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[中信新城·文化广场]深度策划报告策划思想策划思想中信文化广场与中信城市广场联体开发，旨在为“中信新城”打造现代大都市地产气质。放眼中信新城，其开放活泼的格局，自由不羁的水体，呈现出无限的动感和张力。先期开发的城市广场，以高品质的大商业与高球练习场对望，下沉式绿化广场镶嵌其中，于一颗璀璨的明珠。文化广场以相对较小的体量，踞于北端，承傲然之势，为项目的犄角，其文化广场的宏观定位是中信新城项目的有益补充。两个广场的联体加上高端星级酒店的打造，体现出中信地产非凡的气魄。项目地处融城版图的中央区，交通通达，聚四方商流人脉，座拥地利天时，放眼未来，自是新的商圈所在，大有未来CBD之势。文化广场的设立确保了中信新城项目形态的完整，使公共用地宽屏化，对水体形态是极佳的呼应，打造文化广场就是打造中信新城的另一台发动机，它必将以文化促成更强烈的现代都市风格，展现出更丰富的人文风情，是新城业态的有利补充。重新发现战略定位是战略的核心，借助一个明确的信息，持续地在消费者心智中立足，占据一个位子，我们选择了文化。简而言之，“文化广场”就是装满了文化的广场。这是一个宏观的概念，其中观定位要求我们对这一战略予以进一步的明确，亦即是装入哪一种类型为主导的文化。这种选择首先必须服从“中信新城”整体项目的调性，必须避免与城市广场业态的重复与冲突，必须有益于文化广场自身独特的运营活动，必须遵循地产开发的自身规律，必须符合可持续发展的战略，必须进行取舍并昭示人本主义精神，用蓝海战略的思维形成差异化特征，以系列化的配称建立相互推动的价值核心链条。这是本案重获战略的必然思考。项目分析不同的文化类型呈现不同的表现形态，进而吸引不同的文化受众群体。一般消费大众总把自己的生活置于一种文化之中，没有文化的生活是不可以想像的，没有文化的城市是现代人不可以忍受的，为此我们必须探讨现代城市人口的文化需求。1、群体与消费力量我们在寻找中间发现了中国最大的消费力量，已经从传统的金字塔结构发展到以中产阶级为主体的椭圆型社会，2001年中国的中产阶级人口为2.9亿，2006年增长为6.75亿，这是全球最大的消费市场，呈现出蓬勃的中产消费势头。这种消费受历史、舆论、媒体等因素的推动，并代表着现代与时尚。购置地产成为了生存与生活的分水岭，对品牌的忠诚往往源自对品牌所蕴含文化的喜好，因此我们寻求的文化必须迎合这个强势的消费力量，并提升引导至高端富有人群。在前次可行性分析报告中，我们对中产阶级阶层的消费方式有了较明确的阐述，我们认为文化定位的关键是针对准确的目标消费群体，因而将结论聚集于酒吧、KTV、洗浴、歌厅、电影、体育等方面，根据2006年统计的数据显示，长沙娱乐文化年度产值新增147亿元，占长沙GDP总量的9.7％，娱乐俨然成为增长最快的新型支柱产业。这个结论是不容置疑的，流行文化成了我们项目不可舍弃的形态，但是这种定位是有失偏颇的，它会造成以下的问题：问题？呈现出强烈的俗文化特征，不利于对高端群体的引导。1缺失文化的差异性特征。2除有利于自身运营之外，欠缺对中信新城地产品牌的提升性。32、文化与业态的选择现代商业社会，文化与业态紧紧关联，我们选择什么样的业态就是选择什么样的文化，对文化业态的选择，我们认为应该有以下5个层面：高参与性文化业态高感受度文化业态高档次文化业态（不是高品味）高流行性文化业态高利润文化业态理论支撑1、战略建立在独特的运营活动之上竞争战略就是创造差异性，“差异性”所指的不是顾客群的选择，还包括选择一系列与竞争对手不同的企业运营活动，从而在顾客心智中建立定位，并确立差异性。2、持久的战略定位需要做出取舍定位取舍在竞争中无所不在，这是战略的本质，业态的过于纷杂会导致混乱，业态比重的不恰当将让文化类型在顾客心智中不再清晰。3、配称增强并维持竞争优势定位选择决定企业应该开展哪些运营活动，如何设计各项活动让竞争优势环环相扣形成体系，是为了创造持续性优势；各项配称相互加强、作用，用战术导出战略，让所有资源整合起来，支持定位的战术焦点，亦即是说：战术是钉子，而战略是将战术打入顾客心智的重锤。4、避免“增长陷阱”在影响战略的诸多因素中，强烈增长欲望可能是最危险的，当我们跃跃欲试，想一步一步的突破定位限制，引进不相容的业态形式，我们的战略会变得模糊，这种模糊决不是融合。核心定位我们定位的基础是“流行文化”，流行文化的生命力是持续不断的创造“快乐”，“快乐流行”是我们引入文化与业态的标准，亦即是中信文化广场的核心定位。为此，我们引入的业态必须符合“快乐”、“流行”两种因素，快乐是因人而异的，因此，我们必须为快乐提供选择，为中产阶级及以上人群混搭不同的快乐模式；流行是一种可穿越的文化现象，它属于目标消费群体的大多数，极少数群体和弱势群体不在本案选择范围。业态选择业态选择高感受度文化业态高流行性文化业态高参与性文化业态高利润文化业态高档次文化业态业态选择以主题酒吧组合形成的内街文化及KTV等。高利润文化业态以“水景花都”为代表的水文化世界，包括名人明俱乐部，水疗休闲中心，所以及名车走廊。高档次文化业态以开放式、多功能电视演播厅为特征的影视元素群。高参与性文化业态以街舞广场、秀台、电子竞技中心、选片厅、健娱中心等为代表的业态。高流行性文化业态美食广场、唱片店、特色书店、路边咖啡馆、特色水吧、福彩在线等。高感受度文化业态文化广场的文化发动机发动机在以上的业态选择中，我们将湖南广电与文化广场的战略合作，视为中信文化广场差异化战略的文化发动机，这种定位有利于创造一系列独特的运营活动，可持续发展变化，以支持广场内业主经营信心，可制造一系列配称，推动广场的竞争优势，可宣扬和提升“中信新城”的知名度和美誉度，可灵活机动的制造种种营销推广活动，以实现运营效益的最大边界，可培育潜在消费群体，它直接制造快乐、引导流行。它是我们独有的执行力，也正是我们为中信新城服务的要义所在。策划配称建筑形式与景观设计建立经营主体+策划配称建筑形式与景观设计以好莱坞风格为建筑主体风格，开放式演播厅采用玻璃、钢构。酒吧内街采用欧洲风格，大量设置草坪、花境、后现代雕塑、木栈道、半地下车库及主题性花园，除车行道路外尽可能减少硬地铺装，以绿化特征与城市广场形成区隔，在酒吧街内侧安置树阵及大树，以增加酒吧街的郁闭度，广场增设水景区，与洗浴中心的内水面相连接，广场内设置规则带状水池，照明系统增设激光柱束，打造中信地产的不夜之城。中心文化广场的各种建筑形态，实施不同大小种类的组合，为避免“增长陷阱”应将开放式电视演播厅及不可出售部分留作自营，在一定期限内将经营机构股份化经营，以经营业绩回收投资价值；其余部分可灵活采用销售、以租代售和租赁方式。以利益最大化为原则，以持续经营为重要参照，坚持快乐流行的定位，不定期刷新业态及业态的表现，在中信新城后期的房产销售时，文化广场的快乐娱乐元素可配套为销售手段之一。产业经营模式只有娱乐公司才能管理娱乐广场管理中信+广电=经营主体中心文化广场的持续经营，建议成立文化公司管理文化广场。因为只有文化管理公司才能运营好文化广场，并持续产生效益。该机构立足于调动湖南广电众多频道的影视及明星资源，致力于持续不断的制造快乐元素和流行卖点，可采用与湖南广电的战略合作形式，确保执行力，提升广场业主的经营信心、制造商业机会。建议及早介入管理。及早介入不仅有利于建筑设计和布局的合理性，更重要的是对周边业态的考察，也就是对未来经营前景的准确头判断，看准需求的空白点，这是需要靠有丰实的商业经营管理公司来掌控。三赢以文化机构运营文化广场，在实现共赢商业地产项目中，不单通过管理出效益，为中信创造财富，我们的商业管理还需直接创造经济效益，我们将实现中信集团获得巨大的投资回报，承租户（投资者和经营者）获得营业利润，消费者获得良好的购物、娱乐服务这三方面的共赢，是我们的娱乐管理机构的主旨和定位。以文化机构运营文化广场，充分发挥杠杆作用发挥杠杆作用，以文化广场撬动整个项目的发展，文化广场的运营将以高昂的姿态，作为整个项目的文化发动机，给中信新城带来源源不断的滚滚财源。给我10万方，让我来撬动165万方的销售相关业态经营分析温莎KTV量贩楼层3-4楼面积4800平米层高4.5米包房间数3层共44间、4层共54间租赁期10年年均租金538万每平米租金约3.1元/平米投入装修费用1000万（不计家具、灯光）每平米装修费用约2083元/平米日平均营业额约9万/天年营业收入约3285万备注按KTV40%的毛利计算，16个月可以收回全部投资酒库酒吧楼层2楼面积2400平米层高4.5米包房间数第2层共10间租赁期8年年均租金203万每平米租金约2.3元/平米投入装修费用500万（不计家具、灯光）每平米装修费用约2083元/平米日平均营业额约8万/天年营业收入约2920万备注按酒吧50%利润计算，12个月可以收回全部投资物业名称：《一家老小向前冲》演播厅面积：600平方米租金60万元/年经营收益我们大致将租售以及自营按照建筑面积的比列划分为7：2：1，也就是有70%在前期进行招商出租获得收益，20%进行销售，10%自营。物业建筑面积假设按照10万平米计算，则有7万平米出租，2万平米进行销售，1万平米保留自营。销售与租金收益租金按照2元/平米/天计算，销售均价按照1.2万元/平米计算。十年租金收益：100000×70%×2×365×10=5.11亿销售收益:100000×20%×12000=2.4亿若将保留物业在租赁期后进行销售,考虑年度物业增值10%的情况下,十年后销售将增加销售收益：10000×70%×12000(1+100%)=16.8亿自营收益多功能演播厅:按照出租给三家电视机构计算,年租金在100万左右,十年收益1000万.名人明星俱乐部:年度经营收益在200万左右,十年收益2000万在线娱乐:100台×1000元投注/台/天×365天×20%利润额=730万,十年收益7300万其他收益场地出租收益:5万/场×100场/年×10年=5000万10年总收益:25.84亿元整体拉升中信新城的房价住宅部分建筑面积按照120万平米计算，价值的提升总量将达1000×1200000=12亿我们的目标,整体提升中信新城住宅物业的价值1000元/平米。广电快乐流行元素展示湖南广电一家人快乐男声超级女声金鹰节劳伦斯广场及建筑风格的图片参照街区街区横切图街头一角多功能演播厅水景花都内景水景花都一角酒吧一角KTV内景广场夜景THANKS