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香港建筑物管理条例本条例旨在利便建筑物或建筑物群的单位的业主成立法团，并就建筑物或建筑物群的管理以及由此附带引起或与此相关的事宜而订定条文。第Ｉ部简称和释义本条例可引称为《建筑物管理条例》。（由１９９３年第２７号第３条修订）在本条例中，除文意另有所指外———“土地注册处”（ＬａｎｄＲｅｇｉｓｔｒｙ）指根据《土地注册条例》（第１２８章）设立的土地注册处，以及根据《新界条例》（第９７章）设立的分区土地注册处；（由１９９３年第８号第２条修订）“土地注册处处长”（ＬａｎｄＲｅｇｉｓｔａｒ），与分区土地注册处注册土地上的建筑物有关时，包括主管当局，但只有土地注册处处长才可指明各式表格；ＢＢ（由１９９３年第８号第３条修订；１９９３年第２７号第４条修订）“工作守则”（ＣｏｄｅｏｆＰｒａｃｔｉｃｅ）指主管当局根据第４４条而拟备、修订或发出的任何工作守则；（由１９９３年第２７号第４条增补）“已登记承按人”（ｒｅｇｉｓｔｅｒｅｄｍｏｒｔｇａｇｅｅ）指———（ａ）根据一项按揭或押记接受业主将其于某一座建筑物所占的权益按揭或押记的人，而该项按揭或押记已在土地注册处注册；及（由１９９３年第８号第２条修订）（ｂ）就一个单位的凭借任何条例而设立的押记而获得押记权利的人；“公用部分”（ｃｏｍｍｏｎｐａｒｔｓ）指———（ａ）建筑物的全部，但不包括在土地注册处注册的文书所指明或指定专供某一业主使用、占用或享用的部分；及（由１９９３年第８号第２条修订）（ｂ）附表１指明的部分，但上述文书如此指明或指定的部分除外；“公契”（ｄｅｅｄｏｆｍｕｔｕａｌｃｏｖｅｎａｎｔ）指一份文件，该文件———（ａ）界定业主之间的权利、权益、责任；及（ｂ）在土地注册处注册；（由１９９３年第８号第２条修订）“主管当局”（Ａｕｔｈｏｒｉｔｙ）指政务司；（由１９９３年第２７号第４条增补）“份数”（ｓｈａｒｅ）指按照第３９条所厘定的业主于某一座建筑物所占的份数；“占用人”（ｏｃｃｕｐｉｅｒ）指合法占用单位的租客、分租客或其他人，但不包括该单位的业主；（由１９９３年第２７号第４条增补）“法团”（ｃｏｒｐｏｒａｔｉｏｎ）指根据第８条注册的法团；“屋村”（ｅｓｔａｔｅ）指根据第３４Ｅ（６）条作出的申请内所指的建筑物或建筑物群；（由１９９３年第２７号第４条增补）“建筑物”（ｂｕｉｌｄｉｎｇ）指———（ａ）包括地库或地下停车场在内共有２层或多于２层的建筑物，单位数目不限；（ｂ）该建筑物所在的土地；及（ｃ）以下的其他土地（如有的话）———（ｉ）与该建筑物或土地属同一拥有权者；或（ｉｉ）与根据第ＩＩ部委任管理委员会或与申请委任管理委员会有关时，由任何人为该建筑物各单位的业主及占用人的共同使用、享用及利益（不论是否独有）而拥有或持有者；（由１９９３年第２７号第４条代替）“租客代表”（ｔｅｎａｎｔｓ＇ｒｅｐｒｅｓｅｎｔａｔｉｖｅ）指根据第１５（１）条委任的租客代表；（由１９９３年第２７号第４条增补）“单位”（ｆｌａｔ）指公契所提述建筑物内的任何处所，不论公契以单位或其他名称描述，也不论该处所乃用作居所、店铺、厂房、办公室或任何其他用途，而该处所的业主，相对于同一座建筑物其他各个部分的业主或占用人而言，乃有权享有该处所的独有管有权者；“登记册”（ｒｅｇｉｓｔｅｒ）指根据第１２条备存的法团登记册；“业主”（ｏｗｎｅｒ）指———（ａ）土地注册处纪录显示，当其时拥有一幅上有建筑物土地的一份不可分割份数的人；及（由１９９３年第８号第２条修订）（ｂ）管有该份数的已登记承按人；“会计师”（ａｃｃｏｕｎｔａｎｔ）指《专业会计师条例》（第５０章）所指的执业会计师；（由１９９３年第２７号第４条增补）“管理人”（ａｄｍｉｎｉｓｔｒａｔｏｒ）指根据第３０或３１条委任为管理人的人；“管理委员会”（ｍａｎａｇｅｍｅｎｔｃｏｍｍｉｔｔｅｅ）指根据第３、３Ａ或４条委任的管理委员会；（由１９９３年第２７号第４条修订）“审裁处”（ｔｒｉｂｕｎａｌ）指根据《土地审裁处条例》（第１７章）第３条设立的土地审裁处；（由１９９３年第２７号第４条增补）“获授权人员”（ａｕｔｈｏｒｉｚｅｄｏｆｆｉｃｅｒ）指主管当局就此而以书面授权的任何公职人员；（由１９９３年第２７号第４条增补）“获豁免屋村”（ｅｘｅｍｐｔｅｓｔａｔｅ）指———（ａ）附表９所指明的任何屋村；（ｂ）根据第３４Ｅ（６）条加于该附表的任何屋村。（由１９９３年第２７号７号第５条废除）第ＩＩ部管理委员会（１）委任管理委员会的任何业主会议，可由以下的人召开———（ａ）按照公契（如有的话）管理建筑物的人；或（ｂ）公契（如有的话）授权召开该会议的任何其他人；或（ｃ）合计拥有不少于５％份数的业主。（２）根据第（１）款召开的会议，可按以下方法委任管理委员会———（ａ）如公契有委任管理委员会的规定，按照公契规定委任；或（ｂ）如无公契，或公契并无委任管理委员会的规定，由合计拥有份数不少于５０％的业主决议委任。（由１９９３年第２７号第４２条修订）（１）主管当局可在拥有份数不少于３０％的业主申请下，命令由主管当局所指定的业主（“召集人”（ｃｏｎｖｅｎｏｒ））召开业主会议，以委任管理委员会。（２）第３（１）（ａ）或（ｂ）条所提述的任何人，均有权出席根据本条召开的业主会议。（３）除第（５）款另有规定外，根据本条召开的业主会议，可借业主亲自出席或委派代表出席投票而以多数票通过的决议，委任管理委员会。（４）任何业主，或第３（１）（ａ）或（ｂ）条所提述的人（视属何情况而定），如欲反对委任管理委员会，可在会议日期不少于７天前，向主管当局送达通知，反对该项根据本条召开业主会议的命令。（５）如根据第（４）款主管当局收到———（ａ）由拥有份数不少于１０％的业主送达的反对通知；或（ｂ）由第３（１）（ａ）或（ｂ）条所提述的人送达并由拥有份数不少于１０％的业主加签或以其他方式表示支持的反对通知，则主管当局根据第（１）款发出的命令即属无效，主管当局并须据此通知召集人，而召集人在切实可行下须尽可能将此项通知知会每１名业主或其他获根据第５（１）（ｂａ）条送达会议通知的人。（６）凡主管当局的命令由于第（５）款而成为无效，则主管当局可建议申请人根据第４（１）（ａ）条向审裁处申请，而主管当局或获授权人员亦可根据第４（１）（ｂ）条向审裁处申请。（由１９９３年第２７号第６条增补）（１）审裁处可在———（ａ）拥有份数不少于２０％的业主申请下；或（ｂ）主管当局或获授权人员申请下，（由１９９３年第２７号第７条代替）命令由审裁处所指定的业主召开业主会议，以委任管理委员会。（２）根据第（１）款发出命令时，审裁处可命令申请人或反对申请的人支付申请的讼费。（３）如有的话根据第ＩＩＩ部成立法团，法团须向申请人付还他按照第（２）款的命令所支付的任何讼费。（４）根据本条召开的业主会议，可借业主亲自出席或委派代表出席投票以而多数票通过的决议，委任管理委员会。（由１９９３年第２７号第７条代替）（由１９９３年第２７号第７及４２条修订）（１）根据第３、３Ａ或４条召开的会议的通知，须在会议日期最少１４天前按照第（２）款的规定送达每１名业主以及第３（１）（ａ）或（ｂ）条所提述的人———（ａ）如会议由第３（１）（ａ）或（ｂ）条所提述的人召开，通知须由该召集人送达；（ｂ）如会议由第３（１）（ｃ）条所提述的业主召开，通知须由该等召集人所指派的１名业主送达；（ｂａ）如会议按照根据第３Ａ（１）条发出的命令召开，通知须由主管当局指定召开会议的业主送达；（由１９９３年第２７号第８条增补）（ｃ）如会议按照根据第４（１）条发出的命令召开，通知须由法院指定召开会议的业主送达。（２）根据第（１）款规定送达的通知，可循以下方式实行送达———（ａ）面交业主以及第３（１）（ａ）或（ｂ）条所提述的人；或（ｂ）邮寄给业主以及依第３（１）（ａ）或（ｂ）条所提述的人最后为人所知地址寄给该人；或（由１９９３年第２７号第８条代替）（ｃ）如给业主，留在业主的单位内。（由１９９３年第２７号第８条代替）（３）根据第（１）款规定送达的通知，须———（ａ）在建筑物的显眼处展示；及（ｂ）在一份英文报章及一份中文报章刊登，而报章须为主管当局为此而不时指明的报章名单内的报章，通知并须由该款（ａ）、（ｂ）、（ｂａ）或（ｃ）段（视属何情况而定）所提述的人予以展示及刊登。（由１９９３年第２７号第８条代替）（４）第（１）款所指通知须指明———（ａ）会议日期、时间、地点；及（ｂ）拟提出的决议，尤其是委任管理委员会的决议。（５）在根据第３、３Ａ或４条召开的会议上———（ａ）除公契有其他规定外，业主每拥有一份份数，即有一票；（ｂ）业主可亲自出席投票，或按照附表３第４（２）段规定委任代表出席投票；及（ｃ）如一份份数由２人或多于２人共同拥有，则该份数的一票———（ｉ）可由共有人共同委任的代表投票；或（ｉｉ）可由共有人委任其中１名共有人投票；或（ｉｉｉ）如未有根据第（ｉ）或（ｉｉ）节委任代表，则可由在土地注册处注册纪录册内就该份数所录首名共有人亲自出席或委任代表出席投票。（由１９９３年第８号第２条修订）（６）就第（５）款而言，委任代表的文书，除非在委任代表拟出席投票的会议举行前不少于２４小时，或主持会议的人许可的较短时间内，送交召开会议的人或召开会议各人中的一人（视属何情况而定），否则该项委任无效。（由１９９３年第２７号第８及４２条修订）附表２适用于管理委员会的组织及工作程序。（由１９９３年第２７号第４２条修订）第ＩＩＩ部法团的成立（１）根据第３、３Ａ或４条委任的管理委员会，须在获委任后２８天内向土地注册处处长申请将各业主根据本条例注册成为法团。（由１９９３年第８号第３条修订）（２）根据第（１）款递交的申请书，须采用土地注册处处长所指明的格式，并须包括以下各项详情———（由１９９３年第８号第３条修订）（ａ）拟成立法团的名称，格式须为“业主立案法团”；（建筑物说明）（ｂ）建筑物名称（如有的话）及地址；（ｃ）法团拟用作注册办事处的地址；及（ｄ）管理委员会主席及秘书的姓名及地址。（３）根据第（１）款递交的申请书，须附有以下文件———（ａ）有关建筑物的公契（如有的话）副本一份；（ａａ）如已根据第３Ａ（１）条向主管当局作出申请，主管当局命令副本一份；（由１９９３年第２７号第９条增补）（ｂ）如已根据第４（１）条向审裁处作出申请，审裁处命令副本一份；（ｃ）证明管理委员会乃根据第３、３Ａ或４条委任的决议书或其他文件的副本一份，并由管理委员会主席或秘书或由通过决议的会议的主席核证为确实；及（ｄ）由管理委员会主席或秘书声明第３、３Ａ或４条以及第５条的条文已获遵守的声明书，声明书格式由土地注册处处长指明。（由１９９３年第８号第３条修订）（由１９９３年第２７号第９及４２条修订）（１）土地注册处处长如信纳第３、３Ａ或４条以及第７（２）及（３）条的条文已获遵守，即须以主管当局不时指明的表格发出注册证书。（由１９９３年第８号第３条修订；由１９９３年第２７号第１０及４２条修订）（２）由根据第（１）款发出注册证书当日起———（ａ）当其时的业主即成为一永久延续的法人团体，并即可以注册证书所指明法团的名义起诉和被起诉，而在本条例规限下，亦可进行及容受一切其他作为和事务，犹如法人团体可合法进行及容受的一样；（ａａ）该法团有权力，并当作为一向有权力，持有建筑物一份不可分割份数，同时有权享有建筑物除公用部分以外任何部分的独有管有权；及（由１９７５年第５２号第２条增补）（ｂ）根据第３、３Ａ或４条委任的管理委员会，即当作为该法团的第一届管理委员会。（由１９９３年第２７号第１０条修订）（３）法团须备有法团印章，以法团印章盖印则须由管理委员会主席及秘书签署认证。（４）法团须在香港设有注册办事处。（由１９９３年第２７号第１０条修订）（５）附表３适用于法团的会议及会议程序。法团不得以土地注册处处长认为不适宜的名称注册。（由１９９３年第８号第３条修订）［比照１９４８ｃ．３８ｓ．１７Ｕ．Ｋ．］（１）在按照附表３为有关目的而召开及进行的法团业主大会中，法团可———（ａ）在土地注册处处长根据第（２）款发出指示的情况