管理服务；本公司知晓合同期内，若本公司未能实施投标书内所述条款内容，或未能实现投标书内物业管理服务承诺目标，招标人有权随时终止合同，并毋须对本公司做出任何补偿（东郊小镇后续建设项目的物业管理和前期管理开办费和前期服务费在后续建设中双方另行约定）。5．除非《前期物业服务合同》内容违反中华人民共和国法律，否则合同双方必须遵守《前期物业服务合同》及附件条款内所有一切条文及细则。6.本公司知晓招标人选定中标人，无须向本公司公开中标人资料或做出招投标的其他任何解释，一切有关选聘中标人的活动以本项目评标规则为依据。投标人（盖章）：法定代表人或其授权代理人（签字或盖章）：地址：南京市汉中路120号青华大厦A1004室邮编：210029电话：025-8472338984723811传真：[phone]日期：2007年01月12日4第三章法定代表人授权委托书本授权人声明：我王晓明（姓名）系南京江鸿物业发展有限责任公司（投标人名称）的法定代表人，现授权委托金来满（姓名）为我公司参加南京东郊小镇第四街区住宅小区物业管理投标的代理人。代理人代表我所发表的投标意见、签署的投标文件、投标澄清、投标承诺及签署的《前期物业服务合同》，本人均承认。代理人无权转委权。特此委托。代理人：金来满性别：男年龄：28岁身份证号码：340811801218631职务：部门经理投标人：江鸿物业发展有限公司（盖法人章）法定代表人：（签字/盖法定代表人章）身份证号码：授权委托日期：2007年01月12日5第四章东郊小镇第四街区物业管理服务方案概述：江鸿物业通过规范的内部选拔和外部人才招聘，挑选出一支具有较高专业素质和敬业精神的物业管理服务队伍，同时通过江鸿物业完善的三级培训及内部管理机制，为东郊小镇四期提供优质高效的管理服务，并使各级管理服务人员的服务水平不断提高。第一节项目的介绍、分析和整体服务设想一、基本情况百胜麒麟（南京）建设发展有限公司（以下简称“招标人”）成立于1994年，是由印尼著名财团大马集团公司控股、香港中邦发展有限公司及香港华润、香港中旅等参股的外商独资企业，注册资金1360万美元。1994年，公司受让了位于南京市东郊汤山麒麟门的9平方公里土地使用权。该宗地坐落于南京市区东郊的紫金山东麓，隶属于江宁区汤山街道。地块北接沪宁高速公路，与建设中的仙西新市区相连，南靠宁杭国道，距汤山镇不足3公里，距中山门不到12公里，至新街口约15公里。红线内宗地总占地1916亩（已取得国有土地使用权证）；规划中的南京二环高速和京沪高速铁路穿过地块，根据项目外部条件，被划分后的A、B、C三区，公司已经先期开发了A区，目前在开发的是B区东部，为项目三期用地。项目整体将建成一个包括住宅、商业、酒店以及学校、医院等配套设施齐全的现代化小城。东郊小镇·第四街区概况1.1基本情况汤山位于南京市东郊紫金山东麓，风景秀美，人文环境优越，区位优势得天独厚，汤山作为南京的一个近郊卫星小城镇，是东部进入南京主城区的门户。东郊小镇建设充分体现了南京城市的特色，塑造出了“显山露水”6的城镇空间，在都市发展区延续了南京城市“山水城林”融为一体的空间特色。本次物业管理招标的为东郊小镇·第四街区。1.1.1项目四至西、北临规划的京沪高速铁路退让线，南毗邻东郊小镇·第二街区，东靠东郊小镇地块建筑红线。1.1.2交通状况a.道路：基地通过小区道路南接麒东路，东向宁杭公路，西接绕城公路，北面沪宁高速路为双向八车道，麒东路为进入本项目的主要道路，交通出行方便快捷；b.公交：基地所处的麒麟门公交线路有55路、309路，游5路，太作线、南汤线等，规划中基地周边将设置公交车站；c.地铁：2号线（马群——新街口段）09年建成通车，基地南侧距“马群站”约3千米。1.1.3项目定位项目拟建成南京东郊高性价比、有较高产品竞争力、富有特色的大型居住区，创造东郊健康休闲生活方式。项目定位为美丽生态的东郊小镇；目标客户定位为城市白领、城东和仙林大学城高校教师；“时尚、绿色、安全、舒适、和谐”为社区文化定位。1.2经济技术指标项目数值（单位：m2）规划总用地96339.5建筑占地面积25112.30总建筑面积130186.08计容建筑面积125083.98西区86329.62小高层公寓37329.85多层住宅44902.05机械停车库3121.80管理用房512.40居委会69.46商业340.85消防控制室28.21垃圾站25.00东区38754.36小高层公寓12511.46联排别墅26092.407商业90.20消防控制室45.30垃圾站15.00不计容建筑面积5102.10西区人防地下室4704.80西区架空层397.30容积率1.298建筑覆盖率26.1%绿地率35.6%停车位814辆西区543辆机械停车库246辆地面199辆地下98辆东区271辆地面133辆地下138辆住宅户数1721户西区1242户小高层公寓794户多层住宅448户东区479户小高层公寓299户联排别墅180户1.3项目规划1.3.1基地自然状况基地呈三角形状，地形北高南低，限高36米，建筑距地块北面的京沪高速铁路中线退让40米，场地中间预留一条南北贯穿的12米宽的规划路，该规划路把四期场地分成东西两区。1.3.2建筑设计概况a.总体布局对应高铁影响形成的三角地块特征，配合穿过小区的规划道路，建筑布局从东南向西北分别布置低层联排别墅、多层住宅、小高层公寓，把小高层公寓设置在沿高铁的一侧，能最大限度阻挡高铁对小区内部环境的噪声影响。而且整个小区北高南低，既有利于日照要求，又形成了良好的天际轮廓线。选用较短的板式住宅为主体，减少每个单体的体量，使小区内部获得良好的通风及多变的空间，创造了宜人的街道空间尺度，并结合优美的街景设计以改善城市面貌。b.绿化景观组织“绿”是小区内环境的灵魂，中心绿化景观带奠定了小区清新宁静的基调，8配合各种铺地穿插其间，活泼灵动生气盎然。随着中心绿化向各个组团延伸，配合其中的主题景观设计，产生多中心的格局，这种放射状的景观构架使整个小区的均好性得到了提升，使每个住户都能与自然产生亲近感，使社区归属感得到了很大的提高。c.户型设计及造型在户型设计时充分考虑了生态建筑的要求，联排别墅每一户都享有尽可能大面积的露台甚至是首层花园和屋顶花园，多层住宅及小高层公寓采用板式户型，进深小，南北通风良好，日照有效时段广。各种户型均采用全明设计，除了储藏室，做到每个独立的空间都有直接采光和通风，合理的窗比让更多的阳光进入室内，让更多的凉风穿堂入室，改善了室内环境，让住户的舒适度得到提升。东区住宅利用简洁、新颖的建筑语言，结合西班牙住宅造型的精髓，塑造出一种高雅而又极具时代气息的建筑环境。西区住宅采用现代主义建筑手法，用轻盈的玻璃阳台，典雅的外墙，温馨的坡屋面来表现建筑明快、简洁、流畅的时代特征，并注重细部设计，节点精致考究。d.交通及停车小区采用人车分流的交通体系，避免了车流对人流的干扰，使小区具有安全、舒适的内部环境。首层立体车库、地面停车位与车行道路紧密结合，使住户停车十分方便。利用公寓的柱网设计地下停车库，其出入口分开设置并与车行道相连，使车辆出入便捷顺畅，不易堵塞。1.3.3消防设计a.小高层公寓耐火等级为二级，按自然层作为防火分区，设有一部消防电梯和两部防烟楼梯间，防烟楼梯间均出屋面，户门采用乙级防火门，满足消防规范的要求；b.多层住宅为六至七层，耐火等级为二级，户门为乙级防火门，楼梯不通至屋面，满足消防规范的要求；c.消防控制室设于小高层公寓首层，直通室外；d.地下车库面积为5000㎡，共一层，设备房和地下车库两个防火分区，设两9个宽度为4米的单行车道，满足车库设计防火规范对地下车库出入口的数量及宽度的要求，地下车库设自动喷淋和火灾报警系统，并设单独的人行安全出口；e.地下设备房设直通地面层的出口，并设防火墙及甲级防火门与地下室其它部分隔开；f.相关专业对消防水池，消防水量，防排烟设施及火灾自动报警、应急照明等，依照高层民用建筑设计防火规范进行设计。1.4共用设施设备1.4.1供电采用预装式箱式变电站。电源自小区高压配电室引来。为保证二级负荷供电可靠性，高压采用环网供电。1.4.2给排水a