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西安市政府直接补贴购房者案例2008年第三期县处二班一支部第六案例小组案例研究小组成员及指导老师名单案例简介西安市政府出台购房补贴政策引争议2008年9月，西安市政府出台了《关于恢复房地产业发展的若干意见》。《意见》规定，从2008年9月4日起至2009年12月31日，对购房户按购房款总额，分1.5%、1%、0.5%三个等级给予一定比例的财政补贴。其中，购买90平方米（含90平方米）以下商品住房或购买144平方米（含144平方米）以下二手住房的，购房户按购房款总额的1.5%享受政府财政补贴；购买90－144平方米（含144平方米）商品住房，购房户按购房款总额的1%享受政府财政补贴；购买144平方米以上商品住房及二手住房的，购房户按购房款总额的0.5%享受政府财政补贴。一石激起千层浪反对声四起：有的市民认为：与其对购房进行补贴，不如让高房价在市场调整中下跌！有的市民认为：尽管楼市持续低迷，但还不到救市时候。有的市民认为：表面上看是帮了老百姓，实质是替房地产商托市有的专家认为：地方政府“坐不住”的原因就在于，担心房地产市场转冷，会影响到地方政府的GDP和财政收入有的专家认为：直接补贴的方法不妥有的专家认为：其出台时机，与国家当前整个的宏观调控政策不符有的媒体认为：与其说是利民，不如说是“房托”？有的媒体认为：地方政府悄然救市或引发楼市的更大风险正方回应：政府的声音西安市政府副秘书长肖争光1、该不该救：房地产业是国民经济发展的支柱产业，其发展出现问题，政府有义务帮助解决。应该救。2、动机：（1）不是为开发商“托市”。“政府‘救市’，并不单单是救开发商，也能让很多相关产业从中受益。”（2）不是为财政收入。不是因为害怕减少土地出让受益。土地出让金占不到一般预算收入的10％3、时机：大地震对于我市房地产业造成了严重冲击4、方式：西安市没有税收减免权。按税法规定，税收的减免权限在省级以上人民政府，西安市没有税收减免权。因此未采取税收减免补贴的方式，而是采取了财政补贴的方式。案例分析：政府直接补贴购房者的合理性分析1、补贴动机的合理性：西安市政府的补贴动机是值得怀疑（1）这种补贴不具有“普适性”（2）这种补贴没有补在“刀刃”上（3）还有很多更为需要更为广泛的社会公共事务也更需要政府的补贴不是为老百姓是为房地产商托市是为托起GDP的增长，托住自己的政绩是为财政收入2、补贴效果的合理性短期来看：直接受益者是购房者、房地产商；间接受益者是地方政府和银行长远来看：房地产泡沫越吹越大，将损害房地产业和国民经济的健康发展3、补贴时机的合理性是否救市的前提是，需要对两个问题作出明确判断：一是房价是否虚高，楼市是否存在泡沫；二是房价是否出现下跌，楼市是否出现了拐点。问题是现在的情况是：房价虚高楼市存在泡沫已经是总所周知；西安市的房价并没有出现下跌，只是增幅减缓。陕西省房地产研究会资料显示：今年上半年，西安房地产开发投资额同比增长59.9%，增幅较去年同期高22.3个百分点；商品房累计销售额同比增长23.5%。西安市房屋管理局的数据显示：上半年，新批商品房预售面积同比下降18%，商品房实际销售面积同比下降20%，商品住房均价4340元/平方米，同比增长10.8%，增幅下降2.08%。4、补贴方式的合理性（1）是“特补”，不是“普补”。这种补贴是少数富人与有钱人的福利大餐。（2）用公共财政的钱给买房人发补贴，违背了起码的社会公平5、补贴程序的合理性《中华人民共和国预算法》第五十四条规定：县级以上地方各级政府预算的调整方案必须提请本级人民代表大会常务委员会审查和批准。西安市的做法，如果涉及到预算调整，在程序上是违法的。如果是动用预算预备费，也应该遵循法定的程序对策：政府调控和稳定楼市的优化方案1、严格土地管理适当调控地价。作为政府管理，要控制地价不能地价越高越好，房价的泡沫本质上是地价的泡沫，如果地价没有泡沫，就不会出现房价的泡沫。2、加强对房地产市场的监管。包括房屋质量监管、价格监管等以及增加市场透明度，把房地产市场带入理性开发、理性经营、理性消费的良性循环轨道上来。3、加强廉租房、经济适用房等的建设。增加住房的供给，才能缓解目前各地房地产市场存在的刚性需求旺盛的主要矛盾。标本兼治首先要求地方政府继续加大保障性住房建设，让中低收入人群能够安居乐业，维护社会稳定，并同时降低刚性需求对商品房市场的压力。4、充分发挥金融杠杆的作用。在金融方面加强调控和应变，如采取减息、降低银行的存款准备金以刺激资金流通和推动房地产开发；提高住房公积金的年限和限额、降低首付房款、延长贷款期限等等措施，以刺激房地产市场的消费。这些金融杠杆的综合运用，将可以更好地达到调控目的。5、利用税收政策进行调控。就是在税收方面给予适当的减免，如减免房地产交易契税、印花税，这项减免是直接给购房者实惠，或减轻其购房的压力，有利房地产销售量的提升。此外，还可以通过降低房产税、城镇土地使用税、土地增值税等房地产交易税费的方式，来达到稳定房市，调控方式的目的。反思：警惕特殊利益结盟，妨碍中国经济发展在西安市政府出台救市政策的问题上，就可以反映地方政府与房地产商的利益“结盟”。尽管有时双方可能是无意识的，但是毫无疑问，双方的利益已经捆绑在一起。有些学者还认为，在这个利益链条中，银行等金融机构也占据重要的一个环节。地方政府为了自身的财政收入，为了自己的GDP增加，需要房地产业的发展，需要房地产商大力发展房地产业；房地产商为了自身的利润需要地方政府的政策支持和银行的资金支持；而银行则为了更安全地获取贷款利率，也更乐意于将贷款发放给大房地产商。这样，基于既有的税收制度和金融制度的利益链条就形成了。尽管这种利益集团并不是在所有的情况下都会产生，但是人们看到的情形是，这种情况经常发生。所以，新闻媒体和社会舆论都对此保持一定的警惕。当西安市政府出台这一补贴购房者的举措之时，人们的本能反应就是，地方政府在替房地产商托市！