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第三章社区管理组织社区管理社区管理第一节社区管理组织概述一、社区管理组织的概念和功能二、社区管理组织的分类一、社区管理组织的概念和功能1、社区管理组织的概念。社区组织是指社区内人们为达到共同的目标，有序地形成的一个动态的、系统的社会共同体。社区管理组织是指担负社区管理职能的社区组织。社区管理组织体系是指以居民会议、居民委员会为主体，在社区党组织领导和基层政府组织的指导下，与社区组织、业主委员会、社区中介组织等共同构成的社区管理网络体系。“二级政府，三级管理，四级网络。”2、社区管理组织的功能。满足需求功能。通过有效的管理和完善的服务满足社区居民的各种需求。整合功能。把松散的个人和单位整合成为关系相对紧密的群体或团体，形成具有共同利益的诉求主体。协调功能。化解矛盾，统一意志，形成有序的行动，协调好各种社区关系。稳定功能。维护社会稳定和正常生产生活秩序。个人社会化功能。习得各种社会规范，融入社会生活。二、社区管理组织的分类1、按照管理组织性质，可分为三类：行政管理系统。包括街道直属行政管理和社区外部的职能部门管理。社区自治管理系统。包括居民委员会、业主委员会等。社区管理支持系统。主要由社区内各企事业单位、人民团体构成。2、按照权力来源与社区关系，可分为两类：一类是权力来源于社区，是社区公共事务的自治管理主体。包括居民会议、居民委员会、业主委员会、物业公司、社区中介组织等。另一类是权力来源于政府，对社区管理行使指导、监督权。包括街道党工委、街道办事处以及政府的职能部门等。第二节社区党政组织一、社区党政组织的构成二、街道办事处三、社区党政组织建设的基本途径一、社区党政组织的构成社区党政组织主要包括社区党组织和街道办事处、乡镇政府，以及政府职能部门在社区设立的延伸机构，如派出所、社会保障所、工商所等。社区党组织是社区各项工作的领导核心。二、街道办事处街道办事处作为区人民政府的派出机构是社区的基层行政组织，承担着大量的城市管理任务。其中包括社会治安、市容卫生、文化教育、劳动就业、民政福利等30多个方面100余个项目。我国的城市社区工作主要是由街道党工委、街道办事处以及有关职能部门具体操作进行的。街道办事处的社区管理职能：(1)、主持社区工作的组织、协调与管理工作，履行行政职能。(2)主持社区工作的规划与操作，履行事业管理职能。(3)主持社区工作的资源开发，履行经济组织的职能。(4)向上级人民政府反映居民的意见和要求，办理区人民政府交办的事项。三、社区党政组织建设的基本途径（一）不断做好社区党员的发展和管理工作（二）进一步改善社区党组织的领导（三）健全各级政府指导、监督和协调社区管理的机构，明确各机构的职责。第三节社区自治组织与中介组织一、社区自治组织二、社区中介组织一、社区自治组织社区自治组织主要是指居民（村民）会议和居民委员会等社区内居民的群众性自治组织。它们是社区管理组织的基本单元。（一）居民会议居民会议是社区的最高权力机构。通过居民会议选举产生居民委员会。居民会议有权制定居民公约。居民委员会向居民会议负责并报告工作。（二）居民委员会1954、12、31通过城市居委会组织条例1989、12、26修改通过“居委会组织法”1、居委会性质：是自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织。居委会接受街道办事处的领导，成为政府与居民之间的桥梁，承接了大量的社区工作实务，是社区工作的实际操作者。2、居委会任务：1、宣传、维权、教育；2、办理公共事务、公益事业；3、调解民间纠纷；4、协调维护社会治安；5、协助做好公共卫生、计生、优抚、青少年教育等；6、反映居民意见、要求、建议等西安市城市社区建设标准区县要建设一座2000平米的区县级社区服务中心。城区街道要建设一座600平米社区服务管理中心。每个社区的办公活动用房面积不低于300平米。健全民事调解组织，力求“小矛盾不出楼栋，大纠纷不出社区”。开展社区读书活动，营造社区居民浓郁的学习氛围。社区工作者生活补贴和社区居委会工作经费，生活补贴每人800至1000元，社区办公经费1万至1.5万元。西安市社区志愿者队伍注册人员到达10万名以上。农村社区试点工作，到2010年完成全市1422个农村社区的建设任务。《关于进一步深化城市社区建设的实施意见》高陵县农村社区建设标准农村社区的重要标准是“九室一栏一广场”，即办公室、会议室、图书阅览室、多功能活动室、致富信息发布中心(室)、卫生室、计生室、警务室、合作医疗服务室，有一个村务公开栏，有一个文化活动广场。社区图书藏量要达到2000册以上，村务公开要做到有公开栏，有监督小组，有责任制，有公开时限，有反馈意见处理结果。二、社区中介组织（一）社区中介组织的含义社区中介组织是指在社区提供专业化服务和管理的非营利组织。如社区福利组织、志愿者组织、慈善组织、社区服务组织，或一些行业性组织，如体协、舞协、书画协会等。它是社区福利服务的推动者和组织者，是政府与群众的中介。（二）社区中介组织的作用社区中介组织的根本宗旨是满足社区居民的需要，依法进行社区治理和服务等职能。它在社区服务、社区文化、社区教育中发挥组织实施作用。（三）引导和培育社区中介组织社区中介组织的培养渠道多种，具体来讲：一是逐步实现部分政府机构、部分事业单位向社会中介组织的转制。可以结合党政机关和事业单位的机构改革，把那些本来承担着中介职能的机构转变成非政府、非营利性组织。二是培育和发展现有的社会团体，充分发挥它们在社区建设过程中的作用。三是在现有社会群众性组织的基础上，按照社会中介组织的规范和要求，培育若干专门性的中介组。例如社区志愿服务组织、社区老年人协会、社区卫生协会、社区文化团体等，广泛动员居民群众加人这些组织，并使这些组织逐渐走上制度化、专业化轨道，相对独立地开展社区建设活动。第四节物业管理公司和业主委员会一、物业管理公司二、业主大会与业主委员会三、业主委员会与物业管理企业的关系一、物业管理公司（一）物业管理的概念“物业”是指已经建成并具有使用功能和经济效益的可供居住和非居住的房屋及其配套的设备，公用设施和房屋所在的建筑土地和附属的相关场地。物业管理，是指物业管理企业受物业所有人的委托，依据物业管理委托合同，对房屋及其配套设施和相关场地进行管理，保护物业正常使用，维护和整治相关区域内的环境卫生、治安秩序等，向物业所有人和使用人提供综合性服务。“物业管理公司”指具有相应物质条件并按照法定程序成立的从事物业管理服务的经营性企业法人。1、独立的企业法人。2、属于服务性企业。3、承担某些行政管理职能的特殊服务性行业，是社区建设和管理的重要组成部分。（二）物业管理的性质与特征1、物业管理的性质物业管理是与房地产开发相配套的综合性管理；物业管理的对象是“物业”，物业管理的服务对象是“业主及物使用人”。物业管理是集管理、经营、服务于一体的有偿劳动。物业管理属于第三产业，是一种服务性行业。2、物业管理的特征与计划经济时代的房屋管理相比具有如下特征：第一、契约性。第二、社会性。第三、专业性。第四、经营性。第五、规范性。（三）物业管理公司的服务项目（1）工程维护管理（2）安全管理（3）环境卫生管理（4）园林绿化管理（5）车辆道路管理（6）其它管理二、业主大会与业主委员会业主是物业的所有权人。业主大会和业主委员会是在物业管理区域内代表全体业主实施自治管理的组织。物业管理区域内的业主可以设立业主大会，选举业主委员会。一个物业管理区域设立一个业主大会。业主较少的，经全体业主一致同意决定不设立业主大会的，由全体业主共同履行业主大会和业主委员会职责。业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会选举产生，向业主大会负责并报告工作，受业主大会和业主监督。业主委员会委员的人数应当为单数，不得少于5人，具体人数和任期由业主大会议事规则确定。主任、副主任在业主委员会委员中推举产生。业主委员会应当自选举产生之日起30日内，向物业所在地街道办事处或者乡镇人民政府及区县物业管理行政主管部门备案。业主委员会履行下列职责：（一）执行业主大会会议的决定；（二）召开业主大会会议，报告物业管理的实施情况；（三）代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；（四）审核需要业主分摊的费用；（五）监督管理业主共有收益；（六）及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；（七）监督管理规约、物业管理制度的实施；（八）业主大会赋予的其他职责。三、业主委员会与物业管理公司的关系业主委员会与物业管理公司都属于物业管理机构，二者合作使专业化管理与业主自治相结合，共同管理一定范围内的物业。所不同的是，物业管理公司受业主委员会的委托来管理业主的物业，而业主委员会代表业主的利益来管理物业。1、法律上的平等关系业主委员会与物业管理企业是委托者和受委托者的关系，是聘用和受聘的关系。通过委托合同确定双方的权利和义务关系。2、经济上的交换关系在市场等价交换原则基础上建立关系，要求服务质量、数量与价格相等。双方是各自独立的利益主体。3、工作上的合作关系。物业管理企业应按合同规定及要求提供相应的管理服务，向业主委员会及广大业主负责；业主委员会及广大业主协助物业管理企业开展工作，并按时缴交各项服务费用。物业服务合同应当包括以下主要内容：（一）物业管理服务事项；（二）服务质量和费用；（三）双方的权利义务；（四）专项维修资金的管理与使用；（五）物业管理用房的使用；（六）合同期限；（七）违约责任；（八）双方当事人约定的其他事项。物业服务企业应当自与业主委员会签订合同之日起15日内，将物业服务合同报物业所在地的区县物业管理行政主管部门备案。思考题：1．目前社区中有哪些主要管理机构？如何分类？2．街道委员会的主要职能是什么？3．居民委员会的性质和主要职责是什么？4．业主委员会是怎样产生的？5．物业管理公司的服务项目有哪些？6.业主委员会和物业管理公司的关系怎样？阅读：《西安市物业管理条例》第三节社区社会环境和人文环境管理第一节社区环境与社区环境管理第二节社区自然环境管理本章内容第四节加强社区环境管理的措施及方法一、社区环境的含义二、社区环境的构成三、社区环境与社区环境管理的关系四、社区环境管理对社区环境的作用第一节社区环境与社区环境管理一、社区环境的含义1、广义的社区环境：指社区的外部环境，是社区赖以存在和发展的外部条件的总和，也就是各种直接或间接地作用和影响社区本身的外部客观因素的总和。主体是社区。2、狭义的社区环境：指影响社区居民生活的环境因素，即社区内部环境。它为社区内的居民生活提供各种环境支持，社区环境的好坏直接关系到社区居民生活的质量。主体是居民。二、社区环境的构成广义角度狭义角度社区环境1自然环境2社会环境1自然环境2社会环境3人文环境三、社区环境与社区环境管理的关系（一）社区环境管理是社区管理机构对社区自然环境、社会环境和人文环境进行日常管理活动。（三）社区环境管理和社区环境在动态中保持平衡（二）社区环境管理体现着管理者对社区环境的利用和改造。四、社区环境管理对社区环境的作用1、正面作用：不断改变和优化社区环境，提高社区中人们的物质和文化生活水平。2、反面作用：造成对自然资源的破坏，打破社区生态平衡，给社区居民带来负面影响。第二节社区自然环境管理一、社区绿化环境建设与管理二、社区清洁卫生环境建设与管理三、社区环境污染及治理一、社区绿化环境建设与管理1、社区绿化环境建设建设内容主要包括社区绿化植物种类的选择和植物种植设计方案两个方面。绿化建设效果衡量指标包括数量指标和质量指标。前者用率来表示，后者以园林设计、绿化树种等来考评。2、社区绿化环境管理防止人为破坏。日常养护管理。1、社区清洁卫生环境建设。包括环境卫生队伍建设、环境卫生制度建设及环境卫生基本设施建设。2、